从他们身上读懂未来五年成华区的发展红利

7月18日，成华区铁塔厂185亩地块被龙湖以9200元/㎡楼面地价摘得（以下简称：地块）。据悉，该地块自持比例和招商条件相当严苛，自持部分商业规划量不得低于35％。此事一出，业界哗然。一贯擅造商业的龙湖，似乎读懂了185亩地块以外、区域消费趋势的前兆。

（龙湖铁塔厂地块）

有业界专家预判，“龙湖将与此前415亩拿地八里庄的铁诚（成都铁路局与中国铁建地产联合投资开发的项目），携手共构成华区“二八”（二仙桥—八里庄）高端生活走廊。”一个主商，一个主住，似为两家高端房企竞合开发的暗语，分主一边，中心城区又一处全新版图格局初现。

而这片定位高端拥有数千亩土地储备的主城中心新版图，能否超越建设路执掌城东？

龙湖三进成华

剑指新八里庄20万高端人群

作为十年前成华区建设路板块崛起的排头兵，龙湖地产这次拿下高占比的商业地块，已经是三进成华。“龙湖对这一区域的了解程度，一定是看到了新八里庄的巨大发展空间和未来强势的消费预期，才会如此坚定拿下铁塔厂地块。”某上市公司总经理一语谈及此次龙湖拿地背后的动机。

在业内人士看来，龙湖地块所处区域目前商业严重缺乏，建设路商圈的龙湖三千集、财富又一城、SM广场等商场由二环路切割呈点状分布难以聚合。与“隔壁”攀成钢、或是中心城区其他成熟区域相比，以“建设路—杉板桥”+“八里庄—二仙桥”为纵横十字的地界内，其商业滞后的核心问题是：定位偏低，缺乏中枢。

（龙湖三千集 实景图）

龙湖的出现正中问题要害，其商业的定位策略及聚合能力都毋庸置疑。但前提，核心消费人群在哪？去年底以青秀·未遮山为启点爆发的新八里庄，目前有超过3000亩的土地储备，未来将突破20万新增高端群体的强大势能，是否给了深谙商业地产之道的龙湖足够底气？

“城东霸主”建设路老化

新八里庄弯道超车有望成新头牌

事实上，中国铁建地产、龙湖地产等巨头看到的，远远不止于此。

目前日渐成熟的建设路商圈，虽起步较晚，但得益于SM城市广场及伊藤洋华堂，建设路迅速成长为二环内的主流生活圈。但目前区域内住宅供应趋于饱和，且大多为刚需、首改住房；商业量大但业态陈旧，周边住民的消费能力也被局限。谈及建设路板块，更多被定性为容纳城市青年过客的刚需主场，但论版图的扩张能力和发展空间，其实已至上限。据笔者从多家二手房中介公司了解，建设路二手房价超过1.8万元者已是少数。

与此相反，与日渐老化的成都标志性板块建设路相比，处于全新规划的新八里庄板块则凸显出强大的爆发力。不少业内人士分析，目前新八里庄的城市配套和主要商业生活配套尚未启动，但作为区域的带动者，415亩的青秀·未遮山一旦开盘，其价格极有可能快速突破两万。其起点，已经是建设路的天花板。这和南三环的房价远高于桐梓林、新双楠的房价远远高于老双楠是一样的道理。

（建设路夜景）

除了城市配套的更新迭代和高起点的规划优势之外，新八里庄拥有成都过去二十年进程中任何一个区域都无法比拟的优势：整个成都三环内最后一片整体规划、有足够建设空间的国际规划住区。通过旧城改造腾空的3000亩土地，让人遐想，更让开发商觊觎。要知道，未来成都整个中心城区将不会再有如此规模的土地用以新建，而这片土地的发展将吸纳入住的庞大人口，将彻底改写原有人群的消费习惯及居住习惯。

稀缺性、高起点、极具国际视野的规划，这正是吸引中国铁建地产、龙湖地产等房地产巨头纷纷入驻的根本原因。他们的加入，也注定了新八里庄弯道超车，取代建设路成为城东新头牌的未来命运。