孟晓苏：REITs给投资人带来哪些好处？

孟晓苏（国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证监会基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问）

孟晓苏

1、REITs在世界和中国的发展历程

REITs在世界各国各地的规定都很多，但择其要者有四点是最基本的：

（1）按期分红。收益率一般要求达到6%以上，而且要定期向投资人分配，所分配的股利不能低于总收益的90%，后来又规定不能低于95%，也就是说基本上所有收益，除了管理费以外，都被分配给投资人了。这样收益率就比较好，而且年年可以分，不像现在有的上市公司不能分红，只能拿脚投票，要不持有要不卖掉。这是REITs的一个特点。

（2）上市流通。这个基金可以进入资本市场流通兑现，这样不仅有了流通的便利，而且它还有资本增值的空间，因为不动产是长期增值的，所以在持有期间除了分配红利以外，也还有不动产增值预期，所以REITs除了分红以外再加上不动产增值预期，长线来看它的收益率很高。

（3）免税优惠。大量的分红分配给投资人，投资人拿到以后要交税，所以对于基金本身给予免税是必要的，免除的是公司那道税，而指向投资人和管理人收税，这样就避免了重复纳税。税收优惠是REITs的特点，也有人说不免税就没有REITs。

（4）限制开发。有人说我们市里正缺钱，通过REITs融一笔资金用于新项目开发行不行？不行，它严格限制资金投向——收租和物业，不能用于开发，这样的严格规定使REITs就设定在资产信用的基础上，和原来的资产归谁这个主体信用已经脱离了，所以REITs更适于企业的资产证券化。

现在REITs在全世界流通，36个国家和地区有REITs，其中在美国的流通市值大约是全世界2万亿流通市值的一半多一点，1.1万亿美元左右，我们看到它有各种物业门类都可以通过REITs卖给社会基金，去年年初统计美国总共发行了上市REITs221支，总市值1万亿美元，平均每支50亿美元左右，规模比世界上其它地方略大一点。

2、REITs给投资人带来哪些好处？

（1）收益率按期分配，收益的长期性吸引稳健投资人，所以它是国外境外保险资金、养老资金首选的投资项目。

（2）REITs锚定不动产资产，本身不是泡沫，具有很大的安全性与增值性。

（3）上市流通，丰富资本市场，当它成为具备一定规模的产品之后，就可以成为股市的稳定器——涨不到哪去，因为每年就是这些分红；也跌不到哪去，因为资产在，并且年年有分红。

（4）中国政府和企业基础设施资产规模巨大，商业地产规模也很大，权益型公募REITs在中国具有巨大的市场空间。

3、谈资产证券化：

中国资产证券化主要存在两大问题。第一，一直没有推出公募。第二，对于这些证券化的资产交易没有像国外那样给予免除公司税的待遇。

但我认为这两件事情只能逐个突破。第一，公募资金实际上在《中华人民共和国证券基金管理法》中已经提出，公募基金除了可以用于股票、债券这两个方向以外，还可以用于国务院证券管理机构所认定的其它资产。我认为中国证监会这一大步迈得好，公募这一步应当勇敢地迈出去。其实在公募基金进入资产证券化产品方面已没有法律障碍，需要的就是大胆试、大胆闯。

第二，人们所担心的资产证券化REITs的税收问题，我知道国家主管部门也在积极研究如何配合。要实现税收中性，就要在资产证券化方面给予一定的免税优惠。REITs在国外是免除公司税的，但也都是推动多年后才获取免税，比如美国REITs是经历了10年时间才把免税问题解决。我国从2009年国务院发文提出要“探索房地产投资信托基金”，到现在已有10年多时间了。我希望通过这次基础设施项目REITs试点，促进在减免税收方面有所突破。首先可以让试点项目获取免税，因为原来这些基础设施项目是由政府持有的，而政府同时又是征税人，把这些资产证券化之后，政府财政就有了源头活水。这时不给予试点项目免税，等于给征税人给自己设了限制。

