周天勇：经济上行离不开大力度城乡土地房屋资产化改革

周天勇（东北财经大学国民经济工程实验室主任）

经济上行和可持续增长的关键性大力度改革专栏（关键改革专栏之一）

笔者按：提醒中国经济学研究界需要注意的是，中国是一个渐进转轨经济体，经济增长的潜能禁锢在计划行政与市场机制的二元扭曲体制中，启动和加速经济增长，重要的方面是体制改革，政策刺激需要有，但是只起辅助作用。因而，提醒政策研究界需要注意的是，只有大力度改革才能启动加速和稳定可持续的中高速经济增长。

但是，改革不能面面俱到，而是要针对与经济增长相关的关键部位选择和推进改革。在供给侧：一是抑制土地房屋生产和生活资料资产化财富溢值体制的改革。二是阻碍人口自主迁移、劳动力要素流动、影响劳动整体生产率水平户籍等体制的改革；三是造成资本要素出产效率低下国有经济布局和国有企业体制的改革；四是导致土地要素利用率低和生产效率低计划行政体制的改革。今天发出之一。

周天勇

按照本文后面所附的模型1，当禁止交易不是资产的无价格的土地和房屋允许其交易，可定价为资产，则一旦进行交易，国民经济核算上，发生资产的购买支出和出售收入。其不是生产出来的，而是无价格的土地房屋生产资料和生活资料，市场化改革后，交易时零到市场价格货币化财富溢值形成的。一般将其计入国民经济生产总值残差和称为余值。索洛模型中归之为全要素生产率，认为是教育、人力资本、技术创新和技术产业化等获得的。其实在中国，它不是创新全要素生产率，而是一种特殊的财富和增长来源。

一、近十和廿年房地资产化贡献了同期经济增长的37%和17%

2000到2023年，城镇住宅商品化改革和土地有偿出让，其每年交易发生的资产化溢值，贡献了1.41个百分点的经济增长。如果没有城镇住宅资产化和有偿出让土地改革，这一期间的经济增长速度不是8.26%，而是6.84%。

1998到2000三年进行了城镇住宅商品化的体制改革，2000年时无偿或低价分配给城镇居民的房屋面积为105亿平方米。改革后这部分住宅可以在二手房市场上进行交易，加上棚改房的货币化安置等，从2000年计算的这部分原无价格房屋到2023年，其平均交易率约为2.3%左右，24年间平均价格为5643元/平方米，其每年发生交易零到市场价格的溢值，贡献的名义经济增长率为2.01%，扣除GDP价格缩减指数后，实际经济增长率贡献为1.42%，其对GDP增长的贡献为17.16%。需要说明的是，2000年以来，土地出让金实际也是一种零价格到市场价格的资产化溢值，但工业用地出让价格为零、很低和政府先征后返，商业服务和写字楼用地比例较小；而住宅楼层数和价格较高，其土地出让金占总出让金比例较大，住宅价格中40%是土地出让金，因此为避免重复计算，没有再计算土地出让金溢值对经济增长的贡献。

在2012到2023年平均6.23%的经济增长中，土地有偿出让和原无价格城镇住宅交易，贡献了2.30%的经济增长率，占这一时期总增长的36.88%。也就是说，如果没有这11年的土地有偿出让和城镇原福利分配住宅交易形成的资产化溢值，年平均增长速度将降低到3.93%水平上。

二、对未来不同场景下房地贡献经济增长的仿真预测

现在我们面临的问题是，传统的房地产已经过剩，无论是房地产投资、建设开工、住宅销售，还是资产价格、土地出让等等，都在负增长，防止其硬着陆是主要任务，而靠其增加需求拉动经济增长的可能性已经不存在。然而，按照影子价格估算，我们还有650万亿元无市场价格而纯粹为生产和生活资料的城镇建设用地、农村宅基地和农村其他建设用地，以及耕地、林地、草地和园地等农业用地。

如果放开目前被禁止交易的城乡土地，可以市场化交易定价为资产，按照一定的交易率，其资产零到市场价格的溢值，未来2025到2035年中位数将贡献1.2个百分点的经济增长率，假定中位经济总增长在5%到5.5%之间，其贡献比率在24%到22%之间。如果没有城乡土地房屋的体制改革，就是在其他改革落实的情况下，未来的经济增长速度也就在3.8%到4.3%之间。

分解如下：

首先，2023年农村宅基地的总面积为17000万亩，农村宅地空置率越45%，而且农村人口向县城和外地居住和务工流动的比率较高。当然有较高交易价格的主要在人口经济大村、旅游休闲村、传统古文化村、交通要道村和城郊村。因此，假定年交易率平均为总宅地的1.21%，平均价格为59万元/亩，其资产化溢值将会贡献年均0.49个百分点的经济增长率。

