买在上海九亭有前景吗？看老业主对周边小区的深度解剖

序言 从《住在上海》看了不少同学的买房经验攻略，我也试试反馈下大家，目的是让准备在九里亭买房的同学提供一些信息作为参考。 2011年误打误撞买房(128w/84P)在九里亭，一晃在这住了6年了，去年初因为房价飞升置换无望又考虑父母养老问题和保值还是在九里亭又入了1套房(295w/97P)。从09年来上海到11年买房之前，租房也住过不少地方，包括上大板块，北蔡，北洋泾，金桥，四川北路，漕河泾， 最喜欢上海的地方就是碧云了（不要问我为什么搬这么多地方，租房的不稳定性你懂的）宏观上来讲，对上海各区还是有一定的感受了解，以上为我对九里亭总体理解的一个背景。 九里亭的区划范围为：G15以东，G50以南，嘉闵高架以西，沪松公路以南，总体上为一个2*3km见方的小地块（6.79KM2）辖区内大部分面积为商品房小区或者别墅，也有不少农民别墅（原为土著拆迁安置别墅，但很多被改为群租，导致九里亭人员结构复杂）和低端厂房（大部分集中于九杜路以西，涞寅路以南）。 九里亭的2个硬伤 1. 人员结构 刚刚也提到了，九里亭大部分是商品房小区，其中很大一部分居民像我一样大学毕业在上海工作买房的，早期买房的部分人因为对于九亭的现状不满置换到市区去的也不在少数，但是总体上来说，如同绝大多数城郊区域一样，九亭的人口密度10年来增加了好几倍，现在基本趋于饱和和稳定。因为历史原因，九亭早期拆迁为配地集中建别墅，导致九亭有不少农民别墅小区，但是据了解很多别墅被改为群租，这导致了九里亭人员结构变得复杂，算是九里亭的一个硬伤。 2. 基础建设 总体上，松江新城飞速发展的10年（2005-2015），就是九里亭基础设施欠账的10年。每一年原九亭镇的税收和卖地收入都被拿去建设新城，导致九亭和九里亭在很多人的印象中都是脏乱差（现实也基本如此）。但是物极必反，九亭的臭名声传到市里，就有了去年九亭镇作为重点整治对象试点，现在九亭镇中心路区域已经翻天覆地。不过预计松江区重视新城的特点不会改变，但是面子上对于九里亭的粉饰可能也会考虑下吧。总体上来说，基础设施建设绝对是九里亭的另一个硬伤。 下面分类详细谈谈九里亭的现状吧。 九里亭的交通出行情况 1. 轨道交通 大家最关心的轨道交通，总体问题是九亭绝大多数小区离地铁站都是有一段距离，需要公交接驳，这个是历史规划问题，怪就怪九亭卖地实在卖的太早，下面做一一介绍：（参见下图中标示的编号对照） 图上（1）为9号线九亭站，这个不用多说 图上（2）为9号线中春路站，奥林匹克花园1期的业主可以步行到达，虽然步行环境实在糟糕。 图上（3）为传说中的25号线涞亭北路站，位于涞亭北路涞坊路路口，这条线路目前还没有确认，个人认为靠谱程度50%，且属于远期规划。如果正式确认对于奥园和知雅汇是一个大利好。 图上的（5）为传言的13号线终点站，虽然13号线目前官方的介绍中只到中国博览会北站（在建17号线），但是也有很多传言会进一步向南延伸到图中5的位置，靠谱程度50%吧，但是就算确认对九里亭的很多人来说也比较远，除了在13号线沿线上班的人来说意义不大。 图上（6）为2号线徐泾东站，九里亭早上有不少人拼车前往，还有专职的司机做这个生意，在2号线中山公园以西上班的可以考虑。 图上（4）、（7）都是在建17号线青浦线，这个是去青浦旅游方便些吗？离九里亭都比较远。 什么？还有10号线延伸，这个就洗洗睡吧。 2. 