“烂尾楼”业主起诉开发商退款，3年执行无果，律师：可能钱房两空

九派新闻消息，“我们现在最大的问题就是执行难。”刘丽（化名）说道，“其实官司打赢好几年了，但是钱一直都执行不回来。”

她告诉九派新闻，自己2018年在广东珠海市香洲区泰禾中央广场购买一套价值160余万元的房产，合同中写道房产原计划于2020年年底交房，但房子最终烂尾，无法如期交付。2022年，刘丽向法院起诉开发商。

珠海市香洲区法院判决，刘丽在泰禾中央广场的购房合同、房贷合同同时解除，开发公司退还购房款、维修基金、刘丽已偿还房贷本金、团购费等130余万元，还需负责未清偿的房贷本息。

刘丽称，刚拿到判决结果时，自己非常开心。但现在3年时间过去，她仍然没有收到开发商赔付的钱，“他们账户根本没有钱”。唯一让她感到压力减轻的，是她不用再还银行的贷款。

北京金诉律师事务所主任 、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉九派新闻，此类案件中，如果开发商破产，执行难度会增大。若开发商已资不抵债，业主的房款需通过破产流程受偿。购房者虽然在破产清偿中具有一定的优先受偿权，但实践中受偿率并不太理想。

“如果业主选择了解除合同，在起诉时一定要注意做财产保全。如果当地的相关部门比较积极，可以尝试协调多方主体，充分利用政府‘保交楼’政策，推动开发商盘活资产。”王玉臣称。

其还指出，对于其他业主来说，此案具备一定参考意义，但是需要结合案件的具体情况，参考意义相对有限。因为不同的案件、项目和所在地方，很难完全复制。而且，在实现的路径上也存在一系列现实的困难。因此，“通常在代理此类案件的时候，解除合同退房只是兜底方案。若项目有复工希望，除非有一些特殊的情况，否则还是比较建议以推动复工交房为主要目标。若开发商的资金状况极差，退房有可能会导致钱房两空。”

以下是刘丽的讲述。

图为烂尾楼 网络图

【1】梦想在海边拥有一套自己的房子

我是2018年买的这套房子，买的时候房子还在修建，是一个68平方米左右的loft，而且当时还说买一层送一层。买这套房子，购房款一共是160余万元，另外还交了所谓的“团购费”5万元，这笔钱是中介收的。

我工作在北京，在北方看见海的机会比较少，北京的房价对我来说远超预算，根本买不起，当时就是梦想在海边有一套自己的房子。

买房时，开发商把售楼处设在珠海当地一个特别高大上的写字楼里，营造出一种很高大上的感觉。它的价格相对来说也确实便宜，相比于周边当时三四万一平方米的价格，它才卖两万八。还买一层送一层，相当于有130平方米左右，还带精装修。

购房时，合同上写得很清楚，会在2020年12月31日前交房，如果没有按时交房，会赔付给业主一定的违约金，比例好像是万分之三。但那会儿还是房地产市场发展繁荣的时期，也根本想不到会烂尾。

2019年5月的一天，我在网上无意间看到有不好的消息传来。当我坐飞机到珠海，直奔售楼处，售楼处已经没什么人，我买房时联系的销售都离职了。我感觉到不对劲，后来开始维权。

【2】拿到判决结果后很开心

刚开始，我挺无助的，只能从网上大量地查资料。我不认识其他的业主，不知道该怎么办，第一步能想到的，就是去找律师，但是律师说我的合同上签的交房日期还没有到期，如果直接去诉讼，有可能会被驳回，所以这条路暂时搁浅了。

之后没多久，我联系到了几位业主，大家聚在一起，才发现这条路走起来非常艰难。当时在网上一查，这个开发商在全国有很多项目都烂尾，有一些在我们这之前甚至就开始烂尾。那段时间我买的那栋房子外立面基本修好了，但是里面没法装修。大概整个片区有一半是我这种情况，还有一半是在外面搭了架子，还没修完，就停工了。

珠海这边的开发商找不到人后，他们派了深圳分公司的人来和我们对接。我记得当时他们的说法让我很生气，我当时的心态就是，烂尾归烂尾，不管我的钱能否追回来，我都一定要去起诉，去法院维护我的正当权益。

