楼言楼语：这些灯影幢幢的楼盘，像是午夜路边华服加持的女郎，等待着心仪的男人驱车前来把她带走。
随着深圳市的“西部大开发”的进程加快，位于黄金区位的宝安区，诞生了一批又一批的吸金楼盘。
就在最近一段时间，接力华润城润府（三期），西乡的康达尔山海上城Ⅱ·天赋在6月24号悄然开盘。
楼盘概况一览
----项目体量----
此次共备案657套房源，其中住宅640套，商业17套。
----单价、户型----
山海上城二期去年8月备案均价是5.8万/平米，与本期持平。但今年最低5.1万/平米，最高6.5万/平米，大部分为82平米、90平米的户型。
住宅：建面88.28-111.54㎡的住宅产品，分布在3栋A、B座和5栋A、B座，备案均价为5.8万/㎡，单价区间5.47-6.41万/㎡，总价485万起，最高至707万，套均总价548万。
本次备案的3栋A座住宅：共备案160套住宅产品，建面88.28-111.54的户型产品，分布在2-33层，备案均价为5.7万/㎡，单价5.53-5.88万/㎡，总价491-656万。
3栋B座住宅：共备案160套住宅产品，建面88.28-111.54的户型产品，分布在2-33层，备案均价为5.9万/㎡，单价5.47-6.39万/㎡，总价485-668万。
5栋A座住宅：共备案160套住宅产品，建面88.28-110.22的户型产品，分布在2-33层，备案均价为5.9万/㎡，单价5.75-6.42万/㎡，总价508-707万。
5栋B座住宅：共备案160套住宅产品，建面88.28-110.22的户型产品，分布在2-33层，备案均价为6万/㎡，单价5.6-6.42万/㎡，总价496-707万。
本次备案的商业：共备案17套商业产品，建面40.76-810.01的户型产品，分布在1层，备案均价为4.2万/㎡，单价3.71-4.79万/㎡，总价190-3001万，套均总价448万。
----主体建筑----
二期总体建面70万平方米，以5大组团构成：
35万平住宅社区；10万平总部商务-5A级写字楼；10万平购物中心；20公顷儿童主题公园；48班九年制学校。
----注意细节----
50年产权的高层非毛坯住宅（交付的时候带精装，不带家私家电，有一些固定的厨卫用具）。
附带车位1750个，绿化率30%，容积率4.6，物业费用4.88每平米。
踩盘现场
----看房的人少，中介特别多----
首先到达二期楼盘的时候，一下车就有中介蹲在路口，起身相迎。露出一副老道的职业微笑，一口烟熏牙张口问，是不是来买房的。
可惜我们不是，中介那个脸色真的像吃土一样难看，连忙又蹲在路边，懒得多费力气。
路，歪歪扭扭，也没有明显的指引告示，公司的地产销售一个都没有看见。
反而是前来拉客的中介，三三两两的抱团站在路边，以一种独有的专业眼光打量着每一个路过的行人。
可能因为当天是星期五，楼盘现场一眼望去，稀稀拉拉的几小波看房团。相比前段时间开盘人山人海的哄抢局面，到如今的门可罗雀，深圳人对房产的购买力真是可怕。
碰巧遇到一个某房产的中介（简称他为A吧），后面由他带着看房。四十出头，一身“职业权威”打扮，金丝框眼镜后，一双快速转动的小眼睛显得格外勤勉。
看着A头顶略微透光的发量，背后汗涔涔的衬衣，在深圳六月天里跑业务，也真的是不容易啊！
----虽是山景房，却被工业区环绕----
周边环境整体提升依赖旧改，东南方向现状为工业区，短期内变化有限。西北方向现状为密集民房区，目前暂时没有城市更新规划。
楼盘的所在位置，被一群高矮不一的工业园和民房包围，老旧的外墙受到风雨铁锈侵蚀的那叫一个难看，斑驳破败的景象让人看了一点都高兴不起来，严重影响住户的心情。
“这些工业区后期会旧改或者搬迁的！”
“那大概是什么时候会有确定的整改方案出来？”
A露出一脸的讪笑……
至于这个问题，政府也没有给出具体的纲要规划，后面工业园何去何从还真的是不好说。
----采光很好，户型不错！----
“采光很好，房间各室搭配、空间利用，很不错的！”
“光照还真的不错，但是会不会很晒？”
A……
难得的是每个房间的采光都很好，尽管周围有少量的建筑遮挡（楼盘的容积率为4.6，建筑密度适中），基本上在满足日常采光的需求。
现场看的房子基本上以89平米和110平米大小的为主，其中89平米左右的基本可以打造小三房，110平米左右的则可以打造成小四房。
大户型比小户型的单价要低，低楼层比高楼层的单价要低。
从样板间的户型和装修看，房子面积大小适宜，面积分配合理，卧室，走廊，用餐区，厨卫……占比合理，一分一厘，极尽讨巧。
朝北的户型还能直接看到铁仔山公园，空气也还算比较清新。虽然后期会在北面建一栋裙楼，但是不会遮挡住对面山林的景色，毕竟这楼盘的唯一自然景观就这独一个亮点。
----商铺入驻慢，其他建筑无人问津----
“商铺就快弄好了，现在正在招租中。”
“都有哪些品牌已经应邀了？”
“这个目前还不清楚，反正后面大的品牌都是会有的。”
商铺入住的情况不容乐观，虽然是明年交付，但是截至到目前依然没有听到具体商家入驻的信息。
