租房大数据 | 桥北的房子最好租，建邺的租金最贵！

一季度跨越租赁春节淡季和租房“金三”旺季，整体市场呈现需求低迷至复苏的阶段。从市场表现来看，南京一季度平均租金41.2元/㎡·月，同比2018年一季度的39.7元/㎡·月，微涨3.8%，租金走势整体较为平稳。

租金概况

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一季度南京租金41.2元/㎡，同比微涨3.8%

2019年一季度南京整体平均租金41.2元/㎡·月，同比2018年一季度的39.7元/㎡·月，微涨3.8%。具体从各月租金情况来看，2019年1月平均租金40.6元/㎡·月，2月40.7元/㎡·月，3月41.6元/㎡·月，其中2019年1月、2月租金水平基本与2018年持平，但2019年3月租金同比增长8.9%，涨幅较大。

2018-2019年南京租金走势

数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/㎡·月

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租金区域分化严重，最高租金差三倍

从区域来看，一季度建邺租金最高，达到53元/㎡·月，其次为鼓楼、秦淮，分别为51.2元/㎡·月、50.3元/㎡·月。而低租金区域如六合、浦口平均租金仅为17.6元/㎡·月和24元/㎡·月，即便江宁区，一季度平均租金也仅为32.7元/㎡·月。表明南京租金水平分化较为严重，主城中心区租金水平较高，而江北、江宁区域租金水平较低，这在一定程度上可以分流租住需求，主城租住需求可以外溢至江北等低租金区，缓解中心城区租住压力，同时低租金区房源多、房龄新，可有效满足新入社会的毕业生、低收入群体的租房需求。

数据来源：南京我爱我家研究院

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2500元以内租金段占比近四成

南京租金水平从全国来看并不算高。数据显示，低租金段仍占较大比重。一季度，套均租金在2500元-3500元的租金段占比31.7%，而套均租金在2500元以下的占比近四成，3500元以上的高租金段仅为28.6%。而南京一季度租房套均房源72㎡，平均2.1个居室，因此如果选择合租，那么南京租金水平友好度还是较高的。

一季度南京租金段分布情况

房源篇

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一季度一居室套均租金达2293元

租房市场更青睐小户型，尤其是一居室、二居室。根据南京我爱我家研究院数据统计，一季度，一居室平均租金2294元/月，单位租金为56元/㎡·月，二居室2840元/月，单位租金42元/㎡·月，三居室3565元/月，单位租金36元/㎡·月。具体从1-3月各月数据来看，各户型租金涨跌趋势大体和整体租金走势相同，基本都在3月租金水平最高。

一季度南京一居室、两居室、三居室租金情况

数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月

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主城中心区租房面积小，租房热度高

由于鼓楼、秦淮等区域集聚了南京优质资源，商业发达，写字楼林立，人口密集，租房需求大，租房热度相应较高。不过，相应的老城区租房一般房龄大，面积小，如秦淮一季度租房套均面积仅62㎡，平均2个居室；而新城区，如江宁区新房房源多，户型较大，一季度租房套均面积达到87㎡，平均2.3个居室，居住就相对较为舒适。

南京各区租房成交占比情况

南京各区租房房源特征

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桥北、仙林一季度租房热度高

根据南京我爱我家研究院数据统计，桥北商圈租房热度连续居首，新街口、仙林、龙江、马群等商圈亦常年在榜。总揽一季度租房热门商圈TOP20榜单，租金以3000元为界，高租金段和低租金段商圈大体各占据半壁江山。

一季度南京租房热门商圈TOP20

从小区来看，平均租金较低的马群、仙林板块的小区租房成交量较大。其中百水芊城以平均租金1827元/月的套均租金占据榜首。且榜单中低租金段的小区比重较高，更有不少套均租金在2000元以内小区上榜。

一季度南京租房热门小区TOP20

数据来源：南京我爱我家研究院 单位：元/月·套

供求分析

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一季度房源供应充足，房客比为1.4

2019年一季度房客比整体在1.4左右，表明租赁市场供求整体平衡，房源相对充足状态。其中，1月租赁淡季，房源充足，租房需求回缩，房客比最高，达到1.54。2月下旬开始租房市场客源量、房源量均快速回升，3月租赁旺季，房客比为1.43，房客供求两端两旺，租房市场出现热门商圈租房热度高，出房周期短，租房房源紧俏。

2018年-2019年南京租房房客比

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鼓楼新增房源最多，江宁栖霞后发优势强

如前所述，秦淮、鼓楼租房需求最为旺盛，相应的，两区新增租房房源也同样占比最高，其中鼓楼新增房源一季度整体可达19%。需要注意的是，江宁、栖霞、浦口等区新上市商品房源多，因此相应的新增租房房源增速近年来增长较快，表现出强劲的后发优势。

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租客选择空间大，平均看房4次

一季度南京租房市场因1、2月租房淡季，租房需求小，而租房房源较多，供应充足，租客选择空间大，议价空间提升。据我爱我家南京研究院数据统计，一季度租房房源平均被带看4.61次能出租出去，而租客平均看房4.07次，方能签约。

一季度租房带看次数情况

租客画像

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90后租客比重最高，95后增速较快

得益于2018年南京户籍新政和人才政策利好，南京去年人口净流入10万，2019年人才、户籍政策持续，预计人口流入速度会放缓，但规模不容小觑。从一季度租客年龄层分析，85后、90后、95后租客群的占比逐月提升，其中95后在3月已经占比15.5%。

一季度租客年龄分布情况

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租客租金支出上涨，95后月均2561元

从租金支出来看，一季度80后等经济条件普遍较好的客群租金支出更高，平均套均支持3466元，而90后、95后经济收入相对较低，愿意支付的租金相对低，平均租金支出分别为2667元/月和2492元/月。因一季度前两个月为租房淡季，3月位租房旺季，租房市场供求关系变化导致租客各月租金支出有一定的波动，但幅度不大，整体表现稳定。（注：租金支出计算口径为整租套均租金）

一季度南京80后、90后租客租金支付能力

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租客签约租期较短，租期1年占比近7成

囿于租客工作流动性及“不合适就搬”租房观念，南京租房市场租期普遍较短。从租客租赁合同约定的租期来看，近7成租客选择签约1年，租期在半年内、三月内的短租占比12%。而租期在2年以上的仅占比16.5%。

一季度租客签约租期情况

小结

一季度租房淡季旺季两重天，

二季度租房旺季持续

一季度，历经1、2月租房淡季，租房成交量达谷底，而3月为传统租房旺季，租房需求迅速回升，外来务工人员大规模返工、换工，加上高校毕业生实习期到来，刺激住宅租赁市场回温，租房热门区域出房速度加快，整体租金回升，热门区域租金上涨幅度较大，但整体上南京租金走势保持稳定态势，涨跌幅度较小。

二季度是毕业租房季，租房需求将持续旺盛，南京高校众多，有益于人才政策，南京毕业生留宁规模预期较大，因此可以预期南京住宅租赁市场将在二季度持续活跃。需要注意的是，高校毕业生初入社会租金支付能力较低，低租金段或者合租租房是主要选择。