自从3月份昆明限售令颁布以后，相信一部分生活在昆明刚需购房者，现在正面临着一个尴尬的境地：新房买不起，长期租房也不是办法。
眼看着稳定增长的昆明房价，很多刚需购房者将目光转到了二手房上。很多老小区二手房在物业、配套和设施上较为陈旧落后，但对于预算有限的刚需购房者来说，老旧小区位于市区较为成熟的地段；相比起新房较大的价格优势；特别在“昆十条”限售令发布之后，刚需购房者一套房成本增加的情况下，很多老小区二手房受到了刚需购房者的青睐。
根据对上个月昆明新入市楼盘不完全统计，随着市场对改善型住宅需求量的增加，导致现阶段90平方米以下的住宅几乎很少见，只有部分项目设计有少数一两个这样的户型，大部分户型都在100平方米以上。在随机调研中我们发现，老旧小区对刚需购房者的吸引力还包括对口学校竞争力，由于老旧小区所在区域发展时间比较久，因此对口的学校办学历史也比较久远，其中不乏一些重点学校，作为很多有孩子的年轻父母来说，学校划片的优势足具吸引力；此外，还有部分购房者认为，老旧小区的拆迁升值潜力大，随着城市的发展，老旧小区将逐步被高大的新楼房所取代，一旦拆迁，将有可能得到一部分金钱补偿，或者分到一部分房产，后期升值潜力也许非常可观！
棚改区≠拆迁区 莫投机！
在目前市场刚需房型较少的情况下，老旧小区作为可以满足刚需购房者居住需求的产品类型，确实具备一定的优势。但对于以拆迁补偿升值潜力作为考量因素的刚需购房者来说，这其中恐怕存在一些误差。小编了解到，“棚改”并不等同于“拆迁”，因为并不是所有棚改区域内涉及的房产都会被拆迁。
棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。而棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
在棚改项目中，有新增棚户区、平房修缮、危改等多种项目性质，而每种性质对应的处理方案不完全一样。有些平房修缮项目，只是去加固这些房源。还有一些虽然标注着腾退，但其实是房源平移，将几个院落合并，改善当地居民的居住条件而已。并不是要连根拔起，让大家全都迁走。目前，对于很多昆明的老旧小区来说，都以实行“微改造”的方法来解决业主居住舒适度的改善问题。
老旧小区微改造效果显著
去年，昆明的城改就呈现出了三大转变的趋势：从过去的“大拆大建”到“渐进式微更新改造”，从“单纯的物理改造”到“强调城市建设中的有机更新、保护和传承”，从“强调经济效益”到“注重社会综合效益和长远利益的实现”。以棕树营小区、江岸小区、永昌小区为首的多个老旧小区，都以增加免费停车位、修缮绿化带、加装电梯等方式进行了“微改造”，并取得了较好的反响。
棕树营北区划免费车位规范停车
永兴路社区的智能垃圾房
对此，相关业内人士建议：老旧小区对于首次买房的刚需族来说，尤其是80、90后或者追求生活品质的人群，不建议买这类房屋。如果只是作为过渡房，那么至少也要居住3-5年，这个时间并不短，但居住不舒适，是会影响人的心情的。再者，将来将房屋转手卖出以房换房，房屋并不好卖，不敢保证会不会贬值。
而对于不追求生活品质、已经有至少一套房或者的人群来说，这类房屋的性价比还是很高的，至少将来拆迁的时候，能赚上一笔。如果个人要购买此类房屋，就要注意问清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的质量、考察小区的配套设施和整体环境、留意小区的安保措施和居住人群的特点等；另外，考虑到自己家庭居住人口的构成，老二手房一般没有电梯，如果有老人居住，可能会存在安全隐患。
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