西安多个公寓项目集中入市，这类产品能不能买？

中国国际丝路中心ipark公寓、荣民时代广场、金辉环球广场、沣东i立方、华南城、星河9号、梧桐公寓、E客公寓……有西安住宅市场最近有所降温不同的是，多个项目的公寓产品最近集中入市。

这个时候，有很多粉丝便咨询：住宅很难摇到，要不要买几套公寓来投资？

对于这个问题，其实无法用“能”与“不能”来回答。因为，不同的楼盘处于不同的地段、价格也是差异很大，所以无法给出一个统一的答案。

我们能做的，就是帮大家分析一下这类产品的特点，以及投资的话如何来选择。

01首先，要弄清楚市场上这类公寓产品的性质，到底是属于住宅、公寓，还是属于商业、办公。

此前的2018年5月10日，西安市住房保障和房屋管理局商品房资审科发布过一个《公告》。

公告原文为：“凡是在房产证或网签合同文本中规划用途或该商品房规划用途为‘公寓’的，不论其土地用途，年限均在此限购范围内。规划用途为办公，商业的，不在限购范围内。请广大市民不要受开发商‘40年公寓’不限购的说法所误导，以免给个人带来不必要的麻烦和损失。”

在这里，提醒各位购房者朋友的是，在购买市场上的公寓产品之前，首先要弄清楚该项目的规划用途。

目前，西安市场上的公寓产品用途主要分为以下三类：

第一类，商业、办公性质的。市场上大部分公寓产品都属于这类用途，这类产品最大的优势就是不限购，不占购房名额。也就是说，你想买多少套就可以买多少套。

第二类，规划用途为“公寓”的。规划用途为“公寓”的，虽然也是40年产权，但却属于限购范围内的，也占购房名额。此前，西安市场上已经有楼盘因为这个问题误导购房者，最后导致维权。规划用途在商品房预售许可证上可以看到，大家在买房的时候一定要查看一下。

第三类，住宅性质的。这类纯属是把住宅做成小户型后，然后以“公寓”的名义进行销售。既限购，也占购房名额。

2其次，商业、办公性质的公寓与住宅相比，在首付比例、产权年限、按揭年限、入学、水电费等方面均有区别。

商业、办公性质的公寓，与普通住宅相比，不仅仅是在户型面积、限购等方面有区别，还具有以下区别：

1. 产权年限不同。住宅的产权年限是70年，而公寓的产权年限是40年。

2. 首付比例不同。目前，西安市场上首套住宅的首付比例最低为30%，二套住宅的首付比例最低为40%，而公寓的首付比例为最低50%。也就是说，虽然公寓面积较小、总价一般低于住宅，但首付比例高。

3. 按揭年限不同。住宅按揭年限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄(男性65周岁,女性60周岁);也有的是说贷款的年限+贷款人年龄,不得超过70年。而商业性质的公寓，贷款年限最长为10年时间。

4. 公寓不能落户。商业公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

5. 公寓不享受就近入学。在很多地区，公寓是不能成为学区房的，也就是说业主子女无法就近入学。

6. 水电收费标准不同。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。

7. 公寓转手，税费高。住宅在营业税、个税、契税等方面，会根据政策有不同程度的减免，普通住宅符合政策要求的情况下，最低甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。而公寓（商业）目前极少有减免政策，较住宅还增加了土地增值税，各项税费加起来，通常税费最低达到物业交易总价的10%。

3再次，公寓（商业）的优势主要体现在不限购、地段好、总价低。

不限购。根据目前西安的限购政策，商业性质的公寓是不限购的。

地段好。相对来所，公寓类产品一般占据一座城市比较好的地段，很多都在地铁口，出行比较方便，好出租。

总价低。与住宅基本都在上百万元相比，40㎡的公寓总价一般在五六十万元，甚至更低，首付最低甚至不到20万元，就可以投资一套公寓。

4最后，投资公寓要看的是地段、地段、地段……还是地段。

公寓产品的投资，在转手之前的收益主要是租金。因此，购买公寓的时候首选要考虑的因素就是好出租，能租上价格。

一般来说，商务集中区的公寓最好出租，也能租上价格。原因很简单：有市场需求。例如：西安的高新区、曲江新区、经开区。

在这里需要注意的是，有些公寓分布在规划中或者正在建设中的城市商务区，例如沣东大道、西咸能源金融贸易区等，这些区域的发展基本属于起步阶段，这个时候在这里投资公寓就必须考虑一个因素，那就是若干年后这里的商务才能发展起来，也就是说在区域没有成熟之前，你的公寓是很难出租出去的，并且租不上价格。

当然，除了商务集中区之外，城市核心地段地铁口的公寓也值得投资。这些地段一般发展都非常成熟了，地铁可以拉近城市各区域之间的距离，只要有地铁，距离已经不是问题。例如：地铁1、2、3、4号线沿线的项目。

其实，最简单的方式就是：大家在投资公寓时，刨除价格上涨因素之外，可以用区域内的租金和购房成本来反推一下回报率，就可以明白这个项目是否值得投资了。