告别公摊，终结毛坯！住建部发文：住宅按套内面积算、全装修交付，现征求意见

2019年之后再买房，可能有重大变化了！

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

“城镇新建住宅建筑应全装修交付。”

“四层及四层以上住宅建筑，应设电梯。”

……

2月18日，住建部官网发布通知，对38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见。

其中，关于住宅应按套内面积交易，这是住建部首次在官方文件中明确提出。

一下爆出这么多新规范去征求意见，2019年一旦实施，对于整个房地产行业，无论对开发商，还是购房者，都将面临很多变化……

其中，购房者最关心的，无疑是《住宅项目规范（征求意见稿）》、《民用建筑通用规范（征求意见稿）》。

房报君看了相关规范的征求意见稿，发现对买房影响最大的，就是取消公摊面积。一旦新规范实施，未来住宅将按照套内使用面积计算，并交易。其次，就是以后的住宅都要求全装修交付，毛坯时代也将终结。

住建部新规一旦实施，“买100平房子只得70平”的现象有望终结。

相关的新规范，可能会影响到我们未来买房的哪些方面呢？房报君摘录《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称规范）部分条款，和你分享。

NO. 1｜壹

住宅按套内使用面积进行交易

规范中2.4.6条明确提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

在规范所附的《起草说明》中关于此条说明为：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

2018年，住房公摊面积曾经引发从央媒到地方的各种讨论。

2018年7月，“瞭望智库”微信公号一篇文章提到：花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！购房者很受伤。

2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

2018年9月，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

公摊面积是楼市中最不透明的一项指标，房产证或不动产证上，你能看明白的，只有房屋建筑面积、实际使用面积、分摊建筑面积这三项，但并没有明示，公摊面积都在哪些地方，由此引发很多的房屋买卖纠纷及服务收费争议。

而现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限，对“公摊面积”做出明确约束。

实际上，早在2002年，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策。

时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

目前，关于公摊面积的争议主要集中问题有：小区消防应急等场所划入公摊却被当做车位出售，被计入公摊的物业用房而物业公司没有向业主缴纳使用费用，小区电梯、楼道、门厅的一些广告位被开发商或物业公司出售谋利等等。

规范明确购房者将按使用面积交易，但后续公摊部分的使用、维护、服务等也需要细则进行明确。

NO. 2｜贰

城镇新建住宅建筑应全装修交付

规范中2.3.2条提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

1）户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；

2）供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；

3）消防设施应完好，消防通道应畅通。

怎么理解全装修交付标准呢？

规范也有明确：城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

全装修与楼市中所谓的“精装修”还有不同。全装修是满足了基本的入住装修条件，如今很多楼盘现在的精装修标准已经高于全装修标准，但全装修交付确实是宣告了毛坯房时代的终结。

规范还对房屋验收交付给出了详细的标准，并要求建设单位应组织参建各方在工程质量竣工验收前对每户住宅进行验收。分户验收不合格的，不能进行住宅工程竣工验收。

房报君，摘录了规范说明的部分验收标准，列表如下，供参考。

NO. 3｜叁

四层及四层以上住宅要设电梯

规范的7.5.1中要求，新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：

1）四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m 的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于 0.90m；

2）十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于 2 台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于 1 台；

3）新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

新的规范，提高了住宅设置电梯的要求。

原来的住宅建筑，要求是七层及以上或超过16m设置电梯，如今调整到了四层及以上或超过9m应设置电梯；而原来是由十二层及以上每单元设置一台可容纳担架的电梯，现在是提高到四层及以上每单元设置一台可容纳担架的无障碍电梯。

以后，你要买一套多层的住宅，那么可以预见，每个单元都必须要有一部电梯，且是可以容纳担架的无障碍电梯。

为什么新规范变化这么大呢？

规范的说明中有解释：我国己步入老龄化社会，随着社会的发展和生活水平的提高，住宅应更多地考虑老年人使用的方便和普通居民的便捷。我国目前有大量的多层住宅，居民已逐渐老龄化，因为没有电梯给居民带来极大的不便，甚至严重影响医疗救护和居家安全。因此，本规范大幅提高了住宅设置电梯的标准，调整为四层及以上或超过9m应设置电梯。

可容纳担架的电梯是突发急病时救助安全的重要保证，也便于运送较大的家具。可容纳担架的电梯轿厢最小尺寸为1.50 m ×1.60m，且开门净宽不小于0.90m，可利用对角线放置铲式担架车。

