735亿 “旧改王”林亿豪赌广州

（原标题：【深度】735亿，“旧改王”林亿豪赌广州）

记者|陶婷

“不太了解”是大部分人对旧改“网红”升龙集团（以下简称“升龙”）的认知，一位福建业内人士对升龙的印象还停留在其郑州旧改时期。

辗转福建、郑州、南京十几年，升龙开始豪赌广州旧改市场。进入广州3年，升龙拿下8个旧改项目，总体量近1700万平方米，斥资735亿元。

“拿旧改项目需要一定的资金实力，升龙集团拿下8个项目，背后肯定有较大的资金做依靠，不然没那么大的底气。”上海中原首席分析师卢文曦告诉界面记者。

广州旧改后浪

作为改革开放最早的城市窗口之一，广州房地产行业秉承了城市的包容性，市场上一直都不乏“过江龙”的身影。

“仅以今年上半年为例，尽管有疫情影响，依然有包括重庆华宇、河南瀚宇、华夏幸福等5家外来房企新进入广州市场。”易居广州区域首席分析师肖文晓表示。

升龙正是广州旧改市场的后浪之一。

2017年1月，升龙正式注册广州升龙投资有限公司。三个月后，升龙将之办公地址乔迁至珠江新城凯华国际中心，正式开启在广州狩猎的征程。

成立至今，广州公司已从100多人增加至近500人，从事旧改的人员就有300多人。

广州公司成立才5天，升龙创始人林亿就带队到访黄埔临港经济区，与开发区相关领导就相关的合作机会进行了探讨和交流。

同年11月，升龙作为唯一的外来者，与珠江实业、富力地产、时代地产等十几家本地房企共同作为协会发起单位，成立广州市城市更新协会。

到了今年4月底，升龙集团已经坐上了广东省三旧改造协会副会长单位的位置。

从2018年起，林亿频频带队拜访广州区域的银行高层，并相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。手握广州4家银行的贷款渠道，升龙迅速打开当地市场。

同年12月，升龙与广州农商银行签署战略合作协议，双方在城市更新领域开启更加深入的合作，带动乡村文旅资源开发等多元化发展。同时，也和广州银行举行战略合作协议签约仪式，拟共同推进的“三旧改造”领域合作方式、实施方案深入交换意见，并达成一致。

升龙为之后竞夺旧改项目做好了铺垫，也赶上了政策的东风。

2018年4月，原广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。表示旧村改造地块可以协议出让，其供地对象可直接协议出让给公开引进的市场主体。原本首先由政府征地的传统旧改模式，变为房企直接与村民进行协商的新模式。

当年7月，升龙就斩获了在广州首个旧改项目南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目。作为升龙在广州的首个产品，目前进展最为迅速，安置补偿协议签约率100%，拆迁工作已经完成。

随着《广州市2019年重点建设项目计划》的发布，城市更新与土地储备项目被提上议程，广州将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区，广州旧改市场进入了爆发期。

也正是去年，升龙拿项目按下了快进键，胃口也越来越大。

2019年1月，升龙中标番禺东环街蔡边一村旧改项目，总投资金额60亿元。

4月17日，升龙被确定为增城群星村旧改项目合作企业，改造范围总用地面积为121.21万平方米，总投资额120亿元。

两个月后，升龙集团联合瑞景房地产以164亿元的总投资额拿下广州公开招标面积最大的汤村村旧改项目，拆迁安置费就高达66亿元。

该项目位于黄埔区九龙镇知识城板块的黄埔汤村，光是面积就接近1000平方米，未来将规划为数字创意园，重点发展数字经济等新兴产业。

目前该项目已经有1700多栋拆除完毕，还有2000栋房屋待拆建，800户人未签约，首期安置房建设完毕。6月二期安置房开始动工，整个项目规划3―5年内完成。

值得注意的是，瑞景和升龙集团在2017年就设有合资公司广州汇龙房地产有限公司，升龙占股八成，瑞景背后的股东任晓明和刘志敏也在多家升龙系公司任职。

7月，升龙联合方圆，投资200亿元夺得番禺沙溪村旧改项目。为开发该项目，升龙与方圆成立合资公司“广州升龙方圆置业有限公司”。

到了今年，《政府工作报告》中的关键词已经从去年的“棚改”转变为“旧改”，旧改依然如火如荼。

“全市共有283个整村改造项目在推进，其中已中标的旧村103个，接近三分之二的项目尚未确定主体。”肖文晓告诉界面记者，“对于有意介入的房企意味着还有很大空间和机会，这也是目前广州旧改市场群雄并至的原因。”

升龙也在年中频频发力，先后拿下增城永宁街长岗村和黄埔穗东街南湾社区两个旧改项目。

其中，增城永宁街长岗村项目携手广东珠江投资股份有限公司共同拿下，总投资额125亿元，总面积达224.8万平方米，是目前增城旧改项目中面积最大、投资金额最高的一个项目。

黄埔区南湾村旧改项目未来将打造成“互联网小镇+电商总部+岭南特色文旅小镇”。该项目也在广州32个文化旅游产业中占据一席，更是成为其中投资额度最大的项目。

“旧改已经成为当下城市开发的一个风口，但旧城改造项目并非全是“肉”，如果遇到啃不下的“骨头”，将会带来预想不到的后果，所以旧改项目对公司的综合能力要求是很高的。” 同策研究院资深分析师肖云祥认为。

