中国房地产“政策底”已现，市场仍在寻底

中国如今的楼市，正如散落一地的积木，随意捡起几块，都能拼出不同的图案。

穆迪投资者服务公司21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。与穆迪同样唱衰中国房地产的，还包括瑞银等多家国际投行。

但另一方面，5月16日，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪在国新办新闻会上表示，二季度经济将继续承压，“微刺激”反映了适时适度调节的特点。据悉，这也是宏观调控政策“微刺激”的说法首次在正式场合被肯定。同一场合，发改委宏观院经济研究所副所长宋立还认为，至少10年内中国房地产难言拐点，“这是一种阶段性的，在这期间房价会上下波动，我们认为没有到趋势性下降的时候。城市化进程远远没有完成，刚需还是在那儿。”

一方面，从浙江奉化最大房企兴润置业、曾经的地产百强广东惠州光耀地产等出现破产危机，绿城中国被融创收购显示中国房企的日子越来越不好过。但另一方面，前四月房企销售榜中，固然不少企业裹足不前，但恒大地产以及碧桂园却双双以1-4月累计同比增长78%以上的销售金额再创新高，富力地产也同样累计销售同比增长50%，这些增长数字高于全国降价跑量的万科20%的水平。此外，1-4月标杆房企持续减少拿地，根据中原地产的统计，20标杆房企今年一月拿地耗资600.99亿元，到4月已经下跌到142.23亿元。5月预计将低于100亿元。但另一方面，本月文化巨头华谊兄弟在深圳以16亿元拿下三宗用地，拟建设影视基地；零售巨头苏宁拟投资20亿元，在西安市建设苏宁西北地区电子商务基地，已现冷意的土地市场上，同样“有人辞官归故里，有人连夜赶科场”。

在银行信贷紧缩的市场背景下，“去投资化”的楼市调控仍然持续执行，而从以往楼市三大增长引擎货币超发、经济快速增长和巨大住房需求来看，现在前两个增长引擎已经接近熄火，而供应量过大也令市场的消化能力打了个折扣。

但拐点来临并不意味着房地产即将崩盘，而只是分化，如果去年楼市的分化还是存在于一二线城市与三四线城市之间，那么今年已经变成了因地制宜。库存量巨大的杭州、江浙地区变成了降价急先锋，但住房需求高涨的厦门持续楼价上涨，在其余三个一线城市成交量环比减少的同时，流动人口占比最多的深圳其房地产成交量依然在近两个月出现7%环比增幅。国家统计局本月18日公布的数据就显示，在杭州、宁波等城市房价环比下跌的同时，北上广深以及厦门房价环比仍在上涨。厦门更是今年以来连续四个月领涨全国。

此外，5月22日有媒体报道，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。此前，央行于2014年5月12日召集商业银行开座谈会，强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。两天后工行公开表示积极支持，建行的内部消息是，将会增加5%的个贷放款额度。而上周以来，广州五大行房贷利率已见松动。其中，工行部分首套利率由上浮5%调整为基准利率，交通银行则由上浮5%调整为上浮3%。

从“微刺激”到信贷“微救市”，这无疑是将限购和限贷放松与否的权力交给了地方政府和商业银行，尤其是曾经被视为不可动摇的限贷政策渐渐松动，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。

2008年，中国曾经拥有刺破房地产泡沫的窗口时间，但四万亿的出台，却让房价再上几层楼。时至今日，2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元，房地产投资占全国固定资产投资的19%以上，去年房地产12.2万亿的融资占中国全社会融资额70%以上，这也意味着，房地产一旦崩盘，中国经济的增长就到头了，每个人都会沦为牺牲品。

所以从逻辑上说，如果房价一旦下跌，有关部门一定会出手救市，以维护房地产的稳定。如今将限购放开权交给地方和央行“微救市”也论证了这一点。现在的中国房地产，可以说是“政策底”已现，但市场还在寻底之中。按照上海易居研究所副所长杨红旭的说法，现在的中国楼市，已经出现了短周期的四季轮回，如果2013年是夏天，那么今年上半年已经入秋，到了年末会开始入冬。