按份共有人转让不动产份额的实务操作

《物权法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规对按份共有不动产登记做出了原则性规定，但实务操作中按份共有人转让不动产份额怎样处理，仍然面临一系列问题

　　一般而言，不动产共同共有基于共有人之间特殊的身份关系（如夫妻、亲属）而维系，而按份共有则因财产份额合于一体而达成共有关系。《物权法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规对按份共有不动产登记做出了原则性规定，但实务操作中按份共有人转让不动产份额怎样处理，仍然面临一系列问题。

　　问题一：部分按份共有人转让不动产，是否需要通知其他共有人？

　　《物权法》实施以前，无论是按份共有，还是共同共有，凡是对不动产整体的处分，都要求全体共有人同意。《物权法》第97条规定，经过占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以处分共有的不动产或者动产。但共有人之间另有约定的除外。这里所说的部分按份共有人处分(包括转让和设定抵押)房产，并不是仅对自己所占份额的处分，而是对不动产整体的处分。因此，只要共有人之间没有约定，占三分之二以上产权份额的按份共有人同意就可以处分。《物权法》立法的目的之一是“发挥物的效用”，使得占份额多数的按份共有人的意志能及时地得以实现。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对此的解释是：传统民法对此的规定“并不能适应新时代对物尽其用的要求”，“因此，我国物权法在对按份共有的共有物处分问题上采用‘多数决’的原则”，由产权份额占三分之二及以上的共有人决定。故而，占份额三分之二以上的按份共有人对不动产的处分是合法的行为，登记机构没有必要也没有义务通知其他共有人。若是产权份额低于三分之二的共有人转让不动产，则需征得全体共有人的同意并到场申请，做出同意转让的意思表示方可登记。

　　问题二：部分按份共有人对内转让自有份额应如何办理？

　　依据《物权法》第101条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第54条等的规定，按份共有人有权对其享有的不动产份额进行处分，包括转让、抵押。按份共有人转让其享有的不动产份额，需要由转让人与受让人共同申请办理转移登记。按份共有人抵押其享有的不动产份额，需要有抵押人与抵押权人共同申请办理抵押登记。但相关规定并未明确当按份共有人对内转让份额时，是仅需作为转让方和受让方的按份共有人申请，还是需所有按照按份共有人共同提出申请。

　　有观点认为，此种情形应要求全部按份共有人共同申请，若其他按份共有人不能到场的，也应出具同意办理的委托书。其理由是，按份共有的其他共有人作为不动产权利的一分子，有权利知晓并确认权能的变化。所有权利人到场确认可以防止部分按份共有人恶意转让其份额，从而造成部分按份共有人的不动产的实际控制影响其他按份共有人的权利。另有观点认为，按份共有人转让其自有份额给其他共有人，其他人或相关部门不应对此加以干涉，应给予其充分自由权，此类登记申请仅需转让方和受让方申请即可。

　　笔者认为，实践中，绝大多数按份共有人转让其份额给其他共有人，原则上只需转让双方申请即可，但有一种特殊情形例外：受让份额之共有人因新增份额而造成其份额占不动产全部份额支配地位时（依《物权法》规定以三分之二份额为界限），应视为不动产份额的重大变更情形，此情形下不但按份共有人的份额发生了改变，更重要的是受让按份共有人通过受让份额获得了更多的权利，特别是达到有权处分不动产的规定要求。出于公平公正考量，此类情形应由全体按份共有人做出意思表示并一并申请为妥，以使得其权益不会受到损害。

　　问题三：部分按份共有人对外转让自有份额时，是否需审查其他按份共有人优先购买权的行使？

　　如果受让人是共有人之外的人，根据《物权法》第101条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。那么，在按份共有人转让其份额时，登记机构是否应审查其他按份共有人的优先购买权呢？

　　笔者认为，优先购买权为法律预设权利，其目的重点在于保护按份共有人的权益不受损害。对于按份共有人优先购买权的保护，是基于物权共有法律关系而产生的法律赋予共有人的一种权益。对于部分按份共有人对外转让自有份额，实务中申请人还应提交其他共有人同意的书面材料。《不动产登记操作规范（试行）》2.1.3对此也做出相应的要求，即“受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料”。对于其他按份共有人皆放弃优先购买权的，应形成书面具结材料予以归档。不过，从责任主体角度看，保障其他共有人优先购买权应属转让其份额的共有人义务，如其不履行义务导致其他共有人优先购买权得不到保障，应由其承担不利的法律后果。此种后果虽因物权处分而触发，但与登记机构并无过多关联。因此，登记机构没有责任也没有义务对其提交的其他共有人同意转移的书面材料的真实性进行审查，只须确保在登记申请时提交该书面材料即可。换言之，申请人应当对其提交材料的真实性负责，申请人若提交虚假材料骗取登记的，其他共有人可通过司法救济途径来保障自己的权利。

　　问题四：承租人的优先购买权与按份共有人的优先购买权发生竞合时，哪个优先？

　　举例来说，甲和乙按份共有房屋3间，出租给丙开办商店。现丁向戊借款5万元，在丁的要求下，甲将其在上述3间房屋中的自有份额抵押给戊，并在通知丙后，到不动产登记机构做了抵押登记。那么，在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果按份共有人乙和出租人丙都愿意以同一价格购买，谁享有优先购买权？

　　当承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突时，哪个权利优先？对此，立法上并无明确规定。但探究二种优先权的立法意图，笔者认为，共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。法律之所以赋予按份共有人优先购买权，是基于按份共有人对共有物的所有权关系从而对共有人所有权的一种法律保护。在一切财产关系中，对所有权的法律保护具有最高效力，而承租人优先购买权则不具有此种效力。因为租赁关系是一种基于合同所产生的债权关系，根据“物权优先债权”的原则，按份共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。此外，从联系的紧密程度看，按份共有人作为整个不动产的所有权人，出卖的其应有部分与其他共有人的应有部分共同构成一个所有权关系存在于共有物之上，而共有人出卖的应有部分与承租人的关系是在债的关系之中，按份共有人与共有不动产的利害关系较之承租人更为重大。据此，案例中的按份共有人乙享有优先购买权。来源：《中国不动产》2019年第4期 作者无锡市不动产登记中心　于斌

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