花样年商管 潘军所认为的商业存量风口

2018 年6月12 日花样年控股董事局主席潘军在花样年商业在南京香格里拉酒店举办的全国战略发布会上，面对媒体采访时表示：“现在有很多的开发商都开始学着彩生活讲服务，但其实我们的底层逻辑是不一样的，我们的底层逻辑并不是基于产品服务的房地产开发模式，而是基于服务的轻资产模式。”

基于卖产品还是卖服务，这才是我们的区别

彩生活模式成功后，出现了不少像彩生活那样基于社区O2O增值服务的公司，如雅居乐的雅管家、保利地产的若比邻、龙湖的千丁互联、新城地产的新橙社等。

但是，随着越来越多的资本抢滩，以彩生活物管理念引发的发展模式也在市场上出现了两大不同的阵营。这一点从物管公司的规矩及业务范围上可以看到非常大的区别，以“物业根本论”为主的物管公司主要以“谁开发、谁管理”的模式而存在，据克而瑞数据统计，有约80%的物业公司隶属于房地产开发公司，其管理的大部分为母公司自有地产，如万科物业的第三方地产仅有5%。中海的第三方地产为10%。

同样的数据，在彩生活则高达97%，只有3%的物业是母公司花样年的自有面积，其独立性使得彩生活必须拥有更强的执行力、更合理的成本结构及更高客户满意度。

潘军告诉我们：“我们对社区的理解是多层次的。我们的团队在这些年中经历过很多痛苦的过程，在这痛苦的过程中，我们从来都没有走过捷径，都是一个个问题去解决。我认为现在很多社区商业都开始要被洗牌，很多商业形态要开始改变。在这其中，服务是我们的核心。”

商业地产存量太多了，可以产生大机会

2010年6月花样年商业正式成立，这是花样年集团全资控股的一家全国性的商业管理公司。肩负集团公司旗下所有城市综合体、购物中心等持有资产的运营及管理工作，并延续了互联网时代创新型商业的探索及实践。

从彩生活社区O2O的电商生态圈到2公里生活圈，到城市综合体、购物中心，潘军表示花样年商业的核心依然是服务：“商业的难度比传统住宅及商办难得多，它存在长期的运营的问题，包括调铺的难度和持续性。因为商业的竞争是非常的残酷的，5年下来，原来在商业里开店的商铺，其实基本上都会换过一轮，商管团队应对变化的能力是非常重要的。”

“我不太赞成像万达商业这样的复制模式，因为中国太大了，各地的文化不同，很难一招通用。里面的很多疑难杂症都需要通过团队的运营和能力去解决。”潘军说，商业很难用复制的模式去进行，因为商业非常个性化，复制的模式当地老百姓不一定会喜欢，“消费者是可以用脚投票的，这个和住宅还不一样，大家买好了没得选，只能住这里，动一下太麻烦了，但是商场，这个不喜欢，开一个新的，人马上就走过去了。”

资料显示花样年商业目前主要布局集中于中国最具成长活力的4大区域：京津都市圈、长江三角洲、成渝经济区、珠江三角洲。城市范围拓展至北京、深圳、上海、南京、成都、苏州、南宁、长沙、南昌、贵阳、拉萨、扬州、惠州、赣州等十几个省市。总运营面积达200万平方米。至2020年，预计商业资产管理项目50个，总运营面积500万平方米。

在面对规模问题时，潘军表示现在商业地产存量太多了，可以产生很大的机会：“现在有很多商业地产都是运营不良，砸在手里的，资金链断掉的。很多和我们说价格好谈，这对我们是非常有利的。我的一种方式是买，一种是租，还有一种出装修，最轻的方式是我帮你运营。甚至有很多是壳子建好了之后但是停业了的，这种物业是可以产生大机会的。”

潘军告诉我们，美国有专门收购不良资产的基金公司，如专注于地产领域的秃鹫基金公司——柯罗尼资本。危机中，风险资产的平均收购价只有5折左右，不良贷款的收购成本更低至3折，低收购价给债务重组留出了充分的谈判空间，而低负债率则给自己留出了充足的时间来等待市场的复苏。

“有的甚至可以做出10年50倍的收益，比如一个以很低价格出售的不良资产，在收购、运营、改造后成为了一处网红地标。这就是商业地产魔术般的魅力，这也是为什么我们还在坚持做商业的原因。如果我们可以通过自己的改造调整，引入新的客群，那这个收益是非常可观的。”

在采访的最后，潘军总结表示，商业地产在未来是一个可以持续下去的市场，而开发型的房地产市场会在未来逐步退出这个市场。他希望花样年是以服务为核心业务的一个公司，也希望大家是冲着服务来选择花样年，虽然花样年现在还在依靠卖住宅来提供现金流和扩张规模，但他希望，在这个过程中，房子买出去了之后，留下的是他们的服务管理。