400万买深中学位新房？明德公馆多雷区预警还是小心为上

上学可以说是困扰普通家长已久的问题，绞尽脑汁也要为孩子的教育打好基础、做好准备，也正是因为小孩上学的问题是关乎未来的成长发展，教育资源的配套成为了众多家长购房的首要参考意见。

深圳家长对名校学区房的追捧异常狂热，带学位的“老破小”卖出10万+/平的天价似乎已经司空见惯。在这种情况下，有投资公司会选择收购带名校学位的整层或整栋“老破小”房源，再进行翻新出售。

最近，罗湖也有个小户型的名校学位房项目在售，与投资公司打包再转手的学位房不同，这个项目并非“老破旧”翻新，不过其背后的故事值得让人好好看看。

小户型，均价9万多，明德公馆底气在哪里

罗湖明德公馆近日又在推售，很多网友比较感兴趣，主要得益于它带有四大名校深圳中学的学位，在售42-48㎡一到两室的精装户型，总价在400万左右。

项目位于位于罗湖区水贝片区，翠竹街道水田一街88号，推广名为明德公馆，备案名为典雅居，70年产权。该项目土地为商住用途，房屋类型包括单身公寓及办公。根据深圳房地产信息网站显示，明德公馆项目新房在售，二手房源并不多。

据了解明德公馆为独栋楼房，共22层，每层是2梯12户，楼下就是水贝肉菜市场。交通方面靠近7号线洪湖站、3号线水贝站，周边多个公园围绕，生态环境优良。不过罗湖区毕竟是老城区了，周边的项目还是老旧的建筑物多一些。

在明德公馆附近有两个旧改项目存在，一个是京基水贝村旧改项目，将要打造为43万㎡的大型城市综合体建筑、21万㎡的高端品质住宅、15万㎡的商业、办公、酒店。水贝村作为罗湖区重点推进的五大片区之一“水贝布心片区”的重要一部分，未来将打造成“湖畔精品社区、珠宝创意旗舰城”。

另一个则是中铁田苑小区旧改项目，将要规划为26万㎡综合商住中心，打造高端住宅外+综合体商业中心。明德公馆附近商业环境正在逐渐的发生改变，旧改项目的推进将焕发新的活力。

不过均价9万多的明德公馆在罗湖区域还是稍显高些了，附近楼盘同样是二手房源小户型的愉天小区的价位不过是8万左右，华丽园二手房单价更是在6万多。

在附近区域，相比于其他老楼盘而言，近年才建成的明德公馆楼体情况更加干净整洁些，周边旧改项目也会改变当地的商业环境，单价9万多也在情理之中了。

更何况明德公馆是小户型，总价也不过400万左右，区域内单价低的，但多为大户型，总价都在500万以上。明德公馆小户型、低总价的学位房的确占有优势，相比于周边20多年的老楼盘是挺有性价比的。

深中学位是亮点，学区房内占优势

深圳中原研究中心曾以深圳实验学校初中部、深圳市高级中学、深圳中学初中部部分学区房2011至2017年二手成交数据作为样本，对深圳学区房价涨幅进行了研究。

其中，深圳中学学区房均价增幅为248%，是全市均价涨幅的1.4倍。深圳中学学位有多受捧可想而知。

深圳中学在深圳之所以如此受追捧，取决于它优质的教育资源以及每年很高的升学率，并且长期稳定排名在全市各个学府的前列，近几年高考重本录取率都有94%以上。

这样优质的教育资源配套，让明德公馆的吸引力大幅度提升，也难怪有些家长对明德公馆那么热衷，进入深中，孩子的教育问题有了一半的保证。

多年烂尾、开发商破产重整，还能信任吗

明德公馆项目2003拿的地，前期因为开发商问题，出现了烂尾的情况，2016才建成，70年的产权，如今也只剩下50多年。

据了解，开发商水指实业发展有限公司因资金链断裂、违规经营等问题，导致典雅居项目未能最终竣工，公司也被迫停止经营，继而引发90余宗诉讼和仲裁案件。

而典雅居项目不仅被多轮查封，同时还存在一房多卖、存量不清等诸多问题。直到2014年10月，罗湖建设局批准典雅居项目复工。

几年之后典雅居就以明德公馆这个推广名重新进行售卖，也有人觉得明德公馆是效仿了鹏公馆的营销套路。

鹏公馆与明德公馆地理位置十分接近，经过水田一街就能到达的距离，两者也拥有一样的配套设置，都带有深中的学位。

鹏公馆本身是个翻新盘，该项目于2009年竣工，属于住宅产权性质，没有对外售卖而是自持租赁给了深圳宝琳酒店，直到2017年2月才又转为住宅开始销售。

开盘之初，楼盘名为“太子道”，后来因为涉嫌“住改商”而被调查，才又改为“鹏公馆”继续对外销售。

无论是太子道还是鹏公馆，“总价低的深中学位房”，一直是该项目反复强调的卖点。这是不是和明德公馆有些类似呢？

值得注意的是，项目附近有一所新规划的学校——贝丽中学。该学校已于2014年竣工，但尚未投入使用，因此学区划片也一直没有消息。

目前贝丽中学只是被翠北小学临时借用，如果翠北小学回迁，贝丽中学启动招生，该片区的学区或将重新划分。从具体位置来看，鹏公馆与贝丽中学距离十分接近。

典雅居的位置也是十分靠近，所以这个深中学位还是值得再可考量考量的。

小户型买学位风险大，这些雷区还需警惕

罗湖作为深圳老区，教育资源十分丰富。但是学位每年预警，近两年，学位房从土地属性到户型大小都发生过不少纷争。

需要注意的是，明德公馆的住宅属于单身公寓，那么单身公寓能不能申请学位呢？首先还是得了解一下公寓的类型，主要有：

1、住宅类公寓

房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，和普通住宅一样。

2、商务公寓

政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途明确写着“商务公寓”。

3、商业／办公类公寓

改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权一般是40年。房屋用途则是办公或者商业。

4、产研用地类公寓

俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权一般是50年。房屋用途则是产业研究用房。

住宅类公寓，可以看作住宅，和普通商品房一样能申请学位。后面3种类型的公寓，目前只有商务公寓在深圳罗湖区、南山区、福田区能够申请学位。而罗湖和南山还要求商务公寓为唯一住房才可按特殊类房产进行申请。

其实单身公寓、单身宿舍这种住宅类公寓风险性还是很大的，常因为区域政策的发布而导致学位申请异常，2018年就发生过因住房性质引发的申请学位的问题。

去年深中学位房金丽豪苑就因为“单身宿舍”降级，无法按往年一样申请学位。

按当时罗湖区最新的入学政策，买金丽豪苑是二套的话则会从A类降为C类，深中只招收A和B类的生源，那这部分C类意味着将申请不了深中学位，愉天小区、嘉湖新都这些楼盘都有涉及在内。

家长在购买学位房时，一定要擦亮眼睛看清楚房产证上的房屋用途，显示为“住宅”的最为保险和省心，单身公寓、单身宿舍这些还是变数太大了。

另外，2018年罗湖区也曾出现有学校对学位房设限，后又取消的情况。在12月4日，深圳市螺岭外国语实验学校发布了学位申请补充要求公告，引发热议。

根据要求，30㎡以下的商品房购房且实际居住要满六年，在深圳不能有更大的房子，才可申请；30-50㎡则需购房和实际居住满六年。

虽然以上的学位公告信息已经取消，但是这也表现出，学位房方面存在很多的不确定因素，家长们购买学位房还是要三思而后行。