自驾出行 自驾车，总体上来说，九里亭进市区的道理偏少，而且前面有本身都很堵的七宝拦着，所以早晚高峰往返市区开车通勤的同学还是比较痛苦的，不过最近九亭高架通车之后南北向交通包括沪松公路九亭段地面改善不少。 图上（8）为九杜路上G50高架口（市区方向），计划今年下半年开发，收费5元，届时沪亭北路G50免费匝道会关闭，九杜路以东的同学可以通过涞坊路打通以后去中春路上G50 图上（9）为沪松公路上嘉闵高架（虹桥方向）的匝道， 图上（10）为即将打通的涞坊路连七宝沪星路（2018年底） 图上（11）为沪松公路上G15（南通方向）的高速匝道 3. 公交情况 九里亭大多数为街道内公交，用于接驳9号线九亭站的，发车频率和车子状况都不怎么样， 索性种类还比较多，大多数小区接驳地铁都还行。还有虹桥枢纽10路（九亭区间）是去虹桥的，706连接九亭地铁和徐泾东地铁站，198路和186路为沿漕宝路市区线（这个去市区实在太慢了） 九里亭的教育配套情况 总体上，九亭的教育配套状况不太乐观，但是也没有想象中大部分城郊那么烂，有一些历史基础。 幼儿园 公立：九里亭辖区内的九亭第二幼儿园（绿庭总部，朗廷分部，西郊百丽分部），第三幼儿园，这2个均属于公办二级幼儿园，辖区内无一级园和区示范园 私立：辖区内有几所私立幼儿园，但均没有级别，总体条件堪忧，一般无产权住房的会考虑。 小学 有松江区九亭小学，松江区九亭第三小学，松江区九亭第四小学， 九亭小学为松江区几个区重点小学之一，虽然属于郊区，但九亭小学的教育质量由于历史原因还算过得去。最近几年以来，松江区实行集团化办学以提升整体教育水平，九亭小学和九亭第四小学属于上海师范大学附属外国语小学教育集团（包括上师大附属外国语-区重点，岳阳小学-区重点，松江区实验小学-区重点，九亭小学-区重点，九亭四小，新桥小学，九亭五小）；九亭三小属于泗泾小学教育集团 初中 有九亭中学（初中）现属于新成立的松江四中教育集团，之前九里亭人口比较少，所以九亭中学学生不多，历年中考重点率（包括区重点和市重点）大概在20%左右，中规中矩吧，不是学区但也不是特别烂。 九里亭的医疗配套情况 同教育一样，医疗当然也是九里亭的软肋吧，经常要跑医院的人会感到非常不方便。 社区医院，现计划新建的九里亭社区医院在涞坊路，尚未建成 二级医院：旁边九亭镇的松江区九亭医院，看看感冒发烧，挂水打针，b超，验血还蛮方便，毕竟近而且基本不排队，其他大的病还是不建议去看，水平设施有限。 徐泾在建的远大健康城，离九里亭很近，但据查属于莆田系的私立医院，好吧，不建议去。 主流的小孩看病的地方，第六人民医院和复旦儿科（顾戴路） 主流大人看病的地方，第六人民医院，开车上G50过去还算凑合吧。 土豪看病的地方，新虹桥国际医疗中心，位于虹桥以北。 九里亭街道购物和娱乐配套情况 以前，住九里亭的购物娱乐基本是七宝，徐家汇2个地方。虽然行政上属于松江，由于离松江城区太远大家基本不去。不过现在这方面的配套在逐步完善： 虹桥：虹桥天地，龙湖虹桥天街，这两个地方开车去很方便，而且不仅高大上，只要消费停车基本不收费，吃饭不用排队，总之逛街的感受很好。开了这两个现在基本不去七宝徐家汇了。 九亭中心：在建的shopping mall，1年内开业，预计不会高大上，但是作为社区商业，预计建成以后会成为九里亭的主要社区娱乐购物的地方，和沪亭北路作为互相补充。 