香港二手住宅陷入“冰封” 楼价升势有望持续

（原标题：香港二手住宅陷入“冰封” 楼价升势有望持续）

尽管香港特区政府推出了多轮调控措施，但新楼成交依然炽热。

趁热打铁，长实地产旗下的荃湾海之恋项目加快推盘节奏。7月13日，长实地产投资董事郭子威透露，由于近期股市不断上扬，香港跟随美联储加息机会较低，正考虑将高层单位的价格加幅由原先5%扩大至8%，并于7月15日开售当日加推205个单位。

楼市销情畅旺推动下，一众地产商赚得盆满钵满。据悉，长实地产上半年在香港的楼盘销售收入超过256亿港元，期内共出售1530个单位，同比增长7倍，已经超额完成全年目标。因此，长实地产已将全年销售目标上调至350亿港元。

由于政府推出的各项楼市降温措施，导致市场的购买力主要集中在一手市场，二手成交日益萎缩。“潜在的买楼客被逼去买更贵的一手楼，因为他们无法在银行获得按揭贷款购买二手楼。”仲量联行董事总经理曾焕平在7月13日的记者会上坦言。

楼市风险低

今年前五个月，中小型住宅的价格同比上升9.1%，相比1997年楼市高峰期高出近76%。然而，从各项指标来看，香港楼市的升势有望持续。

“虽然香港楼价高企，我们相信单凭加息不会令市场逆转，市场上仍积压有大量住屋需求未能得到满足。香港住宅成交量自2010年下半年开始未能追上结婚及本地出生人数，目前比率为0.5，较历史平均比率低45%。在目前的形势下，我们预期楼价未来30个月上升15％。”仲量联行研究部副董事车永筠向21世纪经济报道记者表示。

根据仲量联行的预测，目前香港有约127万个月收入超过2.8万港元的家庭，有能力在二手市场以储蓄及向银行、非银行金融机构等借贷楼价的70%-80%左右。“这意味着一半的香港家庭能在私人市场置业，仍然高出目前整体二手私人住宅约116万个单位。”车永筠指出。

同时，美联物业近期发布的一份调查指出，60%受访人士仍然看涨香港楼市，约24%受访者担忧楼价继续飙升，“迟买更贵”的心态占市场主流，恐慌入巿情绪升温。超过四成受访者表示买楼是基于“自住需要”。

曾焕平指出，尽管目前香港楼价与收入比率为17.3倍，为全球最难负担的住宅市场，但目前供款及入息比率（DSR）或每月家庭收入与按揭供款仅47%，仍属可负担水平。他认为，相比1997年的香港楼市泡沫高峰，各项指标均显示目前楼市更为健康。

以按揭供款成本而言，目前扣除通胀后的按揭利率仅为0.25%，而1997年则高达6.05%。同时，投机客进行的交易已由1997年占整体成交量的6%跌至目前的0.1%，整体楼市以自住客为主。

亚洲区估价及谘询服务副常务董事张翘楚向21世纪经济报道记者表示，近期新盘销售有所放缓，预期第三季度中小型楼价将下调3%至5%，但全年仍然有约10%的升幅，“目前楼市风险仍然偏低，市场为零负资产个案，与2003年的10.6万宗对比明显，按揭拖欠率亦跌至仅0.04%。”

二手市场陷僵局

自2009年起，特区政府推出了一系列楼市降温措施。但这些层出不穷的“辣招”并未能阻止楼价不断攀升的步伐，反而扭曲了二手住宅市场。

公开数据显示，6月份香港二手住宅注册量达到3990宗，环比减少约14.3%并跌至4个月低位。市场人士预期7月二手住宅成交宗数将进一步下挫超过30%至2700宗左右，将创16个月新低。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰向21世纪经济报道记者表示，过去一个周末十大屋苑（香港十大指标性楼盘）中尚有7月零成交，“二手市场持续吹淡风，加上本周末遇上新界区大型新盘推售，抢去市场购买力，二手市场只录得零星成交。少量二手业主态度软化，愿意提供议价空间，市场观望气氛不散。7月将维持一手旺，二手静格局。”

伴随着楼价不断上涨，二手住宅市场陷入“冰封”，整体楼市成交量亦逐年萎缩。“每月住宅成交宗数已由2010年11.3万宗的水平，锐减60%至2013年的4200宗。政府一刀切的辣招措施并未能抑制楼价上升，事实上楼价自2009年以来已经飙升一倍。”曾焕平坦言。

他指出：“新一届政府应修改现有的楼市降温措施，让一手及二手市场能重新运作。政府应单独针对二手市场放松双倍印花税及按揭收紧措施，释放二手市场约116万个单位的住宅存量。长远而言，这将会为买家提供更多购买选择，舒缓楼价升幅，楼市才能健康发展。”

一旦政府放松现有的双倍印花税等措施，是否会重新刺激楼市投机气氛？曾焕平认为，政府推出的特別印花稅（SSD），意味着投机客要为短期超卖支付高昂的印花税，因此投机客几乎绝迹，“目前中小型单位收租回报率大约3%，借贷成本超过2%，因此并不是十分理想的投资工具。”