距离怡心湖最近，6年前拿地价不到两千，清水预估一万二

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在八月的预售楼盘推文中，凌凌漆预言城南多个项目将推出新楼盘。表现最为突出的当属南湖板块、华府板块、怡心湖板块、以及锦江生态带相邻的城南大区域。

其中双流区中铁骑士府邸、中铁建西派国樾、九龙仓时代上城近期拿预售的信号越加强烈，置业顾问积极释放消息，凌凌漆也来到九龙仓时代上城实地踩盘。

距离怡心湖最近

清水开盘，需要11区资格

九龙仓时代上城项目本身属于怡心湖板块，享受怡心湖配套，处在华府板块、南湖板块、锦江生态带以及怡心湖板块的交点处。

剑南大道西侧属于双流区域，并非是天府新区成都直管区，所以，这里需要的是11区的资格，这对于想买入城南的11区资格购房者是个利好。

牧华路也就是五环路穿过板块交界处，地下的地铁5号线穿过南湖板块与华府板块的交界处，串起怡心湖板块和锦江生态带。而地铁5号线与牧华路的交点将设有南湖立交站（或牧华路站），站点距离项目700米左右。

据官方的回复显示，地铁5号线南湖立交站在靠近西北侧设有出站口，也就意味着九龙仓时代上城将不用过马路就可以上地铁，并且是区域内距离地铁口最近的楼盘。

商业配套上，时代上城项目属于怡心湖板块，最大的卖点也是怡心湖本身的资源。时代上城项目本身也带有小体量的商业。其次，中信城商业配套也即将呈现，且离时代上城不超过一公里。已经开业的红星美凯龙也离项目不远，但是过去立交进商场有点不方便。

虽然九龙仓时代上城距离怡心湖最近，但是从目前来看，楼盘去怡心湖隔了一条五环路，暂时没有看到此处有修建人行天桥的计划。五环路目前车流量已经大增，对靠靠怡心湖一侧的户型存在噪音等污染。

另外，据怡心湖的规划图，怡心湖与牧华路之间还规划有各类甲级写字楼，甚至有地标级建筑，这也就意味着怡心湖与九龙仓时代上城之间极可能建起“屏障”，那时候九龙仓时代上城可能与湖景无缘。

从目前来看，靠近五环一侧的高层，能够看到正在修建的怡心湖。从房天下二手房上的图片可以看到，部分户型怡心湖一览无遗。不过，还是要说，从上面的规划图可以看出，怡心湖的打造方式不同于锦城湖，作为产城一体的打造方式，写字楼，商业街，企业公馆，甚至住宅都会在期间，未来能否直接看湖却是存在不确定性。

教育资源方面，置业顾问介绍说项目旁的空地规划为教育及商业用地，初步定的是一个小学一个初中，不过最终结果尚未落定。可以确定的是，协和幼儿园，协和小学以及协和中学已经投入使用。尚没有知名学府入驻。这也是该项目或者该区域最大的痛处。

医疗资源方面，附近有成都市第一人民中西结合医院、双流二医院、石油医院、华西妇女儿童医院、中奥国际医院、德国巴伐利亚医院、四川石油总医院、成都市第七人民医院。

6年前拿地价不到两千

周边二手房价1.6万

据项目置业顾问介绍，此批次总共338套清水房源，面积段在98㎡—129㎡，为套三套四户型。

价格的话，一位职业顾问表示不太清楚，不过也直言道：能多卖一分就是一分，全看房管局批的价格为准。另一位置业顾问表示可以参考周边价格大概12500元/平方米，不过此前九龙仓时代上城的历史售价也许能看出些许眉目。

三年，新房价格翻番

2014-05-16 约5600元/㎡
2016-08-29 约6500元/㎡
2017-01-09 约9500元/㎡
2017-04-01 约11500元/㎡
（数据来源：房天下网站）

链家网显示，该小区最近成交的一套二手房单价在一万六千多。

2012年11月7日九龙仓宣布，公司以3.85亿元投得成都双流县华阳街道清河社区8组地块，计划发展为成都南部大型住宅社区。地块所述区域正是如今的时代上城地块，面积约为7.44万平方米，建筑面积为22.32万平方米，折合楼面价为1725元/平方米。

