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高价地抬升成本 合肥城建上半年净利最多降100%

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5月23日,武汉拍地曝出戏剧性的一幕,因场面太过火爆而导致土拍系统两次中断,当时已拿到地的中海被宣布无效,结果被其他房企抢了食。

上述这热闹的一幕,如今在去年曾风头正劲的合肥楼市似乎难以再次上演,合肥拍地市场已陷入了沉寂。而且随着当地楼市从严调控,一些激进的房企开始尝到高价地所带来的苦果。

合肥城建作为安徽本土的一家大型国资上市房企,前不久对外发布的一季报除了披露当期业绩下滑之外,一处不易被外界觉察的表述却让人吃惊。

每日经济新闻》记者发现,该房企预计上半年净利下滑50%至100%,这意味着其可能面临亏损风险,其解释说是银行借款较多,财务成本高企。

一季度资金链趋紧

资料显示,合肥城建今年一季度末存货余额接近60亿元,这比去年底时存货余额43.3亿元多出近17亿元,同比增幅逾38%。存货增加的原因系预付土地款转存货。

从时间轴上来看,合肥城建2016年末的存货余额相比当年初的存货余额还处于下降态势,少了11亿元。去年初开始合肥楼市一度火爆,多个月份曾跻身全国70城房价涨幅冠军,成交活跃,使得当地去年三季度末及四季度不断升级调控。但随着今年各地持续从严调控,甚至调控打“补丁”,热点二线城市如合肥、杭州和苏州等地市场趋冷,开始陷入沉寂,这直接影响到高周转型房企的销售回款和经营现金流入。

《每日经济新闻》记者注意到,合肥城建经营活动产生现金流净额为净流出14.45亿元,同比下滑大约557%,主要系支付土地款。这意味着该房企为支付拿地款已大量消耗了项目开发销售带来的现金流。

截至一季度末,合肥城建因融资借款增加而应付利息1654.1万元,比去年同期的531.6万元飙涨了211.4%,向大股东兴泰集团关联借款致使其他应付款飙升到10.7亿元,同比增幅357.4%。

记者注意到,合肥城建除了经营活动现金流净额较为恶化之外,因购置固定资产而使其投资活动产生的现金流净额为流出近59万元,去年同期还产生现金流净额156.3万元,现金与现金等价物净增加额为净流出1.94亿元,融资活动产生的现金流净额高达12.51亿元,同比飙涨了1069%。

截至一季度末,合肥城建的资产负债率已升到83.57%,相比去年一季度末上升了10个百分点,创下历史新高。

上半年或触及盈亏临界点

作为一家规模不算大的安徽本土房企,合肥城建拿地野心并不算小,尤其是当地楼市去年一季度迅速的升温,助涨了其拿地的热情。

去年4月底,合肥市国土局集中推出了6宗地,最终全部高溢价率成交。其中就包括合肥城建拿下肥西的一幅地块,溢价率292.1%,占地面积182.2亩,楼面地价10159.09元/平方米,拿地金额逾27亿元。

此前,合肥城建给外界一种“小打小闹”的地方国资房企印象,但随着去年首单高价地落袋,其一举成为业内瞩目的焦点。该房企一位高层彼时告诉《每日经济新闻》记者:“手上已经没现货了。”

按公司公告,上述地块的土地款由合肥城建自筹解决。值得一提的是,去年市场上资金成本较为便宜,促使上市房企加杠杆拿地,一时间地王频出。记者梳理发现,2016年合肥城建先后拿下3个高价地,拿地金额约61亿元,数量与金额均创下历史之最,年初至今却暂未拿地。

去年8月与12月,合肥城建分别向渤海银行、兴业信托借款6亿元、12亿元,年化利率5.8%、5.3%,期限均为2年。去年5月、6月与11月份,合肥城建向华夏银行、建设银行贷款融资总额3.23亿元。截至去年年底,合肥城建授信额度50亿元,融资余额30.38亿元,融资成本区间为5.3%~5.8%。

记者注意到,合肥城建因今年一季度融资增加而导致财务成本剧增5210.9万元,同比增幅897.4%,今年一季度实现净利4285.8万元,同比下滑接近40%。

面对即将到来的半年报,合肥城建表述说,其净利润预计同比去年的7010.4万元下滑50%~100%,这意味着该房企如果遭遇盈利能力最坏情况的话,可能会触及盈亏临界点。

合肥城建对外解释说,与上年同期相比,营业收入规模变化不大,由于银行借款增加较多,财务费用上升,导致2017年1~6月利润下降较多。

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