其次，2023年农村其他建设用地总面积存量为13650万亩，闲置和低效利用率在25左右%左右，如果年平均交易率为5.3‰，平均价格为94元/亩，其资产化溢值将贡献年均0.384个百分点的经济增长率。

再次，2023年城市、县城和建制镇可交易的工矿商服等建设用地为8150万亩，交易率平均为1.2%，平均价格41.1万元/亩，其资产溢值将贡献年均0.164个百分点的经济增长率。

最后，2023年，全国共有耕地191370万亩、园地3017万亩、农村集体林地256800万亩、草地394628万亩。总计84.58亿亩，如果定价为资产，价格平均为5.55万元/亩，一旦发生交易，在年均5.7‰的交易率下，其资产溢值将贡献0.153个百分点的增长率。

三、无房地资产化改革的臆想担忧和诸多问题

现在反对农村城市土地和房屋资产化改革的观点是：土地如果资产化交易，会两级分化，出现地主。目前农村每个劳动力耕种耕地平均也就5亩左右。以现在的粮食价格，两口农民劳动力，种400亩土地，把地租算进去，其人均纯收入与外出务工的收入持平。城镇住宅由于是有价格的资产，2023年人均为55万元；而农村住宅、宅地和其他土地都禁止交易，是土壤、粘土、水泥、砖瓦、木料和钢筋，因为没有价格一钱不值，不是资产，造成了城镇居民和农民之间市场经济意义上财富的两级巨大差距。

另一反对观点是，农村住宅和耕地不能放开交易，经济萧条时，就业机会少时，外出农民可以回乡。这不过是一些学者在办公室的美好愿望。2019到2023不平凡的几年中，城镇灵活就业人员从4128万人，猛增到了14292万人，灵活就业人员多出1亿人；乡村总就业却从2019年的30198万人下降到了27009万人，减少了3189万人。经济不景气时，外出务工的农民回到农村，更是没有就业和收入机会，更要向城镇流动，多少还能挣点钱。

在上一篇我公众号《禁止城乡房地市场交易对经济和社会的七大危害》中，我提到禁止城乡土地和农村房屋交易，还会积累越来越严重的天然阻隔货币流动性的注入、城郊和农业区村庄大面积破败、农民没有以土地为本的就业创业发展权、农民没有土地资产化溢值收入、城乡收入和财富两级分化、地方政府未来收不到土地房屋财产税、债务和货币没有土地房屋资产信用保证和币值之锚等等，诸多衍生的问题。这里不再赘述。

还有反对放开城乡土地交易的观点认为，放开交易国有和集体所有土地和房屋生产资料就非公有化了。然而，城镇住宅已经放开交易了，是公有制；农村住宅如果放开，就是非公有的了，这可能对农民不公平。现在国有土地，不但出让给非国有企业，也出让给了境外和外资企业，土地没有非国有化。改革的方向是，土地国有和集体所有不变，延长土地使用年期100年，得到出让土地的使用者有土地的使用财产权，而使用财产权可以在一级市场上出让，还有在二级市场上交易。土地公有性质并没有发生变化。但是，目前土地的计划行政管理，农村土地所有、使用和耕地居住三权分置的体制改革，宅基地在村子范围和县域范围只能交易给农民的改革设想。一是无法资产化，无法市场配置土地和房屋；二是农村农民大多都愿意到县城买房，城里人想去农村买房， 对农村土地房屋农民根本就没有购买兴趣和再多的能力。

现在面临的问题是，如果美国新一届政府对华加征出口关税60%，则出口需求收缩很可能会带来年均0.6%到1%经济增长速度的损失。我们如果放开城乡土地房屋的资产化改革，将会如进入新世纪的20年一样，带来1.4%的新经济增长率。把国内的经济增长搞上去，应当进行政策研究，不应当放弃这部分可以获得的经济增长。

附：渐进转轨经济体制改革、胶着和回归变动影响经济增长最为基本的两个数理逻辑模型为：

模型1.要素生产率提高的GDP增长等于生产要素总量乘以括号（生产要素在市场竞争领域配置比率减去其计划行政干预领域配置比率）乘以（括号市场竞争领域生产要素产出效率减去其计划行政领域产出效率）除以上年GDP；

模型2.土地房屋资产化溢值的GDP增长等于土地或者房屋总面积乘以括号（允许交易或不允许交易）乘以当年发生的交易率乘以市场价格乘以括号（有市场价格或无市场价格）除以上年GDP。

提醒：上述1和2核心算式，以及据其展开的作者在文献、公众号等发表的诸多数学模型、供给-分配-需求联立方程，以及以此的经济运算系统软件，均为作者的知识产权，学者和机构用其以学术研究计算分析的请标注。因实验室就其研发，累积自筹投入了近千万元资金，希望用于教材编写、有经费课题数据计算、有财政经费拨款进行区域经济核算仿真和商用的学者和机构，在使用核心模型、包括其他算式及运算系统，请与作者联系。

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