4、REITs对房地产市场有什么影响？

我国对REITs已做出了不同的翻译，有的文件把它翻译成“房地产投资信托基金”，也有文件把它翻译成“不动产投资信托基金”。其实“房地产投资信托基金”也不是用于房地产开发的，REITs不允许用于新项目开发，只能用于持有带有租金的不动产证券化产品。如果未来允许把公募REITs用于租赁商业房地产，形成机构型的租赁房屋持有主体，对于落实中央提倡的“租售并举”、“房住不炒”等政策都将是很大的支持。

房地产业拉动经济的作用不能忽视。疫情过后要尽快恢复经济增长，基础设施投资是一个轮子，房地产投资是另一个轮子。现在还把房地产这匹壮马关在笼子里不让它出来，拉动经济增长的工作就做得很累。房地产业是很快能把产品卖掉的，所以同样的投资投到房地产上与投到基础设施建设上，房地产投资比基础设施占用资金少一半、投资拉动力大一倍。原因就是房地产投资能很快周转，而基础设施项目难于卖掉，只能靠长期运营慢慢收回资金，期间持有者背负债务要很长时间。

为什么房地产投资对于经济的拉动作用要比基础设施投资更大？因为房地产有居民购买作为“接盘侠”，而基础设施建设缺乏“接盘”市场。我希望引入REITs作为基础设施建设项目的“接盘侠”。直到到现在这个“接盘侠”市场还没有形成。中国证监会与国家发改委推出这个试点之后，就可能逐步形成一个“接盘侠”市场，这样可以使基础设施项目的变现能力加强，建设资金可以形成良性循环，这样基础设施建设对经济的拉动作用就可以更大了。

5、不应该长期限制海南房地产的发展

海南省的发展本来就对房地产依赖度高，这是以旅游业与现代服务业为主的特殊产业结构造成的。海南自由贸易港要继续发展现代服务业、高科技产业，离不开发展旅游地产、养老地产、科技地产、医疗地产、物流地产、工业地产等。人们说这些“都不是房地产”，其实都是“穿上马甲”的房地产。对房地产业发展的主要顾忌，是担心房价过快上涨，担心普通百姓买不上房；而长期压抑房地产市场，又会使消费市场和政府财政收入受到影响。我认为解决这个问题的根本办法，就是要按照中央要求完善两个体系，即“完善住房市场体系与住房保障体系”。二者是相辅相成的关系，要区分清楚这两个体系，不能混为一谈，还要明确政府与市场的不同主体职责。这在全国都适用，当然也适用于海南。海南楼市是比较典型的“二元结构”，外来购房者与本地普通居民购买的一般不是同类房屋。在这种情况下，市场化的海景房房价上涨，对本地居民没有坏处反而有好处。政府土地收入与相关税收由此增加，就可以拿出更多资金投入保障性住房建设，更好满足本地居民的拆迁安置等保障性住房需求。

对于“炒房”行为当然要遏制，但“买房”与“炒房”是很容易区别的，不能把洗澡水与孩子一起泼掉。如果对外地人来海南买房过度限制，一些高收入人群就会转往其它地方包括到海外去买房，本来是不需要把送上门来的购房款拒之门外的。所以房地产调控不能“因噎废食”，而要“因城施策”。

在建设海南自由贸易港这样的利好背景下，海南房价今后继续上涨也是肯定的。我认为社会舆论不应在这时一味对海南进行指责与警告。房地产是海南发展现代服务业的重要物质载体与支撑。既然要建设海南自由贸易港，就不应该长期限制海南房地产的发展。在新冠肺炎影响下，全国各地经济都出现较大下滑，海南经济发展也是困难重重。现在有了建设自由贸易港的利好政策，海南即将重整旗鼓再出发。如果此时媒体还是去“警告”海南房地产、“紧盯”海南房地产，将会人为平添海南走入经济正常发展轨道的难度。