而无障碍电梯要求，侯梯厅深度、呼叫按钮高度、显示装置、盲文按钮、扶手、镜面材料、无障碍标志等应符合现行国家标准《无障碍设计规范》GB 50763的相关要求。

NO. 4｜四

客厅、卧室净高由2.4米提升至2.5米

规范中还有很多影响未来住宅建筑的使用。房报君看了一下规范中变化调整的方向，主要体现在几个方面。

一是注重生态环境改善，满足我们对高质量生活的要求。例如：

● 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；

● 土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求；

● 住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。

二是注重提升住宅居民的生活质量。例如：

● 卧室和起居室是住宅套内活动最频繁的空间，也是大型家具集中的场所，为了确保住宅有更好的空气品质和自然通风，确保满足使用舒适，卧室、起居室的室内最小净高由2.40m提高到2.50m。

● 设有阳台时，阳台应设晾、晒衣服设施，每套住宅应有放置洗衣机的位置及条件，

● 每个居住单元应至少有 1 处公共出入口符合无障碍设计要求，公共出入口门洞口宽度不应小于 1.20m；

● 电梯不应紧邻卧室布置。

三是注重新技术的发展，适应时代发展之下居民对未来生活的需要。

例如：

● 机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。

● 住宅建筑公共部位的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措施。

NO. 5｜伍

新规后的几个脑洞问题

规范实施，对购房者买到称心的好房子，一定是件好事。对楼市也引发很多后续的变化，这些变化要怎么看，房报君有几个观点。

1）你会明明白白消费，但不意味着你能占开发商便宜。

一个楼盘的销售价格，包含土地成本、建安成本、配套费用、各种税费和利润。

无论开发商采用什么定价策略，未来是按建筑面积销售，还是按套内面积销售，开发商总归不会亏本赚吆喝。

按套内面积交易，单价一定会上涨，因为原来的公摊面积房款会折算到套内面积中。

但采用套内面积交易，就一定会把此前公摊的各种不透明猫腻撇清，你的消费会变得明明白白，消除了纠纷隐患，从这个角度考虑，这就是整个行业的进步。

2）关于房价，你要明白一件事，定价一定会考虑成本，但更多的是考虑供需关系。

商品房，是商品，商品定价就会受到市场供需影响。房价为什么会上涨，因为需求大于供应，而不仅仅是成本上涨。

例如2018年的房价上涨，你觉得是建筑成本每平米上涨了1000元，开发商才涨价的吗？一定是市场上需求的人多了，抢房潮开始了，开发商调高了房价，建筑成本不是此轮房价上涨的根本原因。

因此，一旦按套内面积交易，不排除有房企借机涨价，楼市价格趋势有波动风险。但还是那句话，总房款是跟随市场需求而变，如果买房预期降低了，房价就未必有大的变化，买房总成本还是相对平稳。

3）相比对房价的影响，取消公摊，后面的变革可能更大。

举个例子，最近几年一直在说房产税要出台的消息。如果一旦征收房产税，那么依然按现在的建筑面积征收，类似有楼盘公摊达到50%的住宅，这些业主会怎么想？他可能要为公摊进去的已被物业使用的物业用房、已经销售的车位、已经卖掉的电梯广告位每年支付房产税？业主的心里会平衡吗？

我们再考虑一些实际的问题，按套内面积交易，我们还将面临根据面积收费的一系列收费变化，例如采暖费、物业费、契税等等，这些和我们日常生活息息相关的变化，都会有变化，如果单价不变，那么就是降低了老百姓的买房成本、生活成本。

4）购房心态会发生变化，追求使用面积更高效的产品。

套内面积能清晰体现实际可利用的空间，购房者会一目了然使用面积有多少。那么，原有使用率很低的产品，可能会被购房者抛弃。例如，现在120平的大高层，可能实际使用面积只有80-90平，购房者一旦清晰了解到真实数据，与现在有很大的心理落差，那么一定会追求设计更高效的产品。

5）住宅设计会更优化，未来还要做大公摊，对开发商弊大于利。

原有公摊面积较大的产品，如果折算到套内面积销售，必将分担更多房款到单价上面，性价比非常低，这类产品将逐渐被淘汰。

假如：一套建筑面积100平、得房率70%、单价1万元/平的高层住宅，总房款100万元，如果按套内面积70平、总房款100万元不变计算，单价则变成1.43万元/平。尽管总房款不变，但购房时的感觉已经是房价涨了43%！

因此，如今得房率越高的设计，在新规执行后销售阻力越小。

总而言之，新规如何变化，楼市还是有楼市的规律，买房你也不用太焦虑，全面取消公摊面积，采用套内面积交易，对于买房人是一大利好，未来你会接触到更多好产品。

既然是征求意见稿，房报君也发起一轮投票，看看大家对新规怎么看？

住建部此次规范调整，信息量这么大，都和我们买房相关，你有什么好的建议，一起留言区讨论一轮吧。