孟晓苏：应对“提前还贷潮”，银行应降低存量贷款利息，而不是只降新增贷款

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60s要点速读：

1、银行要贯彻国务院的要求，就要真正贯彻，就要贯彻到底，要把居民购房存量贷款利息率也降下来，让过去不适当提升的高利息率回归正常，这样才可以正面应对居民的提前还贷潮。

2、现在购房利息负担整体太重，国务院提出降低贷款利息的要求非常及时，但银行系统在贯彻方面还是“犹抱琵琶半遮面”。

3、利息太高对居民不利，尤其不该这么算账：拿住房抵押贷款优质资产的利息，去补银行不良贷款和可能出现风险的其它贷款，这种做法是不对的。银行采取延期、关闭线上还款通道等措施阻止居民提前还贷，更不合理。

正文：

去年国务院提出降低房贷利率、延期还贷等稳经济措施后，各个银行都在行动，居民购房贷款利息已经明显降低，国务院的目的在于促进消费。我认为这里还有两个目的，一是纠错，二是惠民。纠什么错？就是前几年在居民购房贷款政策上过于严格，不断地提高首付比例、提高银行的利息率。居民购房贷款利息过高，本身就不是正确的。什么人需要贷款？就是有买房需求、又付不起那么多钱的普通百姓。我们在1996年提出住房抵押贷款的建议时，目的就是为了惠民，为了支持普通百姓能提前购房。利息率本就不应该那么高，但后来变成了一种调控措施，不断提高首付比例和利息率。这次国务院提出要求，我认为有纠正前些年金融机构在这方面偏差的作用。现在购房利息负担整体太重，国务院提出降低贷款利息的要求非常及时，但银行系统在贯彻方面还是“犹抱琵琶半遮面”。

另一个作用就是惠民，贷款利息率太高，伤的是购房百姓，尤其是中低收入的百姓，高收入人群不在乎首付款比例多高，他们可以做到全款付。银行应当全面贯彻国务院要求，整体上降低贷款利息，而不是只降新增贷款。现在商业银行也很多，居民会想办法把这个银行的贷款还了，再从利息更低的银行贷。所以问题的关键还是在银行系统，一方面是在贯彻国务院要求，适应促进经济发展的新要求，另一方面贯彻得又不够到位，所以就有两个利息率，原有的还是坚持高利息、高首付，老百姓自然选择对自己有利的购房贷款。

银行的利息率应当与这项业务本身的整体风险相匹配。居民付了首付款，拿自己的资金垫了底，向银行借款并支付利息。利息太高对居民不利，尤其不该这么算账：拿住房抵押贷款优质资产的利息，去补银行不良贷款和可能出现风险的其它贷款，这种做法是不对的。银行采取延期、关闭线上还款通道等措施阻止居民提前还贷，更不合理。

银行要贯彻国务院的要求，就要真正贯彻，就要贯彻到底，要把居民购房存量贷款利息率也降下来，让过去不适当提升的高利息率回归正常，这样才可以正面应对居民的提前还贷潮。

总体上看，现在楼市有启动的迹象，我认为下半年中国楼市能够恢复正常。最重要的恢复正常措施是整体上取消限购。现在金融系统，特别是在银行对居民贷款方面，政策基本上恢复正常，需要纠错的是以往过高的存量贷款利息率。但还有什么障碍在阻碍居民购买房屋呢？就是限购政策。限购政策已不适合目前发展的需要。进行票证限制是匮乏经济下的措施，现在商品房屋供应充足，限制购买是不正确的。

如果说限购是担心房价上涨，解决低收入家庭住房问题的根本办法是建立双轨制，是供应足够的保障房。现在楼市整体情况不好，去年房价全国有所下降。根据专业机构的统计，商品住宅新房的价格平均只下降了2%，过去一涨就涨百分之十几，现在下降的幅度只有2%。一个小小的下降，很多有钱居民就持币待购了。所以我认为面对需求收缩、预期转弱，应想办法增强信心调整预期。限购已经是过时的措施，到了该取消的时候了。未来的政策取向还是要鼓励楼市平稳发展，保持房价的基本稳定。

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