天安数码城产业地产模式分析

天安数码城集团成立于1990年，总部位于深圳，由香港天安中国投资有限公司和深业泰然(集团)股份有限公司合资成立。版图覆盖珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈、和西南经济圈四个活跃经济圈。二十多年来，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，并创造性地将园区分为城市型产业园、生态型产业园以及主题产业园。

所谓“成也萧何，败也萧何”。天安数码城早期的成功，有赖于中港双方股东在股权比例各50%上的妥协与合作：港资保证了天安数码城业绩可以并表，中资也保证了国有资产的安全性和话语权，在早期的确起到了很正面的促进作用，一方面有了国资光环的背书，另一方面发挥了港资市场化管理灵活先进的经验，二者能够勠力同心，为天安数码城的成功奠定了坚实的基础。

然而，正是这种势均力敌，让天安数码城始终没有能够将IPO提上日程，缺一条腿走路的天安数码城在资金上的问题始终没有得到很好的解决。而且随着时间的推移，两个股东之间的博弈逐渐变成了一种拉锯和扯皮，港资逐渐走下坡路的没落和保守，以及国有企业固有的一些缺陷，全都在天安数码城被放大，从而埋下了一颗风险巨大的隐雷。终于在后来酿成了一种股权之争的巨大动荡，让天安数码城大伤元气，甚至有退出产业地产一些梯队的危险。

在新阶段，天安数码城对自己的模式定位是“创新企业生态圈运营商”，业务架构形成“一体两翼”，即以各类创新创业物理空间为基本载体，以智慧园区服务运营和多元化多层次的金控平台为两个重要辅助，为产业和企业打造一个全生命周期的孵化平台。

通过这种转型，天安想真正实现其一直强调的“土地、金融、产业三大资本有效整合基础上的持续盈利模式”，但就目前我们的观察和调研来看，这些创新方向“只得其形，未得其神”，有些更是流于表面，很难深入和持续下去，据了解也很少得到股东层面的支持，其真实效果依然有待观察。

更危险的是，随着职能部门更加官僚化，“夹心层”现象进一步强化，并严重影响天安数码城的进一步发展。特别是从基层成长起来的中层流失比较严重，这是很遗憾的地方，这些人才是一个老牌产业地产公司绝对的核心人士，他们人心思动，乃至最终离开，会大大伤到天安数码城的元气。

前瞻产业研究院观点：传统三甲的联动U谷和亿达中国从项目位置来说更像传统园区或是国有园区，往往分布在城市近郊或者远离市中心的位置，从天安数码城在其他城市的布局来看，多数也是分布在相对城市中心的位置，应该说卡了比较好的身位，后续发展值得期待。