昆明私家车位库存够卖10年，局部价格跳水符合市场预期

近日传出同德、蓝光、俊发等多个小区为了加快停车位去化速度，不惜赔上血本大幅降价促销，更出现了打5折贱卖的方式。几乎在同一时间，北京传来消息，1个车位拍出了138万元的天价。为什么昆明与北京的对比反差这么大？是昆明停车难的问题完全解决了吗？其实不然，昆明停车难依旧，但私家车位同样很难卖，这二者并不矛盾——诸葛找房昆明数据研究中心发现，市民停车难是难在主城中心区的公共停车资源短缺方面，而私家车位库存去化难则难在回本周期长、升值空间小的尴尬行情方面。
　　观察近8年来昆明车位供求数据发现，目前的私家车位库存还需10年才能基本卖完，那么近期出现的局部价格跳水行为也就符合市场预期了。

昆明：打5折贱卖车位
　　据昆明自媒体大V“昆明楼市动态”发布文章指出，最近几天同德昆明广场A区负二楼的车位售价从最早的36万元（不含税），到现在23万元起，而B区和上北区的部分车位更是打出了5折的促销价。车位降价销售的宣传资料甚至插满了地下停车场，连每一栋每一层每一户的门口都不放过。
　　不仅仅是同德，几乎同一个时间，蓝光、俊发多个小区也启动了车位促销的模式。呈贡的蓝光天骄城，第一次购买是8万元/个，购买第二个第三个就是半价，只4万多元，购买满5个的，可以赠送一个20年使用权的车位。广福路的蓝光水岸公园也是在加快去化，6.5万元/个，10个组团，据业主说，他们小区1670户，但车位有2014个。俊发盛唐城最近也推出了200个工程抵款车位名额，D1地块车位抵款价比售楼部便宜6.5万，F1地块车位抵款价比售楼部便宜6万，重点同样也是有产权证的。

北京：13.8万元/㎡，比房子贵多了
　　在昆明部分小区贱卖车位的同时，3月20日，北京朝阳区百子湾某小区拍卖一个停车位，5个人举牌101次，最终以138万成交。
　　有网友表示：“买一个停车位的钱都够买一套房子了。”
　　按照10㎡停车位面积计算，此次成交的车们已经达到13.8万元/㎡，比买房贵多了。

数据：昆明车位库存还能卖上10年
　　据易居研究院智库中心和诸葛找房的数据，2018年，昆明车位交易市场的面积供求比为0.83、数量供求比为0.79，即供小于求，供应面积占成交面积的83%、供应数量占成交数量的79%，这是自2011年以来首次出现供小于求的情况。
　　历史数据显示，2011年昆明车位交易市场的数量供求比为38.36，这一供大于求的高位数字到2012年急骤下降至7.32，此后逐年下降，到2017年已降至接近供求平衡的1.21，到2018年则降至供小于求的0.79。总体上表明昆明车位需求量在逐年上升，但其中也有2016年成交数量低于2015年8.31%的情况发生。
　　而到了2018年，受楼市热度下行等综合因素的影响，昆明车位成交数量大幅低于2017年73.09个百分点。同年，在供应数量亦大幅小于上年82.39%的对冲下，数量供求比才创下了0.79的历史新低。
　　价格方面，2018年昆明车位成交均价为3971元/㎡，比上年略低2.29%，基本上与2016年持平。自2011年起，均价基本上都处于4000元以内，唯2017年突破了4000元。
　　从历史数据看，昆明8年来的总去化率为43.26%，照这个去化速度尚需10年才能基本售完现有库存。当然，扣除开发商由售转租部分，去化周期会相应缩短。

观点：车位也分“刚性”需求和“改善性”需求，昆明着重要解决的是“刚性”需求
　　对于一些小区大打折扣促销私家车位的举动，诸葛找房昆明数据研究中心研究员姜国君认为，高库存、低回报是导致降价的根本原因。昆明车位市场于2018年首次出现供小于求，除了受房地产整体行情的影响外，更大程度上还是来源于高库存的压力。去化难题到了今年演变成局部市场的价格跳水，也是符合预期的。另外，车位作为房屋的衍生产品，在房地产上行周期有水涨船高的价值预期，具备一定的投资价值；而在平行周期或下行周期内则只剩下基本的使用价值，投资回报率是很低的。一个十几万元至几十万元不等的车位，市场租赁价仅300元—500元/月，回本周期长、升值空间小抑制了业主的购买热情。
　　在未实施汽车限购、限行的二、三线城市，机动车保有量的快速增长势必加剧停车方面的压力。就昆明的情况看，目前新建小区完全能满足业主的停车需求；老旧小区由于缺乏地下停车场，给周边的公共停车资源带来了较大负担；而出行停车，特别是在主城核心区域停车已然是一个大难题。很明显，私家车位库存高、去化难与市民普遍认为的市区停车位紧张并不矛盾。如果说私家车位是居民停车方面的“改善性”需求，那么公共停车资源则是这方面的“刚性”需求，昆明当前着重要解决好的恰恰是“刚性”需求。
　　今年的全国两会上，政府工作报告指出城镇老旧小区要健全包括停车场在内的多项生活服务设施。在此前召开的昆明市两会上，政府工作报告明确提出今年要加快推进机动车停车泊位扩容工程，新增机动车泊位1.2万个。随着各级政策的落实，昆明公共停车资源短缺、停车难的情况会得到很大的改观。