重磅！解决不动产登记历史遗留问题，郑州再出新政！

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自郑州市国土资源局获悉，《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政【2018】33号，以下简称“33号文件”）已于21日印发。这份文件是对《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号，以下简称“6号文件”）的补充。依据“33号文件”，我市国有建设用地上多数历史遗留问题房屋的不动产登记问题有望解决。

为啥要出台“33号文件”？

根据《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，按照河南省推进不动产统一登记工作的总体部署，自2016年8月20日起，我市开始在主城区范围内实施不动产统一登记。居民新购买住房或者二手房交易从此需要办理不动产登记。但在实施过程中，人们逐渐发现了一些历史遗留问题。

比如：

因过去土地出让、城市规划、工程建设、房屋登记分属四个部门，有的开发商房子建好出售了，但没有交齐土地出让金，土地手续未能完成；有的开发商未履行规划建设正常程序，私自建成房子出售，但规划建设手续不完善。

部分市民购买了这样的房子后，有的在房屋管理部门办理了房产证，有的未能办证。实行不动产统一登记后，需要把房子信息和房子占用土地的信息合在一起登记。过去这些没有土地信息或规划建设手续不完善的房子就无法进行登记了。但市民交易这些房产，买家要求过户，又必须办理不动产转移登记，因此出现了大量的积压问题。如果在政策层面不突破，具体办事部门难以继续推进相关房屋的登记工作。

针对这些历史遗留问题，郑州市政府于2017年出台了《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政〔2017〕6号文件）。自“6号文件”发布实施以来，妥善解决了一大批分散登记导致不能正常办理不动产统一登记的问题。

但国家推行的不动产登记改革是一项系统工程。在办理不动产登记过程中，我市仍有一些问题不断显现。

比如：

“6号文件”所解决的问题，基本上是已取得了房屋产权证书且存有历史遗留问题的房屋，还有一些未取得过房屋权属证书，存在更深层次遗留问题的房屋无法解决登记问题。

为进一步解决这些问题，按照“依法依规、尊重历史、便民利民、信守承诺”的原则，郑州市政府又出台了“6号文件”的补充意见，即“33号文件”。

对5类问题明确处置原则

“33号文件”具体实施细则将由郑州市国土资源局及郑州市住房保障和房地产管理局共同制定。之前市政府以会议纪要等形式对不动产登记做出明确处理意见的，仍按当时处理意见办理。“33号文件”自发布之日起施行。

“33号文件”对5个方面历史遗留问题房子不动产登记问题明确了处置原则。

第一类关于划拨土地上房产相关问题的处置意见

（一）经济适用住房项目配建商业部分申请办理不动产登记的处理

新供应的经济适用住房项目配建商业用房的，办理用地手续时，由规划部门依据政府批准的控制性详细规划明确规划指标及商业用房配建比，国土部门按照宗地规划指标及商业用房配建比评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收土地出让金。

已供应的经济适用住房项目配建商业用房的，在首登环节或首次转移登记环节前，商业用房未完善商业用地手续的，规划部门出具商业用房配建比情况说明，国土部门委托具有相应资质的评估机构，以规划部门核发《建设工程规划许可证》时间为评估基准日，评估商业用房相应分摊土地的商业价格全额计收，商业用房有偿使用年期自土地证登记时间起算。

对配建的商业用房超出规定配建比例的部分，相关执法部门需明确处理意见，在开发建设单位完善商业用地手续后，不动产登记部门办理首次登记或首次转移登记。为确保经适房保障对象权益，对已实际建成，需完善配建商业部分用地手续的经适房项目，可先期办理住宅部分销售、登记手续，配建商业用房完善商业用地手续后方可办理销售、登记手续。在本意见实施前，因开发建设单位注销或吊销，无法办理商业用地手续，购房人单方申请首次转移登记的，不动产登记机构按原证载内容予以登记。

