2020-10-14 22:03:01 来源: 网易财经
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（原标题：上海街铺群画像| 1 为你解读熟悉又陌生的上海老牌商圈街铺）
来源：高和畅
自2018年年末高和畅推出《消费升级与上海沿街商铺调研报告》后，从去年第四季度开始，我们开启了第二轮的街铺市场调研工作。此次我们的调研工作包括了对上海各类型街铺的取样画像，样本覆盖了商圈型、核心社区型和社区型，旨在进一步梳理出沿街商铺这一类最普通和基础的商业物业的经营形态，以指导高和畅在该行业中的投资动作。这次带来的是商圈型街铺，我们选取了上海著名的南京西路和淮海中路商圈中的沿街路段。经过实地样本采集、数据分析和整理后，基本形成了如下主要结论，供朋友们讨论与指正：1. 由于线上线下商业的飞速发展，商圈的辐射效应不断削减，如果缺乏特色，消费者越来越不愿意移动，这是摆在传统商圈面前共同的时代课题；2. 商圈由主街和后街群构成，好的商圈，后街群会各有主题，并与主街形成良好的协同效应，两个标的商圈街铺路段中，都自然而然的出现了该特征。去年静安区提出了南京西路“后街经济”的概念，在这统一规划指导下，商圈会得到更好的提升。3. 本地办公客群重塑了南京西路商圈街铺的形态，除了高端购物中心环绕的I级道路南京西路外，紧邻的II级道路愚园路路段成为以餐饮、尤其是简餐类为主的后街，在工作日满足周边办公人群的需求，周末则延展服务更多商圈辐射客群；此外，南西商圈的零售和服务街铺也皆以服务办公客群为主；4. 相较南西商圈，淮海中路商圈今天的交通优势（可达性）更大，可惜一方面淮中匮乏办公供应难以聚集本地客群（主要指南北高架以西路段），另一方面也由于分散的产权和经营权，未能有效的进行整体更新和管理，这些都导致了淮中商圈的“吃老本”，从淮中商圈街铺的多元化业态配比中可见一斑，可以说老少咸宜，亦可以说客群定位模糊，当然，值得期待的是，优异的可达性至少为未来淮中的再次崛起埋下了重要的伏笔。5. 商圈型街铺的整体连锁率没有核心社区和社区型的街铺高，但在各连锁类型中，直营连锁的占比是最高的。《消费升级与上海街铺调研报告2018》，来看看这个被忽略的万亿市场
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