8.2万起的万科瑧山府三期，值得买吗？

前两天看到新闻，《毛坯价8.2万/㎡起，万科瑧山府三期获批预售》。

很快，在淘哥的小密圈2群内，有朋友要淘哥分析分析这个楼盘的优劣势。

本来对于这个楼盘，淘哥关注了两年了，各方面都很了解，正当准备兴致勃勃准备开始一场演讲时，转念一想：都8多万的价格，还分析什么？

8.2万是什么概念？龙华红山、高级中学北校区的二手房，水榭春天56期的，也要这个价格了。而万科这个可是香蜜湖，可是纯新盘、纯大户、高级中学本部，居然也只要8万多起！

注意，这个8万多起并非只是噱头，8万多到9万出头的选择余地有不少。

这个价格，确实没什么好分析的了。如果你真要看分析，可参考淘哥之前的文章《万科瑧山府三期即将开盘，改善型我最爱她！》

以下是新闻报道：

毛坯价8.2万/㎡起，万科瑧山府三期获批预售

壹地产确认消息，位于福田香蜜湖片区的网红豪宅——万科瑧山府3期，昨天取得预售许可证，即将开卖！

值得关注的是，本次预售价格仍然受到严格限价，毛坯备案均价为9.71万/㎡，单价最低8.2万/㎡，比此前一期、二期卖得还便宜！

总价1472万起，2年没涨价！

本次，瑧山府3期A、B、C、D四栋共计有397套住宅取得预售，面积段全部为约180㎡户型单位，整体毛坯均价9.71万/㎡。

预售公示信息显示，万科瑧山府3期单价最便宜的一套，是位于4楼的一套约180㎡的单位，毛坯单价为82166元/㎡，算下来总价约为1472万。

备案价格受到了严格限价，要知道：

2017年4月，万科瑧山府一期开盘，毛坯备案均价约99660元/㎡；

2018年4月，二期开盘，毛坯备案均价为97513.6元/㎡；

2018年11月23日，三期毛坯备案均价为9.71万/㎡。

近两年间，万科瑧山府不仅没涨价，三期备案价还降了！

万科瑧山府周边二手挂牌价

来源：链家网

而万科瑧山府周边二手房挂牌单价，却已经从9万多涨到了13万，甚至14万、15万了，距离不远的中旅国际公馆二期更是有房源挂出了15万/㎡以上的价格，存在很大的价差。

壹地产预判，万科瑧山府三期，很有可能成为今年继华润城三期之后，下一个最值得打新的楼盘！

二期曾开盘秒光，名校资源突出！

其实，很多人对于万科瑧山府最深刻的印象，应该是：今年4月，瑧山府二期推出222套房源，户型为230-240㎡大户型，总价2000万以上，网上选房，秒光。

万科瑧山府三期 实拍

瑧山府之所以受到财富阶层追捧，其中有一个重要原因是属于名校学区，教育优势非常突出。

根据2018年福田区学区划分，目前，万科瑧山府小学学区划入教科院第二附小（竹园小学），初中学区被划在了深圳高级中学初中部（南校区）范围内。

在瑧山府旁边，万科代建的安托山小学预计将于2019年开始招生，将委托红岭教育集团承办，纳入红岭教育集团所属校部。

而目前红岭中学教育集团官方网站公布的招聘公告，已经正式对外启用了红岭实验小学这一校名！

红岭实验小学相比教科院第二附小，小学实力是一种增强。万科瑧山府初中对口的是深高级南校区，市属四大中学之一，历年考试成绩优异。

此前，有媒体报道了深康村附近的深康学校建起来后，安托山片区很多小区，学区有可能变动。

安托山很多业主疑惑并担心：深高级学区是否要从安托山划走呢？

深高级，会被划走吗？

关于学区划分，以福田区教育局公布的为准。不过，针对安托山片区很多业主的担心，壹地产从以下几个角度分析：安托山片区的深高级学区划走可能性不太大！

理由1：侨城东路北延工程，将深康与安托山分隔

新建侨城东路北延通道，穿越塘朗山、羊台山，北向连接龙观快速-福龙立交，南至滨海大道（预留南延接深圳湾隧道）。全长约17.3km，主线双向6车道，共设置隧道5座，隧道总长15.5km。