钱从哪来？

升龙集团不到三年拿8个项目，一路从闽至穗，其资金导入都靠林亿的“朋友圈”。

早年，林亿主要从事工程和装修生意，1999年创办了“升龙电梯”。靠着工程和电梯两项业务，林亿赚得了第一桶金。

白手起家自然也有贵人相助。刚刚起步的林亿遇到了利嘉集团老板陈隆基，与其持有的上市公司利嘉股份和三木集团有密切来往。

据了解，陈隆基在福州创办利嘉公司，打造了福建中亭街等商业地产。除此之外，他也擅长资本运作，曾取得利嘉股份、三木集团、豪盛股份、多伦股份、正和股份等数家上市公司的参股或控股权。

在陈隆基任职期间，三木集团和福建中天房地产有限公司有业务往来。福建中天曾欠三木集团200万元房地产转让尾款，也曾受到三木集团350万元的担保。升龙电梯也曾受到利嘉股份提供的300万元至1500万元的担保。

就这样，林亿倚靠陈隆基在福建起步。到了2006年，升龙集团走进郑州市场，试图立足中原。

当年，建业和金城两家房企退出竞争郑州燕庄旧改项目的竞争，初入郑州的升龙集团一举拿下郑州首个城中村改造项目，以及首个城市综合体曼哈顿广场。

彼时，郑州旧改还是个新鲜事，升龙就做了第一个吃螃蟹的人，打响了郑州旧改第一枪。

但庞大的资金需求和毫无经验可循成了升龙面临的一大问题。为此，林亿从招商银行和兴业银行获得贷款共计5亿元，又找到另一位福建富商许连捷相助。

许连捷是香港上市公司恒安国际的创始人，公司经营领域涉及妇幼卫生用品和家庭生活用纸两大块，总部位于福建泉州。随后，许连捷将资产切分为三块，分别由三个儿子许清水、许清流和许清池接手，其中地产板块连捷地产集团由许清水和许清流主攻。

许式资本的依托，加上林亿对韩国、日本、新加坡等国家类似项目的借鉴，最终升龙以新加坡吉宝为蓝本开发了曼哈顿广场。

在曼哈顿广场之后，升龙继续进行凤凰台城中村改造、郑州升龙广场项目开发等，都有许连捷的身影。

之后几年，升龙在郑州站稳了脚跟，销售额突破百亿，成功晋升郑州“旧改王”。

2012年，升龙离开郑州，高调进军南京。

当时，升龙集团花了75亿元拿下南京三大黄金地块，建设商务综合体升龙汇金中心、别墅项目公园道和高端住宅项目升龙天汇三个项目。

后来，其又以30.8亿元竞得江心洲低密度住宅用地，该项目被视为升龙在南京的“成名作”。

在南京期间，升龙依靠自己的资管平台发产品募资来解决资金问题。

据了解，2014年升龙通过歌斐诺亚资管公司发行两只投资基金，分别为升龙南京一号和二号，升龙南京一号用于南京汇金项目的开发建设等。

同年，升龙通过万家共享资产管理公司发行了4只产品，分别为南京河西一到四期募资。此外，5只名为“金元惠理远晟升龙专项资产管理计划”和1只“民生加银资管上海升龙专项资产管理计划”在基金业协会备案。

此外，林亿还将目光投向海外，布局了澳洲悉尼、珀斯、墨尔本、美国洛杉矶等多个项目。其中，升龙2014年在澳洲成立了子公司Aqualand，交予林亿妻子林云惠和儿子林尚锦打理。

卢文曦认为，像升龙这样点状式拓展城市的企业或是处于一个试错阶段，在对市场进行前期试水，检测城市是否适合生根，以及时止损。

肖云祥也认为，升龙这样的发展模式在早期可以增加拿地机会、检测市场、降低风险。但与此同时，前期代价也会高一些，在资源积累、内部管理和协同成本、运营效率上难以保持平稳性。

风光一时的升龙，一度成为“地产黑马”，不仅销售业绩冲进了国内房企前50，林亿也义165亿元的身价登上胡润中国房地产富豪榜第12位。

与此同时，龙湖职业经理人冯劲义跳槽到升龙任执行总裁助力。本想趁势上市，可惜冯劲义仅入职半年就告别升龙，上市计划也不了了之。

2014年像是升龙的一条分割线。

在河南和南京两地先后沉寂，升龙逐渐在土拍市场上销声匿迹，旧改方面也毫无波澜。在广州旧改之前，升龙出现在公众视野还是在2017年9月，其曾想将郑州升龙御景上院项目45%股权出售给泰禾，但因对项目后续开发意见不一，泰禾最后放弃收购。

数据显示，升龙2014年至2019年的销售额分别为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元和149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元。

与2016年的销售额相比，2017年几近腰斩，此后几年排名也都跌出一百多位。

规模失速，升龙还面临着郑州业主维权被打和南京楼盘违约金风波。2015年，升龙连续发生业主大规模维权、争执事件。此外，南京城市综合体升龙汇金中心也多次出现合作方一房多卖、违规销售等行为，甚至出现“一套房屋卖了17次”的情况。

升龙在南京和郑州落得一地鸡毛，匆匆离场前赴广州豪赌。

目前看来，在广州旧改市场如火如荼的大背景下，升龙凭着前期积累的资金渠道和开发经验，在广州热度攀升。对其而言，旧改是未来很重要的一个赢利点，但也需警惕长周期和利润空间等问题。