九亭U天地：旭辉集团新建成的，2017年初刚开业，吃饭看电影还可以 九亭麦尚城：九亭地铁上盖，吃饭看电影还有物美超市 全面解读九亭N个知名小区 最重要的一点，关于房地产，大家最关心的信息如下，如果要考虑九里亭，看看手里银子对号入座吧。 九里亭街道小区档次大致分类，综合交通，配套，小区档次，物业等等的总和评价，仅代表个人意见（未标明类型的为纯公寓小区，其中数字为2017.04.06相关平台每平米挂牌均价）： 一等小区：贝尚湾（公寓58689/平+别墅57655/平），九城湖滨（公寓51594/平），汇贤阁（别墅为主），御泓苑公馆（纯别墅52748/平） 二等小区：奥林匹克花园（48789/平），绿庭尚城（48628/平），中大九里德（公寓49724/平+别墅53958/平），新虹桥首府（公寓49763/平+别墅） 三等小区：五洲云景花苑（45987/平），知雅汇（公寓44449/平），英伦风尚（公寓+大平层 49117/平），摩卡小城（47680/平），上海源花城（43078/平），金丰蓝庭（47770/平），颐亭花园（公寓44076/平+别墅51794/平）， 朗廷上郡（公寓45099/平+别墅58363/平），亭汇花苑（43876/平） 农民别墅：九里亭小区，杜巷小区，翠亭别墅 （好吧，这些都是不能买卖的） 即将建成的：九亭中心商住 （现在应该不让卖了，不知是否改为500平的办公室卖） 接下来谈谈九里亭各小区的特点 贝尚湾，提到九亭，首先要说的就是贝尚湾，当之无愧的九亭标杆楼盘。小区自配的贝尚坊商户都还不错，不远的沪亭北路也能提供不错的社区商业配套，物业管理也非常不错，离地铁1站公交，部分1期业主可以走路去地铁。缺点就是单价总价贵吧，不过户型比较齐全，1房2房3房以及别墅都有。 九城湖滨国际，毗邻沪亭北路最繁华地段，社区商业非常齐全，楼盘看上去也比较高大上，如果觉得贝尚湾略贵，九城是不二之选，个人认为性价比角度比贝尚湾好。不过九城有些便宜价格的房型实在无爱。 亭汇花苑，为什么第三个讲到它？亭汇是真正不需要公交车接驳的九里亭小区，基本出小区3分钟进地铁。缺点一是背靠沪松公路略嘈杂，沪松公路建好高架以后环境相对有所改善，不过第一排噪音会更加比较明显；二是小区品质相对其他九里亭小区属于垫底；三是基本大户型，单价便宜但是总价也不便宜。 绿庭尚城，如果纯粹讲性价比和上车盘，非绿庭莫属。绿庭的地理位置甚至比九城还要好，以后四小旁边横泾路打通沪松公路以后，很大一部分绿庭居民都可以步行或者OFO去地铁；绿庭的户型也非常齐全，1房2房3房都有，还有不少88P/89P小三房。缺点就是户型太多导致很多户型被牺牲了，1期2期各种奇怪户型，据说一共有17种户型，3期户型相对最好。然后容积率比较高，略有压抑感。 奥林匹克花园，如果你买不起别墅又非常心水低密度小区，那么就去奥园1期看看吧，九亭最早的品质楼盘，曾经的九亭标杆。奥园1期基本以5层楼为主，没有电梯，得房率很高，其中77p和82p的2房性价比很高，不过现在也是不便宜了，1期还有105p的三房。2期和3期属于小高层小区，很多户型都还不错，89p的两房还送一个入户储藏室，很有喜感。不过3期的停车实在是一个大问题，开车的业主非常痛苦。 摩卡小城，在涞寅路九杜路，周边社区商业配套相对沪亭北路低端，地理位置不算太偏。缺点是小区周围涞寅路上非常脏乱差，属于九亭最脏乱差的正规路段了，小区品质也非常一般，建筑质量据说也比较一般；摩卡的优点就是房型好，基本1梯2户，尤其靠近亭知路的最后一排很多2房的飞机户型，而且可以轻松改成2+1房，性价比很高。 