经济适用住房项目配建的商业用房，购房人已取得不动产权证书或房屋所有权证书，但未完善商业土地手续的，权利人再次申请转移登记，补缴土地出让金的可按“6号文件”第五条第（三）项有关程序和交纳标准按执行；对未补缴土地出让金的按原证载内容予以登记。

（二）涉及划拨土地上其他类型房屋有关问题的处置意见

对于已办理过初始登记的商品房（非经济适用住房项目）申请首次转移登记的，办理过土地出让手续的，凭出让金缴纳凭证，土地性质按出让登记；未补缴土地出让金的，按原证载内容予以登记。

第二类 关于房屋越界超占问题的处置意见

（一）涉及首次登记的处置意见

对开发建设的商品房或单位自建房出现跨宗及越界超占问题，开发建设单位申请房屋所有权首次登记的，如《建设工程规划许可证》、《规划核实报告》中宗地综合经济技术指标符合《土地出让合同》中约定的规划设计条件指标，不动产登记部门直接办理首次登记。登记时，按房屋主体所在宗地落宗。

（二）涉及首次转移登记的处置意见

1.房屋所在楼幢跨宗（所跨宗地为同一权利人），房屋已经办理过初始登记的，可以办理首次转移登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。

2. 对房屋越界超占其他权利人土地的处置意见。开发建设单位已办理房屋所有权初始登记的房屋越界超占、占压其他权利人土地的，按以下原则办理：

（1）对于占压其他权利人土地，若开发建设单位与土地权利人有合同约定的，由开发建设单位提供相关证明材料。

（2）对于占压其他权利人土地，若开发建设单位与原权利人无合同约定的，可由土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明。

（3）若占压的土地权利人被注销且无承继单位的，由越界房屋权利人申请公告，公告期不少于15个工作日，期满无异议的，参照“6号文件证缴分离”原则按办理登记，登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。

3.对房屋越界超占未登记使用权人的国有建设用地的处置意见。存在越界超占的房屋系已办理房屋所有权初始登记、且购房人与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》已经备案的，若属占压道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的国有建设用地的情况，可按以下方式处理：

对于《郑州市城乡规划管理条例》（2010年2月1日）实施前已办理过房屋所有权初始登记的楼幢存在越界超占的，由各区人民政府、开发区管委会组织相关执法部门依法处理，同时出具处理意见，不动产登记机构依据各区政府、开发区管委会处理意见办理；

对于《郑州市城乡规划管理条例》（2010年2月1日）实施后，存在越界超占且已办理初始登记的楼幢系已经过规划部门规划核实的，可直接办理不动产登记，登记时以房屋未越界部分落宗。

第三类 关于房地权利主体或用途不一致遗留问题的处置意见

（一）对于房地权利主体不一致房屋的处置意见

房地权利人达成一致的，不动产登记机构办理更正登记；房地权利人有一方灭失的，经公告无异议的，不动产登记机构办理更正登记。

（二）对于房地用途不一致房屋的处置意见

对于利用单位自有国有建设用地建设拆迁安置房、房改房等福利性住房前来申请首次登记，且已经过相关部门前置审批但存在房屋规划用途和土地用途不一致问题的，按照“地随房走”原则，不动产登记部门依据房屋规划用途进行房地一致的不动产登记。

第四类 《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前部分国有土地上房屋权属登记中历史遗留问题的处置

对2004年4月1日《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前，国有土地上部分房屋权属登记历史遗留问题做如下处理：

（一）因规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的

对于规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的，不动产登记部门按以下原则办理不动产登记：

1.不动产登记部门办理登记时，出现违反建设工程规划许可证规定建设情况，相关职能部门已对建设工程规划许可证证载权利人依法处理，并未明确要求拆除等强制性整改措施的，按照现状办理交易和不动产登记。

2.以联营联建方式开发建设的住宅类房屋，联建双方申请不动产登记时依据联营联建协议将未转移的不动产分别登记在各方名下；若联营联建方已注销、吊销或者改制无承继单位的，且存在拆迁安置、房改售房或按商品房销售等已实际发生转让行为的，直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