而且据现场的中介（对，依然是中介，售楼人员不知道在忙什么，反正没有接待）讲解，商铺的面积都没有资料中显示的10万平那么大，规模和入住品牌质量都很模糊。
估计大多人都是冲着房子来的，至于10万平的5A级写字楼和20公顷的儿童乐园，也没人带着介绍，似乎也没得到太大的关注。
周围一大片都是在建的高楼建筑，也不容易分清楚建筑名称，只知道后面又在规划三、四、五期的楼盘了。
----一言难尽的学区----
“学校是和华中师范大学合办的，排名在宝安区都是靠前的！”
“em……”
虽说是公办学校48班九年制（小学加初中）教育，也拉上了在湖北乃至华中地区都赫赫有名的华师，但是学校排名让人一言难尽。
去年才开始招生的学校，我真的很怀疑它的排名如何。虽说华师有名，可是这么远的师资调配距离，难说会有多好……
最尴尬的是，这边幼儿园、小学和中学还有几家，不过都有些距离。就算上完了学区内的小学、中学，考高中还要去很远的地方就读。
总的来说，学区房的优势并没有亮点。
----出门得有辆车----
“周边的医院商场还是比较方便的，开车去很快就到了。”
“那要是没有车岂不是很麻烦。”
周围的社会服务也让人绝望，因为位置偏僻，离中心商业建筑群落有一定的距离。
要想共享医疗卫生、商超购物、娱乐、交通……或者想去更高水准的环境，若非拥有私家车代步，否则寸步难行。
“附近有两个地铁站，还有公交站，还是很方便的”
“无论是固戍还是西乡地铁站，都有一两公里的直线距离。”
前期选择踩盘出行的方式时，发现这个楼盘的地点实属尴尬，公交太绕，地铁太远，只能私家车代步。
距离轨道交通的距离较远，落座于两山体之间，就算后面风风火火在建的12号线，也和它没关系。
轨道交通便利程度不足，相当依赖宝安大道的地面交通。但是地面交通中，公交站的设置也是不如人意。
公交站的位置着实尴尬，距离近方便的公交站就一两个。而且想要到马路对面去坐公交，还要走老远上人行天桥才能过去。
----期待后期增值快----
“你看看未来的规划，增值肯定很快啦！”
“增值肯定是会增的，可是涨幅速度才是重点。”
有区位优势，楼盘体量大，生态景观不错
楼盘在铁仔山公园旁，处于重点发展地区大空港和前海合作区之间，属于铁仔山生态景观轴心，具有较强的生态资源优势。
山海上城体量比较大，环境不错很宜居，还有规划一个儿童乐园。一期的二手房已近6万2，虽然不是碧海核心区域，但价格绝对奔着碧海一线去了。相比之下，这次的新房还是比较有性价比的。
增幅点展望：满足自住的刚需较多，如果后期周边配套跟上来，有所改善，再加上政府的地区经济战略，那么投资的潜力还是蛮大的。
----周边楼盘对比----
“你看看附近其他楼盘早就八九万，有的奔十万去了，这个才六万出头，多划算！”
“一分钱一分货，贵自然有贵的道理啊！”
最大的竞品楼盘：凤凰天誉
二者就是相隔一个铁仔山，凤凰天誉项目位于西乡前进二路与宝田一路交汇处，原松宝大家俱A馆地块旧改。
规划的12号地铁（蛇口左炮台--沙井的国际会展中心）双站点的位置，真正的地铁房。
前海世界：勤诚达前海世界位于宝安创业二路与新安三路交汇处，集臻美住宅、甲级办公、旗舰商业等多种业态于一体的80万㎡城熟生态综合体。
四大价值点：名校学区+地铁上盖+旗舰商业+三大公园。
坐拥宝安中学、灵芝小学、宝民小学、兴华幼儿园等全学龄教育资源；无缝接驳5号线洪浪北站A出口，与12号线灵芝站（已开工）一站换乘；自备大型集中商业，国际知名品牌沃尔玛、万达、力美健健身会所等已签约入驻，周边有华润万家、海雅缤纷城、麦德龙等大型商圈环绕，坐享繁华商圈配套；紧邻灵芝公园、新安公园、宝安公园三大公园，环拥约92万㎡ 鲜活生态资源。
中粮天悦壹号位于公园路和新安二路的交汇处，约770米直线距离到地铁5号线洪浪北站，约930米直线距离到灵芝站。
名校学区是项目的一大优势，周边密集的校网使得片区具有浓厚的教育氛围，包括深圳市宝安区重点中学、广东省一级学校——宝安中学（初中部和高中部）、宝民小学、灵芝小学、宝安外国语学校等。
玖悦，该项目为双地铁口物业，紧挨现有5号线灵芝站，已动工的12号线也会在此交汇，自驾上107国道或上广深高速都较为方便。
商业配套也很丰富，中高端商业方面，不远处的海雅缤纷城为目前为止深圳规模最大的集中式商业，旁边的中洲πmall刚开没多久，老城商业氛围浓厚，临街商铺林立。
文体方面项目紧挨灵芝公园，周边还有新安公园、洪浪公园。医疗方面周边有三家医院，分布是深圳市第八人民医院、宝安妇幼保健院、宝安中医院。
“怎么样，有兴趣合作一套么？”
“不去不去，怕了怕了！”
不管是销售还是中介，面对他们的含糊其辞，各位投资者们都要谨慎上车！
总而言之在价格上，山海上城二期是拥有不小的优势，但是综合其他方面因素来讲，一言难尽，各花入各眼吧！
世界上只有两种人！
一种是看懂了楼市逻辑的，
一种是不愿意了解楼市逻辑的！
2018，深圳淘房志《楼市预测八大逻辑》首次公开
不管有房没房，建议都看看！
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