上海源花城，属于涞寅路上最偏的小区了（离地铁2km），缺点是自身周边商业配套缺乏，依靠摩卡前面和英伦风尚前面的社区商业配套，涞寅路对面还有大堆没有拆迁的农民房，非常破落（规划建幼儿园）；1期部分楼靠近沈海高速，有噪音影响；户型偏大，有部分2梯2户的高层，得房率偏低。优点一是大部分户型都不错，1梯2户，还有不少飞机户型，二是小区容积率低，舒适感很好，停车基本没有问题，三是小区自然景观河流非常好。 御泓苑上海公馆，基本以双拼和联排为主，没进去看过房子，比较幽静，银子多的可以考虑。 英伦风尚，非常不错的园林式小区，小而精巧，小区不少7层带电梯的多层，也有一些大户型的大平层。优点和缺点都不明显。 汇贤阁，土豪可以去了解下，别墅为主。部分大户型公寓。私密性非常好。 五洲云景花苑，也是在配套最齐全的沪亭北路上面，户型比较齐全，1房2房3房都有，缺点就是小区看上去略显破旧。性价比不错，地段很好。 知雅汇，换了物业以后的知雅汇小区环境还是改善了不少，加上毗邻沪亭北路，小区的价值也慢慢在回归，房型基本都还不错，同样适合最求性价比的同学。 金丰蓝亭，低密度小区，比较静谧， 缺点是户型偏大，位于沪亭北路北段，出行相对不便（尤其是沪亭北路匝道关闭以后），喜欢清静的同学可以考虑下。 中大九里德，设计的非常好的园林式小区，小区曲径通幽，宛如在园林里面。小区外观看上去非常有档次，户型设计大部分也非常不错；缺点是停车困难，物业非常强势，和业主因为卖车位问题有多次纠纷当时还出动不少警察，最后一期靠近G50, 噪音影响比较明显，卖出的便宜房子也多在最后一排。 新虹桥首府，最初小区以卖独栋别墅和200P的大平层为主，销路不好。后来开发商开窍在三期四期都是建了中小户型卖得不错，九杜路直接连着徐泾别墅区，小区为科技住宅，阳台上都有太阳能电池板，建筑质量不错，小区边新开的社区商业也比较高大上， 适合讲究点小资的人，缺点是二手房比较贵，离地铁比较远。 颐亭花苑，小区以联排为主，部分小高层公寓。公寓大多离G15比较近（有噪音影响），小区环境还可以，户型也是相对偏大，单价倒是比较便宜。离地铁较远（3KM），好在也有一些公交车好接驳。 朗廷上郡，好吧，这基本是九里亭离九亭地铁站最远的小区了（4km），好在1843路公交车就在小区门口，但是频率实在堪忧，户型其实蛮好，不少89p的三房。最大优点就是九里亭最便宜总价的二手房应该就在这里了。 总结 小区内如欧洲，小区外如非洲，这是很多人对九里亭的印象，即楼盘品质很多都不错，外面一天世界。不过随着去年九里亭街道的单独成立，环境这块也确实是在慢慢改善中，包括各种社区政府配套也在逐步建设中。如果在漕河泾，徐家汇，虹桥，莘庄以及浦西2号线以南的同学上班通勤基本都还可以接受，虽然谈不上方便。总价上面基本1房在300W左右，2房400W-500W左右，3房500W-700W左右，联排在900-1200W左右。 总体上九里亭就是一个发展中的城郊结合部，各种配套都有一些但都不太好，九亭能不能发展成为城区，一是还要看虹桥能不能最终发展起来，二是看松江区政府的策略，这两个现在都还是一个未知数。 声明：本文章观点不代表平台观点， 文章来源于网络，均为转载，著作权属于原作者或网站，如有涉及作品内容、版权和其他问题，请在30日内邮件联系mfds@fangdd.com。