北京“学区房”一天一个价！不少房源价格跳水近百万元...

近日从北京东西城多个“学区房”市场发现，曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑，引发价格松动，不少房源价格跳水近百万元。从今年三月开始的这一波最严楼市调控，至今已经快三个月的时间。在限购、限贷、限售组合拳的打击之下，各地楼市成交量均出现不同幅度的下滑。

北京楼市动态：从猛涨百万变成骤降百万

北京东西城多个“学区住房”市场发现，曾经一天一个价的“学区住房”成交量急剧下滑，引发价格松动，不少房源价格跳水近百万元还会一路暴跌吗？

几天前，陶然亭四平园小区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。

“即便是降到720万元的价格，也很难卖出去。”负责四平园该房源的中介经纪人陈贺（化名）说，由于价格依然较高，并不准备将房源挂在网上。

西城区陶然亭地区，多个小区由于可以上陶然亭小学和育才小学、甚至直升北师大附中和育才中学，让这里的二手房源多年来成为“买家必争之地”。

今年3月初时，这一带的‘学区房’开启了“飙价模式”。价格跳涨的速度，让中介经纪人陈贺难以置信——他所代理的一套房源标价555万元，由于三个买家抢一套，最终的成交价格竟然猛涨至630万元。

然而，曾经近百万元的跳涨变成了近百万元的骤降，并在多地蔓延。

裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元；

新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元；

六铺炕57平方米两居室也从870万元降到802万元。

“从报价上看，周边小区已经下降了大约15%。”陶然亭一中介门店经纪人介绍，即使是一度火爆的“学区房”也已经成为了买方市场，二三月份时出现的卖家挑买家变成了现在的买家挑卖家，买家能根据买家付款方式、周期来交易。

业内也分析，类似的降价房源有望越来越多。中原房产地产市场总监说，降价有可能传导给周边房源，如果价格松动，低价房源增多，后续房源有可能跟跌。

“跳水”背后：成交量大减 中介劝降价

北京自3月17日开启的新一轮楼市调控，被称为“史上最严调控季”。在首付比抬高、认房又认贷等措施外，教育部门等部门也加入进来——不久前，相关教育部门介绍，今年多校划片的参与学校和比例都将增加，西城三小学也试点多校划片入学。

也就是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。

多位中介负责人说，买家开始担忧，花十几万均价买的房子会不会最终上了均价七八万小区对口的学校？

“传统的‘学区房’买家开始陷入观望，即使是已经成交的买家，也都在担心这一问题的发生。”

四平园那套两居室90万元的下调记录中，曾在5月出现了60万元的大幅变动。

“业主很难主动降价，这次大幅调价其实是中介对业主进行劝说后才实现的。”经纪人刘江向笔者解释，最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。

这种“劝降价”的举动背后，也是中介所经历的成交压力。“上个月，我们全店只成交了一套房，还是老客户的。”刘江介绍，2月、3月时，他所在的门店曾创下一家门店单月成交20套房的记录；自"3.17"等楼市调控新政以来，成交量大减。

而在东城区史家胡同，一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元，中介方面介绍这个价格比起“3.17新政”之前的七八百万要便宜多了。“虽然目前报价650万，但我们跟业主谈了，把价格降到590万元。”东城区某中介门店经纪人小赵说，即使是学区房，目前的成交量也大幅减少，“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”

二手房市场趋势：

来自一家大型房产中介的统计数据显示，北京5月二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。

截至5月30日，合计月内北京二手住宅签约10236套，预计全月签约在1.1万套以内，是最近27个月的最低值。

另一个显著的证明则是5月31日仅565套的网签量。

在以往各月中，当月最后一个工作日的网签量基本都是明显高于其他日子的，比如4月各日网签量在800套上下，4月28日则达到了1094套；

3月各日都在1000套左右，3月31日却高达2237套。

而在刚刚过去的5月，北京每日的二手住宅网签量基本都在600套以下，

最后一个工作日也不例外，可见，当下北京二手房市场确实已经跌落低谷。
在交易量明显滑落的同时，二手房的价格也很难再维持过往的高位。现在北京二手房价格已经出现了下降苗头，5月全市二手房均价下跌了2%左右，随着交易量的持续低迷，未来价格将出现更明显的回落。

从8成涨价到8成降价

北京楼市已经经历了三个月的政策发力期。

北京某大型二手市场的数据显示，二手房中介们成交量出现了超过80%以上的下滑，价格出现下跌，市场回调显著。

从业主调价行为观察，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

“门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义等两个外围城区降价房源占比紧随其后。”中原房买卖市场相关负责人说。

在各区降价房源中，西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。

“西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。”他解释，限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后，“学区房”预期发生了松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。

但往深层次看，长效解决“学区房”高烧不退的难题，依然要瞄准教育资源分布不均衡等问题。

房哥认为，要想解决学区房天价等问题，就必须解决教育资源分配不均的格局。除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入才是解决高价“学区房”的根本办法。

整体来看：楼市正在向买方市场转变

随着一系列严格且严密的楼市调控，贷款购房首付和利率也双双提高，不少购房人暂缓购房脚步，正逐步从激进转向观望，房地产投机现象得到遏制。专家表示，目前恐慌性抢房、业主跳价毁约的情形基本看不到了，买卖双方的博弈关系已经逐渐逆转，正在向买方市场转变。

中原房买卖分析，北京方面，二手住宅交易量可能已经接近市场底部。价格方面，由于前期涨幅过大，特别是一些前期翻倍或者多倍涨幅的地区，其降幅有可能还将进一步扩大。新政在限贷方面卡得比较紧，现在买房的基本都有贷款记录，所以就要认定为二套。

全国来看，成都、厦门、福州、青岛等超过30多个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。业内普遍预测，随着调控政策的持续，未来全国整体房价将进一步回调。

不过对此房哥认为，楼市后期走势还是要看信贷利率走势以及政策变动，如果信贷走向宽松，也不排除房价还会继续走高。眼下是不会，四大行贷款利率调高，不是么？

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