揭秘！10年前在深圳买这种房，涨幅不如存银行！ （深圳买房避坑指南）

不久前，一名57岁的网友在网上发帖求助，自称在深圳有8套房产，其中3套位于盐田、2套位于罗湖，2套位于坪山，还有1套在西乡。由于每月要还贷12万，鸭梨山大，在线跪求该先卖哪套？

网友发帖求助

一般来说，粉丝买房提问都是问“买哪里”、“该不该买”、想不到有钱人的烦恼和大家不一样。

但这揭示了一个事实：以十年计，即使深圳这样房价暴涨的城市，选择错误的片区或楼盘，会让这一全球最赚钱的投资标的变成巨大的负担。

10年来，深圳房价涨幅惊人。2008年，深圳房价均价为1.26万元；2018年达到5.41万元，上涨3.27倍！但是，各区房价涨幅差别巨大。

其中，南山、福田、宝安、龙岗房价涨幅均超过3.2倍，跑赢大市。但罗湖、盐田则跑输大市，其中，罗湖2008年房价为18485元/平，2018年房价为72910元/平，10年涨幅2.94倍，低于深圳3.27倍的房价涨幅。盐田涨幅则是全市垫底，2008年盐田房价为24078元/平，2018年房价为47589元/平，十年涨幅不足1倍，仅为0.97倍。 详见：《10年前买了最赚钱的深圳楼盘，收益率跑赢巴菲特！》

2008-2019年全市各区房价涨幅地图

通过那些跑输的片区和楼盘，可以更清楚地认识房地产投资的本质。

// 跑输案例一：美丽的陷阱 //

盐田区和大鹏半岛，被认为是深圳最美的地方，蔚蓝色的大海、郁郁葱葱的山岭，前海、后海、蛇口那混浊的海水完全无法比拟。十多年来，深圳在东部投资巨大，惠深高速公路打穿了深圳最多、最深的隧道，大小梅沙的海岸线建起了比深圳湾公园更美的栈道。每年夏天的假期，东部海岸挤满了“人肉”；开发商也投入巨资，其中投资最大的是深圳地产界的两大“头牌”：万科和华侨城。

然而，10年后，跟着万科和华侨城去海边投资的，却要面对一个惨淡的现实。

以盐田区为例：2008年，盐田一些海景楼盘，单价破2万元，可以与华侨城、香蜜湖豪宅比高低。然而，十年后来，盐田房价仅涨了97%，年化收益率7%，略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅落后于深圳其他区域，4.75万元/㎡的房价仅比龙岗略高，低于原关外区域房价（龙华中心区、龙岗坂田布吉、宝安碧海及中心区），并且这一差距还在加大。

一座城市的发展趋势，谁都无法对抗，即便中国房地产的领跑者万科也是如此。

2004年，热爱东部大海的王石，把万科总部从福田搬到大梅沙，建了一座躺着的摩天大楼。与此同时，万科重仓深圳东部海岸线。最著名的案例是十七英里、东海岸和天琴湾。

以万科东海岸为例，该盘为万科当年力压几大品牌开发商拍地拿来的，靠山面海，被外界一致看好。该楼盘2006年入市时，单价达15000元/㎡。2010年，万科东海岸四期开盘，单价已经到了45000-50000元/㎡的区间价。然而，即便经历了2015年以来房价暴涨，目前万科东海岸在链家网上的挂牌价不过仍然游离在每平米5万元。10年时间，万科东海岸涨幅不到15%。

2019年3月，万科东海岸在链家网和安居客二手房价

万科史上第一个临海豪宅万科十七英里，曾被称为万科的骄傲，打破了同行嘲笑万科不擅长豪宅的讥讽。据说，王石自己也买了一套。

2005年十一黄金周，万科十七英里开盘，吸引全国不少富豪坐飞机前来排队，单价高达20000-25000元/㎡，且因当天即兴涨价导致购房者把售楼处砸了。甚至，这个项目开启了2005年的那波房价大涨。2006年底，万科十七英里首家已达到4-5万/㎡。但是，13年后，万科十七英里在安居客的二手房报价55000元/㎡，涨幅不到20%。

反观龙岗布吉，2006年万科东海岸以15000元/㎡开盘时，布吉新盘单价多在5000多元/㎡，2010年前达到10000元/㎡，而目前布吉新盘价格达55000元/㎡，涨幅高达5.5倍。反差强烈而鲜明，草根区打败了富人区！万科其实并没有输，输的是买万科海边房子并一直持有的人。卖房子的，永远都不会输。

真正的输家，可能是东部华侨城。华侨城曾经是深圳豪宅的标杆制造商，但在城市规律面前，同样一塌糊涂。近期，盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万（2008年购得）出售别墅，算上装修、税费、月供（或一次性投入损失的利息），至少亏损几百万。由于东部华侨城建在险峻山顶的别墅，交通不便、配套稀缺，一直没什么人气。所以，即使这个价格也未必能找到买家。而且，也由于缺乏人气，东部华侨城的旅游生意也没做起来。

天麓一业主朋友圈原价卖房

盐田涨幅最慢的楼盘，就是十年前热炒的海景房，除了华侨城天麓、万科东海岸之外，中海半山溪谷、依山花园等海景房，10年来的房价涨幅同样跑输深圳大部分楼盘。附部分2009年开盘的盐田项目及目前二手房报价：

// 跑输案例2：旧城区豪宅跑不过刚需盘 //

罗湖，曾经是深圳房地产的主场。2008年时，罗湖与南山房价不相上下，均价都为18000元/㎡左右。仅10年时间，就让这两个区域房价差距迅速拉大。罗湖房价从18485元/㎡上涨至72910元/㎡，前后涨幅294%，但南山房价涨幅超过400%。