我们几个业主找了同一家律所，2022年4月我们走上法庭，和开发商正式对簿公堂。被告席只有开发商的代理律师出庭，他们的人始终没有露面给我们业主一个说法，或者是道歉。还有一个细节是，他们请的律师都换了好几次，给我的感觉是他们好像连律师费都要出不起了。

我们这个案子，一审就直接宣判了，判决结果就是退还全部的房款给业主，剩余的贷款也不用还了，我们这一批打官司的几个业主都是一样的结果。拿到这个结果的时候，我特别开心，也有一些意外，非常感谢我的律师，也感谢法官，他们都很正义。

【3】三年来几乎每天都在尝试要回钱

按照判决结果，被告应该在判决发生效力之日起10日内，向原告支付并退还相关的费用。这个判决从2022年下来，一直到今天，已经过去3年了，我没有收到过一分钱，其他几个打官司的业主也是这样。

我的律师也去查了开发商旗下的账户余额，他发现，余额几乎全是0，没有钱。看到这个结果，我很崩溃。

其实我是有预料的，因为我看到全国各地，这个开发商的项目很多都烂尾。这3年多，我几乎每天都在尝试要回我的钱。对方的律师我们也联系不到，我们就只能找法院，法院给我们的答复是对方账户上没有钱，查封不到资产。

虽然判决下来了，但是实际没有收回钱，不过贷款我不用再继续还了。当时我找银行贷款了82万，用的商业贷款，每个月月供也要好几千，判决下来后，月供是不用还了。可以说，这是打完官司后我唯一减轻的压力。

把首付款，还过的贷款和团购费等所有费用加一起，我差不多出了100多万元。拿不到退款，这个经济压力对我来说特别特别大。有些同小区的业主情况比我还要困难，他们可能度过了比较辛苦的三年，有些也失去了工作，还要供烂尾楼的房贷。他们的压力比我更大，甚至可能都没有钱请律师来帮自己打官司。

对于和我有类似遭遇的人，我的建议是这种资不抵债的烂尾楼，如果项目被纳入保交楼项目，还是以收楼为主，这样的话至少可以得到房子。如果打官司，开发商账上没有钱的话，可能就会钱房两空。国家确实在帮助老百姓把烂尾楼盘活，让人能住进去。我现在只能等着，盼望哪天房地产市场变好，房子卖出去，开发商有钱了，再把购房款退给我。

有些业主收到律师的建议后就放弃打官司了，等待交楼。我也不后悔我的决策，因为我当时的贷款压力确实是比较大。

这虽然不是我购入的第一套房产，但是是我购入的第一套期房。回想起购房时，我以为马上要实现拥有海边一套房的梦想，现在真的是特别失望，这个梦想也彻底地幻灭了。未来，我可能“打死”也不会买期房，送给我都不敢要。

延伸阅读

单套2亿起的上海豪宅拖了17年终于开盘：风格难评 像巨大灰"盒子"

上海宁国府邸 图源｜每经记者 包晶晶

动态验资5000万元才能看房、单套总价2亿元起，远离上海市区。

绿化掩映中，依稀能看见几个巨大的灰色“盒子”，被凿出了大小不一、间距不等的长方形。“盒子”们看上去相互连接，仅从外观判断，很难与住宅联系起来，不少参观过的人都觉得“风格难以接受”。

房子外观像巨大的灰色“盒子”

更令人费解的是，它已经建了17年。

这个名为宁国府邸的近郊项目，为何卖出了市中心独栋别墅的价格？这17年里发生了什么？日前，《每日经济新闻》记者前往长宁区这个神秘项目一探究竟。

01

从地价3.28亿元到一栋别墅2亿元

从上海市中心一路向西，过了古北路之后，虹桥路两侧分布着众多高端住宅。在张爱玲笔下，虹桥路是上世纪40年代上海花园砖墙与寂静庄园的聚集地。

项目所在的三角形地块，东靠青溪路，与西郊宾馆绿地相邻；北接可乐路，与顶流别墅檀宫相邻；西南面，隔一条名为野奴泾的小河，便与两大高端别墅区西郊锦园、西郊田园相望。

站在檀宫南侧的围墙外，便可以看到宁国府邸，灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实。

灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实

围墙外的施工铭牌写明了工程类别：民用住宅，建设单位为上海百仕达西郊地产发展有限公司（以下简称百仕达）。

围墙外的施工铭牌写明了工程类别

从公示的总平面布置图来看，11栋中空建筑主体首尾相接，沿着三角形地块串成了一条水滴形“项链”。项目内部，一条主干道从可乐东路通向青溪路。

11栋中空建筑主体首尾相接，沿着三角形地块串成了一条水滴形“项链”