3.对于土地使用权人与规划许可证证载权利人主体不一致的单位自建或职工集资修建住宅类房屋，若已取得房改售房审批或相关历史时期有权机关审批手续，申请办理不动产登记的，不再办理首次登记，直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

4.对于已取得土地和规划手续，但因历史原因无法进行竣工验收的房屋，由开发建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定。原开发建设单位不存在的，房屋安全状况鉴定由申请人委托办理，房屋安全鉴定报告出具后，符合安全使用条件的，申请人持房屋安全鉴定报告向不动产登记机构申请登记，不再提交竣工验收备案证书。相关鉴定检测机构对各自出具的结论负责，并承担相应法律责任。

（二）整幢建筑未办理权属登记，原产权单位已注销、吊销或者改制且无承继单位的

整幢建筑未办理权属登记，原产权单位已注销、吊销或者改制无承继单位的，且已实际转让的，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查，申请人须自行在公开发行的市级以上报刊或向不动产登记机构申请在其门户网站刊登公告，公告期满无异议或者异议不成立的，且经不动产登记机构调查权属无争议的，不再办理不动产首次登记，直接为受让人办理交易和不动产转移登记。

（三）整幢建筑未办理权属登记，但同一幢建筑部分业主已办理过房屋所有权转移登记，部分业主未能及时申请登记的

针对同一幢楼部分业主已办理过房屋所有权转移登记，部分业主未办理登记的，2012年前已刊登政府权属公告的，比照本幢楼内已办理过房屋所有权转移登记时提交的材料和权籍调查材料办理交易和不动产转移登记；2012年前未刊登政府权属公告的，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查，申请人须自行在公开发行的市级以上报刊或向不动产登记机构申请在其门户网站刊登公告，公告期满无异议或者异议不成立的，且经不动产登记机构调查权属无争议的，比照本幢楼内已办理过房屋所有权转移登记时提交的材料和权籍调查材料办理交易和不动产转移登记。

上述情况有土地信息的，若登记过程中存在越界超占的，直接登记，登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗；上述情况没有土地信息的，按照“6号文件”规定先行进行土地权属确认。

第五类 关于房管部门直管公房及省直房改房办理不动产登记的处置意见

我市直管公房建筑年代跨度大，来源复杂，无法按照现行法律法规要求进行登记。为了妥善管理国有资产，确保国有资产保值增值，按以下方法分类解决直管公房产权办证问题：

（一）对于未办理登记的直管公房不动产登记问题

由区房管部门对该处房产建立楼盘定位表，经辖区派出所和市房管部门确认盖章，由市国土部门在核实土地信息无异议后，凭楼盘定位表、房屋测绘图、直管公房租赁合同、管理册页复印件和其它相关资料办理不动产权证。

（二）对于有整栋直管公房产权证的分户变更登记问题

由区房管部门对该处房产建立楼盘定位表，经辖区派出所和市房管部门确认盖章，由市国土部门在核实土地信息无异议后，凭原产权证楼盘定位表、房屋测绘分户图和其他相关资料办理剩余房产的不动产权证。对于已经出售、拆除或者因城市建设需要部分拆除的房屋，直接将相关信息进行注销。

（三）因历史原因造成产权登记到其他单位名下的直管公房更正登记问题

由原产权单位和房管部门提出更正申请，区房管部门提供直管公房租赁合同、管理册页复印件和其它相关资料，经市房管部门确认盖章，由市国土部门凭上述资料和原产权证办理不动产更正登记。

上述直管公房有土地信息的，登记过程中存在越界超占的，登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗，据实出具宗地图，越界部分以虚线表示；上述直管公房没有土地信息的，参照“6号文件”规定方式进行土地权属确认。

(四)省直机关事务管理局牵头办理的房改房收回、再售或收回再售、注销登记等业务，由房管部门办理相关手续后，由不动产登记机构办理相关登记手续。其他涉及省直房改房及后续存量房交易业务，按原有程序办理。

（来源：金水发布）