从目前的规划图可以看出，侨城东路北延从安托山东侧穿过，这条双向6车道的快速路，直接将深康村与安托山两个片区隔开。

从学区划分大路优先原则与方便学童上学的原则，未来，深康学校初中部开学后，新的学区大概率不会跨过侨城东路这条快速路。

理由2：深康村人口密度大，学位紧张

往往一所新学校的成立，是为了解决片区学位紧张情况而设立的，深康学校也是如此。

深康村作为福田区著名的保障性住房小区，共居住了2796户居民，由于处在南山、福田交接地带，长期以来周边没有距离近的公立学校，深康村居民上学困难。

目前，深康村学区划片，小学为教科院附小，初中为教科院附中。而教科院附中因为报名人数太多，学位出现紧张局面。而深康学校由红岭中学教育集团主管办学后，将大概率用来解决深康村及周边居民的上学需求。

就目前红岭中学（集团）深康学校的规划来看，初中设置了24个班，将能够极大程度解决深康村居民的上学问题。

而万科瑧山府所在区域，近几年将有多个新盘入伙，上学需求很大，如果贸然调整学区，必然会给深康学校带来新的学位紧张问题。

此外，豪宅云集的安托山片区，居住的业主大都是社会财富阶层，一旦学区调整，将引发片区内业主极大的民意反弹。

另外，深圳多个区已经在试点大学区制、共享学区制。福田小学同样已经在试点共享学区，未来片区初中也有可能实施共享学区，这样同样能保证安托山片区不被划出深高级。

孝德学校、宝安中学学区划分图

以宝安孝德学校为例，新学校孝德学校建成招生后，目前孝德学校与宝安中学学区重叠的部分，两所学校都可以申报学位。

（重要提示，有关学位学区的问题，一切以教育局最终公布为准，以上分析仅代表贰哥个人判断，不代表任何其他人或机构观点，也不作为购房建议。）

瑧山府三期配套更优

本次即将开卖的瑧山府三期，是否会重现之前二期的热销场面呢？

壹地产预测，相比一期、二期，瑧山府三期优势更为突出！尽管目前市场偏冷，但瑧山府三期大概率会逆势热销。

理由1：门槛更低

万科瑧山府是一个纯大户型豪宅社区，一期、二期均为200㎡以上的大户型单位，总价2000万起步。

而瑧山府三期本次推出的全部为约180㎡的户型单位，总价1480万起，比一期二期总价便宜了约500万，门槛更低。

理由2：距离地铁更近、商业更优

瑧山府三期 区位图

瑧山府三期紧挨着地铁2、7号线交汇站——安托山站，相比一期、二期，瑧山府三期距离地铁更近。

同时，万科瑧山府规划打造高端商业，由深圳万科商业公司统一打造，运营管理，建面大约2万㎡，这个裙楼商业mall，就位于瑧山府三期的楼下，与安托山地铁站C出口相连，属于双地铁换乘站点上盖的TOD商业物业。

此外，距离瑧山府仅一个地铁站距离的深国投广场，同样属于万科旗下印力商业管理。

据悉，深国投广场将要重新改造，改造的方向将是偏高端商业，打造品质、时尚的生活中心，强化大女装、儿童业态的优势，以更适合聚餐的特色餐饮为主，引进首家、首店、旗舰店，提高商户的店铺场景化，让顾客好玩有趣爱打卡。

理由3：多个文体高端配套落地

公园配套：多个公园环绕

万科瑧山府所在香蜜湖片区，周边倚靠安托山、塘朗山，四周公园环绕，有深圳儿童公园、梅林山公园、香蜜公园、园博园、燕晗山郊野公园。

文体配套：项目周边多个在建文体配套

根据规划，万科瑧山府周边，规划有安托山博物馆公园、一所市三甲医院（规划中，具体以政府规划为准）、福田区群众文化中心（福田文化宫）等文体医疗设施。

最新消息，福田区群众文化中心已经启动地块拆迁，竖起围挡，预计很快将启动施工。

一流国际学校，已在建

除了优质的公立学校资源，片区内还有一流的国际学校。

距离万科瑧山府不远，将规划打造著名的深圳国际交流学校，未来将给片区内高端人群，提供一所非常优质的国际学校资源。

贰哥此前实地探盘，了解到，目前深圳国际交流学校已经开建，正在紧张施工，目前处于打地基阶段。

深圳国际交流学校施工现场 实拍

深圳国际交流学校施工现场 实拍

据了解，万科瑧山府展示中心开放期间，已经接待了近千批购房者，其中，有很多之前没有买到瑧山府一期、二期的铁粉。预售证已批，预计很快就会开盘，想买瑧山府三期的朋友，要抓紧时间了。

万科瑧山府后，哪个盘还有这样书香门第的气质？——下面这个南山楼盘，价格只要6多万起！欲知详情，和淘哥私聊。