“按风貌别墅模式销售，不是集中摇号开盘。售楼处要验资5000万元，然后可以提供一房一价表电子版，预计单栋总价2亿元起。”置业顾问张小姐（化名）在电话中对每经记者说。

对于时隔17年才进行销售，是否存在商改住等土地性质方面的“硬伤”，张小姐表示：“是从公开市场拿的住宅用地，没有任何问题。”

据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式，以3.28亿元购入了长宁区新泾镇240街坊地块土地使用权，合同签订日期为2008年12月4日。

据天眼查，百仕达确实通过挂牌出让方式，以3.28亿元购入了长宁区新泾镇240街坊地块土地使用权

上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字2008第015号）显示，240街坊地块总面积1.36公顷，容积率不大于1.0，建筑密度不大于35%。

同时，公告列明：“土地用途涉及住宅的，执行国办发〔2006〕37号文件。”

注：根据国办发〔2006〕37号文件，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

“拿地时有限制条件，就是70/90面积要求，1.0的容积率按照这个标准是造不出来的。”一位知情人士通过电话向每经记者透露，“请了普利兹克奖得主大卫·奇普菲尔德操刀设计。根据规划，有几套是按照整栋销售的标准，其余是一栋房子多个不动产权证”。

开发商的原计划是，小区规模不大，通过内部认购就能全部销售完毕。据上述人士透露，这个项目没有销售压力，重启是因为2024年底相关部门对这块地进行了规则调整，随后项目重新开启。但由于施工周期已长达10年，管道、电线等都要重新铺设。

对于这一点，天眼查相关信息也可佐证。

2024年10月开始，百仕达频繁新增行政许可，涉及长宁区住房保障管理局、规划和自然资源局、市场监督局等，房屋建设和销售节奏明显加快。2025年1月，公司获得“长宁区240街坊更新项目（暂名）的《开工放样复验审批（房屋建筑）》的核发”。

02

太难建，还是不赚钱？

“未来开发完成后，售价预计为45000元～50000元/平方米（独栋别墅）。”这是2008年土拍之前，市场对于240街坊地块产品的预测。

长宁区是上海别墅发展比较早的地区，特别是在浦东开发之前，上海西郊一直是高级住宅的聚集地，后期也是外销别墅的集中地。

但地块当年成交价仅3.28亿元，时隔17年，单价已经达到了20万元/平方米，而由于11栋楼的主力户型为1000～1100平方米，总货值轻松超过20亿元。

问题来了，为何17年前不进行开发？究竟是“容积率≤1、70/90指标、建筑密度低于35%”带来了开发难度，还是利润太低不想开发？

每经记者在工作时间数次拨打百仕达总机，亮明身份后经前台转接却始终无人接听。

从业26年的项目经理江先生告诉每经记者：“其实难点并不在于拿出建造方案，而是能不能卖掉，能不能赚钱。”

他给记者算了一笔账：“在1.36万平方米、建筑密度低于35%的情况下，建筑投影面积不能超过4760平方米，再加上容积率的限制，因此大约是3层楼。叠加70/90规定，要么规划小面积的联排别墅，要么建造以90平方米以下户型为主的多层楼房，但这样的产品在西郊很难有市场。”

每经记者注意到，与宁国府邸一河之隔，2005年建成的野奴泾小区，占地面积与该地块非常类似，该小区就以4～5层的住宅楼为主，5幢建筑共11个楼栋单元，贝壳找房显示挂牌均价约6.7万元/平方米。

而宁国府邸请来的设计师，是大卫·奇普菲尔德，根据每经记者获取到的产品宣传册，“项目在视觉上构建独立审美，外墙采用质地粗犷的砖石砌筑，但最终的立面效果极为精致；立面上深深退进的洞口外包表面光滑的石材⋯⋯”

产品宣传册截图

不过，就连销售人员也认为，这样的设计审美“很小众”。不仅如此，社交平台上有不少中介和分销晒过参观视频，总有人留言“风格难以接受”。

有网友评论说：“我超好奇设计师怎样说服开发商盖这样一个玩儿一样的房子。”

即便如此，还是有中介认为它能和21万元/平方米的翠湖六期“掰手腕”。

但一位资深市场分析师向每经记者表示：

难。