睿信致成解读美国物业管理行业及龙头企业发展借鉴（上）

来源 / 中信证券，睿信地产研究院整理

编辑 / 睿信地产咨询

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美国物业管理行业概览

美国现代物业管理发展始于 1908 年，芝加哥建筑管理人员组织（Chicago Building Managers Organization）举行了第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。经历了 100 余年的发展，美国的物业管理行业发展已经相对成熟，形成了一套高度分工的物业管理机制。

在美国，物业公司主要分为物业经理人公司和物业基础服务公司，物业经理人由业主聘请，作为物业服务管理的代理。物业基础服务公司则负责提供具体的物业服务。美国的物业公司高度分工，物业经理人主要负责物业资产的运营，主要起到组织、调度及监理的作用并最终向业主负责。

专业的服务与专业的管理相分离，这与中国的模式有所不同。在具体的服务内容上美国物业管理公司也与中国的服务内容大相径庭，美国物业管理公司更加侧重于房屋本身的衍生业务，而中国管理服务商更多关注到的是与业主相关的需求。这种差异受到历史背景、行业发展阶段的影响，也有中美两国独有的经济、人口、地理因素影响。不过，两国的物业管理公司都针对住户的居住相关需求提供基础服务。

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美国物业龙头简介：

FirstService 和 Service Master

1. FirstService

FirstService （纳斯达克：FSV.O，多伦多：FSV.TO）成立于 1989 年，是北美洲最大的物业管理服务商。在 2017 年，FirstService 总共服务 400 万居民的 160 万个住宅单位客户，共有超过 19,000 名雇员，在住宅物业服务市场占据 5%的市场份额，年收入超过 17 亿美元。

FirstService 公司自成立以来，保持了营业收入连续 30 余年的高速增长，1995-2017 年营业收入的复合增长率达到了 19%。2017 年，公司的营业收入达到 17.05 亿美元，EBITDA达到 1.62 亿美元，经营状况良好。

FirstService 的模式是物业经营与基础服务并重，其通过两大平台服务客户。分别是住宅平台 FirstService Residential，是北美最大的住宅物业管理经理人；品牌平台 FirstService Brands，是北美最大的基础服务供应商之一，其通过特许经营系统为住宅和商业地产提供服务。FirstService 通过两大品牌系统紧密分工，是北美平台型综合物业服务提供商的代表。

2.ServiceMaster

ServiceMaster（纽交所：SERV.N）成立于 1929 年，是美国最大的基础物业服务供应商，通过直营和特许经营商的方式，服务超过 500 万个用户。ServiceMaster 的主要业务是白蚁及害虫防治服务、住房保修服务和特许经营集团服务。其收入来源主要集中在白蚁防治部门和住房保修服务部门。

公司曾于 1962 年首次上市纽交所，后在 2007 年私有化退市，又于 2014 年 6 月重新上市。2011-2017 年间，公司营业收入复合增长率为 5.56%。2017 年，公司的营业收入达到29.12 亿美元，EBITDA 达到 6.68 亿美元。

与 FirstService 有所不同，ServiceMaster 专注于基础物业服务，特别是细分领域的物业服务市场。如果拿中国的视角来说，这是一家和物业服务相关的专业性服务公司，聚焦范围窄。不过，相比中国的家政、保洁行业的公司来说，ServiceMaster 和客户的粘性又更强，服务品类又更宽，和客户连接更紧密。公司主要的业务可以分为白蚁及害虫防治服务、住房保修服务及特许经营加盟品牌。

下期预告：看完了美国物业管理行业的概况，那么我们再来比较下中美物业管理行业又有哪些不同？

*本文节选自《睿信四格物业市场月报2018年9月刊》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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