日本少子老龄化，对房产市场究竟有何影响？

上周日是日本的男孩节，也是儿童节，是全国的法定假日之一。

在这一天，不少地方和家庭都会纷纷挂起鲤鱼旗，来祈祷孩子的健康成长。

不过在热闹过节的背后，有一组关于孩子的数字却引发了网友的关注。现实证明，日本少子化的问题真的是越来越严峻了。

在儿童节的前一天5月4日，日本总务省公布了最新的一项人口估算数据（截至2019年4月1日），14岁及以下儿童人口数量为1533万人（男孩为785万人、女孩为748万人），比前一年减少了18万人，已经是连续38年下滑。

如今日本刚刚迈入令和时代，相比上一个平成时代初年（1989年）的儿童数量2320万人，在过去30年间的时间里，儿童数量整整减少了三分之一。

不只是儿童总数的下滑，儿童所占总人口的比例也是跌个不停。如今日本儿童的占比仅为12.1%，连续45年下滑。

还有网友甩出一个有趣的对比数据，显示现在日本人饲养宠物的数量（猫和狗）都有将近2000万只：

根据日本宠物食品协会的调查显示，全日本大约有1855万只宠物（猫964.9万只和狗890.3万只），宠物的数量比孩子还要多。

越低龄的儿童数量越少，说明因为各种各样的原因，现在的年轻人越来越不想生孩子，少子化的车轮依然滚滚向前。在2019年新年致辞中，安倍表示，今年要从正面着手解决日本所面临的最大难题——少子老龄化。

上周五，日本参议院通过了两项重要法案，以期减轻家庭经济负担、解决出生率下降等问题。

减免学前教育的法案规定，从10月份起，所有3至5岁儿童的学前教育将免费，同时将向来自低收入家庭的至多两名儿童免费提供日托服务。该法案预计每年将耗资7760亿日元（约合71亿美元）。

另一项给予贫困学生高等教育补助的法案预计每年将耗资7600亿日元，从2020年4月起实施。高等教育补助的法案内容主要包括学费减免和奖学金两项。

不需要缴税的年收入低于270万日元（约合16.9万元人民币）的四人家庭——即夫妇+2个孩子(其中1人是大学生)——将可以享受完整的政策，包括学费减免和奖学金。

日本政府希望通过这种方式减轻抚养儿童的经济负担，从而提振低生育率、应对少子化问题。

我们都知道人口红利是影响一个国家房产市场的基础所在，因此新生儿数量减少实际上和房产市场的繁荣与否是具有相关性的，因为人口的增加在一定程度上是房产需求增加，反过来也刺激了房产的供应量。

但是面对日本的出生率低的现状，日本房产投资者不禁有了疑虑：日本人口的减少是否会动摇它的房地产市场？是否还能继续投资日本的不动产？

芒格说，海外房产投资中，我们要先找到一把锤子。手里拿着锤子的人，看什么都是钉子。作为成功的投资者，不断地创造“现在”和“新价值”是不可或缺的。那么，想要从房产投资中获利，那把锤子是什么？

简单粗暴的讲，我们房产投资最直接目的是租金回报。也就是说，那把锤子就是“稳定的租金”。虽然对于目前稳健的房产市场，日本并没有摆脱长期人口减少与社会老龄化带来的潜在经济发展挑战。但是，这并不代表日本房产会失去长期投资的潜力。投资者要对未来的人口动向做到“心中有数”。

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新移民法规生效

面临人口迅速减少的问题，移民似乎是政府不得不打的一张牌。人口大量缺失推动了今年4月份的新移民法规的诞生。日本计划开始实施2种新的签证，这代表着日本移民政策对于基层劳工的重大变化，以及日本官方坦诚现阶段面临着严重的劳工短缺问题。根据新规，日本未来5年将接待来自8个亚洲国家的34.5万外国劳工。

其实在过去几年，东京和大阪等主要都市人口国际化显而易见，来自中国、韩国、东南亚等国的年轻人推动着日本住宅区的国际化，并且从今年起将加速增长，也推动着这些人对于房产新一轮的需求。

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入境旅游业热潮不断

过去几年，日本的入境观光客人数激增，到2020年的东京奥运会会一直坚挺。2019年6月，日本将大阪主办G20峰会，秋季日本将举办2019年世界杯橄榄球赛（Rugby World Cup），在全国设有12个比赛场地。以及世博会的召开，以及博彩业开放，这些都将极大地推动日本入境旅游的热潮。于此同时，日本政府设立至2020年4000万入境游客的目标，预示着在东京奥运会之后，政府仍将寄托在旅游消费上。

其中预计万博会经济效果2兆亿（约1300亿人民币）预计观光人数高达2800万人！！

大量的游客涌入一方面促使酒店、公寓等都将在这波热潮中爆炸式增长，带来更多的房地产商机。另一方面，大量的投资客也会一并涌入，进一步推动日本尤其是东京和大阪的房地产市场。

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成熟的房产市场

日本已经成为中国人海外置业的热门国家，蝉联全球最大海外净资产国。其经济体量名列前茅且创新质量居于全球前三，租金回报率居全球领先地位。日本房产市场的相关法律法规是成熟且健全的。在日本采用土地私有制度，可以保有永久产权，日本买房拥有房屋的永久所有权，还包括了土地的永久所有权。

投资房产的基本动机在于保值增值。增值空间大，随着2020年东京奥运会的不断临近，整个房产市场更是在不断升温。从日本获得2020年奥运举办权至今，日本房价已上涨11%。并且租金回报高，据相关数据显示，东京都内有60%的人口租房居住，因此房地产租赁市场很大。并且，日本的租金回报率较高，可达6%~12%。

近年，日本不动产价格持续上涨

综合以上，日本房产投资者们应当将眼光放在未来人口流动大的城市，明确自己的投资目标。虽然人口问题将会给日本带来不小的麻烦，但在经济形势良好的情况下，这个问题应该还属于政府可以调整的范畴。

因此，投资长远可靠的日本房产，保值升值的同时还可以赚得可观的租金，实在是一举两得。