2018年一线城市房价还会涨吗？

在笔者看来，不止是今年，2018年北上广等一线大城市房价想要维持上涨趋势，也是不太可能的事情。要探讨为什么一线城市房价在今明两年无法继续上涨的原因，我们必须先了解，为什么过去一线城市房价可以持续上涨。

国家统计局本月18日披露了7月份中国70个大中城市楼市数据。其中，北京、深圳新建商品住宅的价格分别较6月份回落0.1和0.2个百分点。上海房价与上月持平，广州成为一线城市中房价唯一上涨的城市，房价环比上涨0.4个百分点。

种种迹象表明，一线城市房价，至少在2017年，是不会继续疯涨了。

而在笔者看来，不止是今年，2018年北上广等一线大城市房价想要维持上涨趋势，也是不太可能的事情。

要探讨为什么一线城市房价在今明两年无法继续上涨的原因，我们必须先了解，为什么过去一线城市房价可以持续上涨。

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在中国，房价上涨的原因不外乎两个：一个是土地供应量不足，另一个就是大城市优势资源对流动人口形成的吸虹效应。

从土地供应来看，过去几年，一线大城市土地供应量持续下跌，造成了库存房量始终无法满足市场购房需要。这种供需关系倒挂的情况下，房价出现疯长自然也在情理之中。

同时不可否认的是，在中国北上广等一线大城市，是经济最具活力、最发达的区域，这对于那些追求梦想和机会的年轻人来说，具有无限的吸引力。同时，全国最优质的医疗、教育资源，又成为漂一族想要在一线城市买房安家的最重要原因。这些因素作用下，无形中让一线大城市人口流入量持续上涨，也引爆了房地产市场的购房刚需。

由此可见，过去几年，由于土地供应量的不足，以及人口大量流入，都成为支撑一线大城市房价持续上涨的内在动力。再加上过去几年政府对房地产的调控，常常是头痛医头脚痛医脚，无法从根本上长期抑制房价的上涨。但是，令人欣喜的是，这种情况，在2017年已经悄然发生了改变。

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今年以来，政府对一线大城市房地产的调控，可以说已经到了空前严厉的地步。而且所有的调控措施，都指向房地产市场根源性问题。

首先，针对房地产市场供需倒挂的问题，今年，一线城市纷纷加大对土地的供应力度。据统计，今年1到7月，北京市宅地供应共计47宗，规划建筑面积594.67万平方米，比2016年全年的水平还上涨了170%。而深圳市规土委今年7月印发的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》则显示，深圳今年建设用地计划供应量为1350公顷。其中居住用地占比从2016年的9.3%大幅提高至16.1%。可见，2017年，一线城市土地供应量大幅增加，已经成为不争的事实。不仅如此，我们还可以大胆预计，这种土地供应上涨的趋势，至少将在今后两到三年内得到保持。这是因为，目前一线大城市土地供应量的增加，不再只是地方的意图，更多的体现的是中央的调控决心——今年4月份，住建部及国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求对土地供应进行分类调控。其中，对于那些商品住房库存消化周期在12个月以内的，必须加大土地供应力度，而对于那些消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。明眼人一看就知道，这条明显针对的就是北上广深等一线大城市。而有分析认为，这种从中央层面明确向地方施压土地供应的情况，这么多年来还是第一次，这反映出中央对一线城市房价上涨根源性原因的准确把握，也必将长远影响一线城市土地供应的趋势走向。

其次，本轮的房地产调控的组合拳，不仅仅落在土地供应环节，也打向大城市目前的人口结构。今年5月17日，北京市委讨论通过《北京城市总体规划（2016年至2030年）》，明确要求通过改变北京过去“单中心”聚集的城市发展思路，将优质公共资源向河北等周边区域、尤其是今年新成立的雄安新区进行辐射，以缓解目前的城市人口压力，并力争到2020年，将北京市常住人口规模控制在2300万人以内。而这种通过辐射城市优质公共资源，以减缓外来人口流入压力的做法，在上海广州深圳等一线城市，也同样存在。

不仅仅如此，目前一线城市还通过变相提高生活成本的方式，来限制流动人口的流入。比如，北京这两年来对地下室的清理，虽然也有安全方面的考虑，但也无形中推高了北漂一族的生活成本。在上海，从今年4月开始，土地出让合同中必须明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。而这种对于商住房的调控，其实不仅仅是上海，在北京深圳等一线城市，今年也相继出台了类似的政策。在这种严厉的调控政策下，最先受打压的是谁呢？正是那些受限于一线城市商品房买房条件，而转向酒店式公寓等商住房的刚需客。有分析认为，此次席卷一线城市的商住房新政，传达出来的政策信息就是要进一步控制外来中低端人口数量。

而与大城市严控人口规模相对应的是，目前在二三线城市，对于人才的争夺战已经进入白热化状态。各种对人才的优惠政策，以及二三线城市相比于一线城市较低的生活成本，也进一步吸引了原先在北上广深等一线城市的漂一族，向二三线城市转移的趋势。

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在以上多种政策的综合作用下，目前一线城市的人口流入量，已经呈现下降趋势，2016年，上海和北京的常住人口仅分别增加了4.7万人和2.4万人，为近十年来增幅最小。而在流动人口增加规模得到严控的形势下，一线城市房地产市场的购房刚需，也必然进一步下降，这对于房地产市场降温，将起到非常重要的作用。

此外，本轮的房地产调控，不再仅仅针对房价本身，而更着眼于通过对租赁住房用地的供给，和租售同权的改革，来推动公共住房供应体系的重构。在北京，今年8月推出“共有产权住房计划”，而上海则在今年7月开始推行“只租不售”的运营新模式。据上海媒体报道，今年7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，要求开发商拿地建房后，只能用于出租，不能当作商品房出售。有分析认为，不论是北京的共有产权住房计划，还是上海的只租不售政策，实际上都是为了扩大房屋租赁市场的供给，以满足不同层次人群对于住房的需求，进一步萎缩房地产市场的购房需求。

总之，随着土地供应量的连续攀升，公共住房供应体系的重构，以及一线大城市人口流入趋势的持续放缓，一线大城市的房价，已经来到了拐点，今后要想重新回归高点，甚至进一步向上攀爬，至少在可预见的两到三年内，都无法实现了。

原创：论辩天下（微信搜索公众号：论辩天下）