罗湖可以说是深圳豪宅的“鼻祖”，早在2000年前后罗湖就形成了深圳第一批别墅群——银湖别墅群，包括银谷别墅、齐明别墅、棕榈泉别墅、润唐山庄、金湖山庄、银湖山庄等别墅盘均聚集于此，千万别墅不计其数，也汇聚了当时罗湖最多的商贸富豪。

2008年，银湖别墅总价多在4000-5000万元之间。10年后，香蜜湖、蛇口、深圳湾等新豪宅片区相继崛起，银湖别墅群则随着罗湖的沉寂而黯然失色，其房价不但没有明显上涨，有的甚至出现缩水迹象。据链家网数据，银湖片区的别墅单价多在10万元左右，其中，金湖山庄一套独栋别墅344.75㎡的独栋别墅在链家网上挂牌总价为4000万（单价约11.61万/㎡）。2008年的齐明别墅，一套421㎡独栋别墅，原报价4800万（11.4万/㎡）。前后十年，几乎零涨幅。

去年年底，一位住在银湖的朋友告诉楼校长，他们那里的别墅，降价200万没人买。

金湖山庄344㎡独栋别墅在贝壳找房网上报价详情

银湖别墅房价凝滞，一个重要原因是罗湖衰落，银湖风景虽好却过于安静，缺乏活力，十年来没有增加任何教育、商业资源。从产品来看，深圳新兴富豪更热衷于深圳湾一代的大平层，别墅在深圳几乎没有发展空间。

除了银湖别墅外，罗湖的经典豪宅华润万象城幸福里的房价表现，也尽显疲态。在罗湖有十多年房产中介经历的张鸣（化名）回忆：“因为与万象城连为一体，当年幸福里开盘定价高达单价4万/㎡，居当年深圳市场前三名。那时，南山后海房价也不过25000元/㎡上下”。10年后的今天，华润幸福里在链家挂牌价为92000元/㎡，10年涨幅不过1.3倍，而现在后海那些品质和名气不如幸福里的楼盘，挂牌价早已达到12万/㎡左右了。

幸福里雅居小区（即华润幸福里）在链家网上的参考均价

当然，罗湖也并非没有跑赢大市的楼盘，2008年入市的罗湖莲塘聚宝华府开盘价格为13000元/㎡的，如今链家网挂牌价已经71080元/㎡，上涨了446.77%。聚宝华府房价在罗湖楼市中涨幅领跑，与其所划学区为罗湖外国语学校不无关系，优质学区一直是房价上涨的强影响因素。

下表为罗湖部分楼盘10年房价涨幅，由此可见罗湖楼市的的衰落。

// 避开楼市的坑之必备冷门知识 //

盐田、大鹏的豪宅，银湖别墅和华润幸福里这样曾经的楼市明星，他们的价值轨迹，与南山、福田豪宅的房价涨幅相比，不能不让人感叹：买房子，即使在大势看好的情况下，也有输家；买房子，的确有规律可循。楼校长简单总结如下：

1 山景、海景、湖景，只是看上去很美

再好看的房子，都会因为折旧贬值，升值的只是脚下的土地，以及这块土地上投入的建设资金，教育、商业等城市核心商业资源才是房价上涨的最大动力。

楼盘周围有大面积的自然生态景观，往往意味着周边无土地可继续开发，后期难以带动房价继续上涨。所以，靠山、靠海、靠湖的房子只是看上去很美。自住或许很美好，但房价难以上涨。

楼校长观点：千万不要为风景买单。

2 切忌盲目追求热点概念

购房决策中，充满着动物精神。

很多购房者在进行买房这个人生第一笔或者说是唯一一笔大支出的时候，谨慎程度甚至还不如去淘宝上买一件衣服。房地产中的概念千千万万，很多概念是为了卖楼而制造出来的，并不靠谱。

比如：当年红极一时的小产权商铺、分时度假以及“5+2”生活模式，以及现在仍然流行的滨海旅游地产，其本质是人为设计的投资游戏，或激发人们对美好生活的的憧憬。

很多购房者，在开盘现场一片火热下就会头脑冲动跟着别人买了一套房，总以为“大家都抢的肯定是好的”，这种现象楼市在上涨期尤其明显。当年买万科东海岸的人吃过这个亏，前几年买龙华某网红盘的人也吃过这个亏。

楼校长观点: 一切房地产概念，与政府的规划或政策无关甚至背离的，与经济学常识（比如供求关系、金融环境）无关甚至背离的，都是耍流氓。

3 逃离衰落区和无重大规划的区域

以罗湖为例，房价涨幅有限的原因非常明显：

A.在城市发展方向上，10年来，罗湖在深圳的地位不断下降，深圳重大投资难以在没有土地的罗湖展开。

B.罗湖城区规划和楼盘过时：过窄的道路、大部分楼盘是钻石户型的港式结构、缺乏停车位……这些硬件条件严重的阻碍罗湖的发展。

楼校长观点：每个人都有片区情结，熟悉哪里就喜欢在哪里买房。在喜新厌旧的深圳，这份情结最害人。好在深圳已经快填满了，这种纠结的机会不多了。

过去的10年，在深圳买房，不赚3倍，你就输了。如果你成功规避了以上因素，一定是3倍以上的赢家。在未来，这一楼市铁律仍将发挥作用，让你的钱包变得更大或更小……

再看一看下表中深圳各区代表性楼盘房价涨幅情况，你的体会会更深。

来源：买房之前/楼校长

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