六年过去，周边地价已经过完，增幅超过六倍。

九龙仓时代上城一期早已经售罄，二期也将于近日获取预售。而周边地价已经上万。

上月24日，成都德商达置业有限公司竞得天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）（地块编号：TF(07/05):2018-11）地块，总面积39405㎡，成交楼面价为10951元/㎡。

同日，首创置业成都有限公司竞得天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）（地块编号：TF(07/05):2018-12）地块，总面积：56435 平方米，成交楼面价11180元/平方米。

从产品来看，项目最短楼间距80米左右，一共14栋大围合式建筑，整个绿化面积3万平。项目自带的商业为靠坡的低层商业，与住宅区分开修建。

分为两期开发，一期为上图红色部分，已经售罄。目前准备取得预售的是二期中1、2、3栋，也就是上图中蓝色区域。黄色区域的四栋楼待推。整个区域虽然分两期开发，但整个地块内无围栏，是个112亩的大社区。

此次可售为上图三栋楼，怡心湖在图片上方。此次三栋楼虽然距离湖景较远，但也较为安静。

另外小区规划不足两千户，预计总人口七千人，人口密度不算太大。总共规划14栋楼，容积率3.0，小区内部还比较舒适，建筑密度尚可。

项目规划
项目总面积：112亩，
容积率：3.0
层高：3米
绿化率：35%
停车位：地面380个，地下2800个
车位比1：1.3
楼栋总数：14栋
总户数：1968户
物业公司：九龙仓（中国）物业管理有限公司
物业费：2.15元/㎡·月
物业费描述：高层住宅物业管理费2.15元/平方米·月
楼层状况：23-32层， 共有14栋。

2T4户3.0容积率高层

户型方正赠送面积超大

楼盘为2T4户，一楼是三户人家，留出一户为大堂入口。户型为98平米起，适合想一步到位的刚需，或者首次改善家庭。

实际上，前些年华府板块被贴上“刚需板块”的标签时，相比区域内众多的刚需，九龙仓时代上城定位为改善产品。

户型最大的优势是，赠送高！

因为，项目是2014年之前规划，所以能够“偷到”面积。看了此次推出的四种户型，每个户型都有一定的赠送，并且带双阳台。

据兽兽介绍，所有户型都是朝南，如果这个是真的，十分佩服设计师。

最后户型图附上

A1户型，三室两厅双卫，左上角次卧，报规时有部分为阳台，因此算半面积。双阳台设计，其中客厅和主卧连通的阳台，长度达到了7.2米。这在同类产品中，算是十分突出，极其少有。

不过，这个阳台的宽度并不理想，只有1.5米。可能是因为受到报规时，阳台面积只能占据整体面积比例的限制，没有做到1.8米宽的极限。

A2户型，114平米，三室两厅两卫。左边上方次卧，有一半报规时为阳台，因此有一半面积算赠送。

另外，项目为横厅设计，6.9米横厅，对于喜欢大面宽的来说，客厅设计不错。客厅阳台大约7米，宽度为1.8米，这点比A1户型好。

B2户型，四室两厅两卫，128平米。上方两个次卧均有一半为阳台赠送一半面积。

横厅设计，7.2米客厅面宽。不足是，客厅阳台比较短，约5米多点。

A3户型，四室两厅两卫，129平米。户型有下面的次卧有一半为阳台报规，因此有一半赠送。

这个户型的客厅为竖厅设计，面宽为4.2米，采光不如横厅好。阳台部分长度为4.2米，比较短。

总结

优势：

1. 项目区位优势明显，距离怡心湖最近楼盘

2. 价格有优势，周边地价超万，清水房价预计1.2万

3. 配套总体不错，未来依靠华府和怡心湖发展，距离地铁较近

4. 户型总体赠送高，均为双卫双阳台，密度3.0较为适中

不确定性：

1. 四面临街，可能存在一定噪音污染

2. 距离怡心湖最近，但不一定能看湖

3. 项目东侧的商业用地，未来打造不确定