揭秘低价产权房！青岛人，这“馅饼”你敢吃吗？

又逢“金九银十”，虽说中国楼市近期整体走势不佳，但在房产市场中，依然掺杂着各类产权房还在“花式作妖”，而这些五花八门的产权房，往往以低价好地段吸引买家。

当然，我们也可以看到这些产权房所暗藏的风险，例如北京几百套低价小产权房被“疯抢”结果却被查封了、南宁买了套低价房，最后却“钱房两空”等。包括在青岛部分外围城区也存在价格较为低廉的小产权房。

下面笔者围绕这些小产权房做深挖，来看看这些房产与市面上的常规产权房有何区别？有句老话说的好：“天上掉馅饼”，那么这些价格低廉的“馅饼”，咱们到底能不能“吃”？

撰文/茗萱

常规产权房的本质

常规产权房指的是目前市场上正规出售、完成交易的商品房。这些房产都是五证齐全，并且产权证由政府部门统一颁发，具有正常二次交易的效益。这五证包括《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》，购房要办理房产证和土地使用证，代表完整产权。

当我们购买了正常的商品房后，拥有对房屋行使占有、使用、收益和处分四项完整的权利，由此我们可以享受拆迁补偿、抵押、转卖等权利，并且受法律保护。而除商品房外的其他性质产权房基本都不能拥有完整的产权。市场上比较常见的是拆迁安置房、小产权房和其他产权房这三种。

其他性质产权房的内核

拆迁安置房

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

因为安置房的特殊性，在没有取得房产证之前：拆迁安置房安置对象只能是被拆迁住户本人，且在取得所有权的一定期限内，不能更名或转让。所以市场上大多拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让。因此这种类型房屋存在着很多风险，比如很多拆迁户未取得房产证，或者在限制交易时间内进行买卖，这样无法办理房产过户手续，还存在着一房多卖等交易风险。

小产权房

小产权房是目前市面上相当常见的现象。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。

因此，小产权房的风险可以说不胜枚举。首先，小产权房，没有房产证、土地证，房屋有可能被强制拆除或被拍卖。第二，小产权房不受法律保护，不能进行正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利。第三，正如上面所说，小产权房不能贷款。第四，小产权房在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。第五，小产权房无法办理落户，相当于无法获得免费医疗和义务教育资源。

其他产权房

其他产权房比较常见的是，在农村集体经济组织产业用地上开发建设的住房，土地性质一般是其他商服用地。这种用地用于建设商业类房产发展产业，不能直接建设住宅进行销售。以后这类房屋可以取得集体不动产权证、规划许可证、建设用地批准证、施工许可证，但无商品房预售许可证。

购房者购买此类项目所签署的《合同》并非购房合同，而是一份合作建房合同。《合作建房合同》规定：购房者出钱与投资商共同建房，享有房屋使用权（通常是20-40年）。这就意味着这种房屋并不是住宅，无法落户，无法享受学区等一系列和户籍相关的福利和权益。而且过了土地使用期限后购房者就不能继续享有它的土地使用权。

这种40年产权的商业房是被改成住宅的,也就是说,它产权性质为商业,却实际承担住宅的功能。这就是4、50年产权房子和我们正常的商品住宅的区别。正常商品住宅则是70年产权，可以落户和划分学区，可以使用公积金贷款等。

当心低价产权房陷阱

虽然我们上面分析了很多小产权房等的风险，但小产权房在一定程度上仍然在销售中。一方面，小产权房价格低廉，而且位置大多不错，十分适合刚需；另一方面，目前商品房价格还是过高，一套新房的首付就可以买一套小产权房了。

但目前国家已经明文规定小产权房不允许买卖，最新清理方案也规定小产权房可以强拆，购买小产权房风险极大，而且小产权房的建筑质量也无人能保证。一旦买了不受法律保护的小产权房，未来居住的不安定因素太多。如青岛即墨一位居民购买小产权房，确认了村委出具的证书之后付了全款，出门之后房屋却被人挂牌出租，而且连门锁都给换了，才得知房屋两年前就已抵押给他人。

青岛还有一位居民2005年前后在李沧区九水路街道南王家上流村购买了房屋,到现在不仅房子没住上,还被开发商抵顶给了债主,一套房有了“俩主人”。这也是小产权房没有房产证、土地证等保障的弊端表现。

再看深圳一位居民看中了深圳福永鸿福花园小产权房一套131平米的小产权房，鸿福花园共有1280套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错。但后来没多久，福永执法队以违法建筑名义，开始查封该楼盘。买了房子却无家可归，且资金被套住又没钱买其他房子，业主人人叫苦不迭。

最后说40年产权房，这种一般以高层、小面积为主，容积率较高，所以开发商自然成本价就比较低，售价也会相应低出不少。并且在青岛商住房是不限购不限贷的，购买起来门槛就低了很多。

但这种40年产权房等40年产权到期后，无非两种情况，一被占地拆迁，二被无偿收回，血本无归。另一方面，这类房屋毕竟是商住房，水电和物业费都比70年纯住宅高出不少，首付比例和买卖税费也相当高。最重要的是40年产权房无法落户，因此购买这类住房必须慎重。

即便是70年产权的住宅，我们投资时都需要多方判断和斟酌，面对所谓“低价产权房”和“小产权房”更应该谨慎、远离，千万不要被眼前的低价和销售的话术迷惑而把“陷阱”当成“馅饼”以免追悔莫及。

来源：凤凰网青岛