又拿下50栋物业！万科死盯深圳城中村改公寓的“蛋糕”，你不心动？

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深圳计划3年改造1600个城中村，“十三五”期间，收储、改造，统一经营100万套（间）用于租赁，嗅到机会的人在2018年都纷纷下手了，最快抢占市场的不知道是谁，最大动作的却是万科，如此大的量，万科一口气也吃不下这么多，所以，摆着的机会，公寓老板们都准备好了吗？

拿下梅林城中村50栋楼房

这次还是万科！

9月28日，深圳高速公路股份有限公司公告称，将为深圳市深国际联合置地有限公司引入万科企业股份有限公司作为战略投资者。随后便有媒体进行相关报道，标题如下《万科29亿增资入股深圳梅林关城市更新项目，将获30%权益》，意味着深圳城中村改造万科再下一城，实力抢占城市更新项目。

也许有人并不熟知梅林，但是以前也都听过“万村”、“新围仔村”等一系列因为城中村改造引发租金暴涨而登上舆论顶端的案例，梅林村也火过，当然也是因为租金暴涨。

这些也从侧面证实一个事实：深圳城中村改造的这块蛋糕，很大，很诱人！对这块奶酪动心的也不止是万科，不可否认的是，万科走的最快！

调查发现，上梅林片区的农民房有近400栋，目前多个长租公寓品牌进入福田区上梅林城中村“圈地”，“收编”上梅林城中村的长租公寓运营商主要包括万村、蜂巢、豪派、智派、好多社区。在这些长租公寓机构中，万村算是后来者，但是后来者居上，万科已经在上梅林片区签约了50栋农民房，部分已经在改建，计划是拿下128栋，很多都还在谈。目前各家长租公寓收房收了有80多栋，占了至少1/5。

深圳城中村旧改，可以利用和选择的物业很多，抢食者不少，也正是长租公寓洗牌时期的又一重要时机，梅林村只是万科长租公寓计划中的一小步！

2017年10月，万科签约万向围和祠堂村，确定100多栋出租楼房；

2017年12月31日 ，万科在新围仔村拿下 20多栋；

2018年5月，深圳万村进驻清湖新村，在村内签约了10栋房屋；

2018年9月，万科已经在上梅林片区签约了50栋农民房。

相较于深圳1600个城中村改造计划，万科拿到的房源量还是冰山一角，但是对于任何一家品牌公寓而言，这个量都很诱人。

据统计，截至2018年6月，万村在深圳9个片区启动统租工作，包括了37个城中村。布局城中村里的品牌公寓不止万科泊寓一家，当然进入的房企也不只是万科，包括金地、碧桂园、华润在内，都在布局。

今年中期，碧桂园在白石龙村通过跟深圳市皇嘉物业管理有限公司合作的方式收购房源，目前，碧桂园已经承租皇嘉物业的物业进行改造，共7个单元2栋楼，据悉，碧桂园的计划是拿下白石龙村整个村的城中村改造项目。

华润进入白石洲南区旧改

深圳3年要改完1600个城中村

收储并改造100万套出租房

很多人看完万科在深圳城中村的布局，会觉得十分震惊，而事实上深圳的城中村更新现在只是开了个头，还有超大规模的改造需求在待命。

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理，消除城中村各类安全隐患。

具体的改造计划我们可以从下图看到，2019年要完成综合治理范围内城中村总量的80%，2018年上半年也仅完成前一年选取的40%而已，还有很多待攻克。

城中村改造的方向可以概括为以下3类（纳入旧改或落地政府项目的城中村、一般城中村、标杆城中村），而最合适出路方案目前是城中村改公寓，低成本实现旧换新，万科用“给我一村，还你一城”的改造理念率先争得了最优资源。

万科能够在深圳城中村打开局面，除了依靠自身实力之外，还有一个大的蓝图“给我一村，还你一城”。对于城市发展来说，由企业来操刀完成革新，并且实现的结果是旧城换新，不仅局限于租赁使用的长租公寓，而是实现了完善的配套，形成便捷的、生活集中化的“生态圈”。

回归到万科承诺的“万村模式”，计划是在不拆除现有建筑的前提下，对城中村公共区域和屋宇内外进行品质提升，并对城中村楼房进行统一租赁经营管理。植入物业管理、长租公寓、商业物业等管理运营方式，使城中村环境、消防、安全、管理等各方面整体提升，同时，根据实际需求引入产业办公、社区教育等配套产业，推动城中村二次城市化，达到村民和企业共赢。

万科是城中村改造最强势的竞争者，但不代表着小微企业就没有竞争力，1600个城中村改造，“十三五”期间，收储不低于100万套（收购、租赁、改建等）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

庞大的改造目标和不断释放的居住需求不会等待任何一家企业去慢慢规划，很多人在犹豫的过程中就已经失了先机，并且是很长一段时间的机会。在清湖新村，万科的收楼标准是，租金每年递增3%，租赁合约期为12年；智派公寓拿下的一栋物业，跟房东签了15年合同。

对于城中村的房东来说，新的参与者入局，就意味着筹码变重，自身的可选择空间变大。上梅林新村一栋“农民房”的房东吴先生（化名）介绍，自从长租公寓进村拿房，“已经有两家长租公寓品牌找我谈合作了，这些承包商给出的租金都比我现在房屋的租金高。承包出去是迟早的事情，就看哪一家的价格合适。”

房东对于现有租客层面的处理大致类同，有合同租户不涨价，合同到期后会按照现在出租的价格，以后每年按照5%（或者其它比例）涨。

城中村改造看得见的机会

深圳城中村旧改的路已经锁定，至少在2020年前不会有过多改变，要么是拆，要么是改，拆迁带来的暴利和影响不言而喻，之前也有报道说“深圳白石洲村，40万建的出租房现在价值5000万，撇除赚取的租金不计算，拆迁带来的浮盈已经高达124倍。”用一句话形容就是，当你上下求索如何一天天建成自己的罗马时，有的人一出生就在罗马了，比不来的时候都会选择默默接受。

如果把城中村拆迁改变的命运定义为“天选”，那么能够在激烈竞争中抢占一席之地，选择从事长租改造的人就要靠“努力”，如何让那些摇摆的房东选择你，如何拿下城中村改造的最后红利，才是现在公寓人最该考虑的问题。打租金价格差，有说服力的公寓运营案例，做大坪效的装修改造实力或者是品牌说服力，在这一轮竞争中需要有最强战斗实力的人去抢资源，占市场，如此才能争得先机。

深圳城中村改公寓出租影响的是租房人群，但深圳拆迁旧改影响的是深圳土著，当拆迁和改造同时发生的时候，就会释放出更大的租房需求，是机会也是挑战，不可否认的是革旧出新，势必会影响到很大一批人，包括“受伤”的租客、扛不住的二房东。

为了社会稳定，专家建议要控制城中村改造的“量”和“度”，而现实是当改造一旦开始，企业自身已经没办法停下来，时间就是成本，没人能耗得起；时间就是机会，没人舍得错过去。

来源：公寓次世代

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