鲁能格拉斯小镇：在售产品产权或已“缩水”十年

拿地超十年，“挤牙膏式开发”被指“土地闲置”“囤地捂盘”

拿地十年仍有三分之一房源未售出

困扰鲁能的，除了资产在逐步整合与剥离过程中遇到的问题以及地产资源分散之外，第三个原因则是存货去化能力差。

如果购房者比较看重产权等因素，此类拿地多年的在售项目的吸引力自然就会下降。

产权或“缩水”近十年

2003年，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

在此背景下，格拉斯小镇“逆势而生”。北京市住建委信息显示，格拉斯小镇项目的土地使用权证号为京通国用(2004出)第091号，由此可知此项目的拿地时间应该是2004年。据了解，格拉斯小镇项目位于通州区宋庄镇东海花园，开发商为鲁能集团有限公司下属北京海港房地产开发有限公司，总占地面积3400亩，容积率0.3。2006年10月，鲁能地产在北京温榆河畔举行了“造镇计划”启动典礼，格拉斯小镇以北京市场规模最大的纯别墅社区进公众人视线。

公开资料显示，该项目建筑类型为别墅，分多期开发。目前已开发三期：一期87栋，二期73栋，三期为112栋。分别于2006年、2009年、2013年开盘。

目前正在销售三期产品。“我们这边都是独栋别墅，前二后三户型，独门独院，（每套）面积从400多到800多平方米不等。”格拉斯小镇的工作人员如是表示。

当记者询问，在2003年“禁墅令”已经下发的情况下，格拉斯小镇为何依然可以建设低密度的别墅并销售？上述工作人员告诉记者：“我们（格拉斯小镇）是2004年、2005年拿的地，2003年下发 禁墅令 后，北京还没有全面禁止，北京全面禁止是从2006年开始的，整个别墅圈都是统一按照2006年的文件开始执行的。”

就上述项目涉及的规划等相关问题，记者已致函鲁能集团，但直至截稿，记者未收到回复。

“70年大产权房”是商品房项目普遍的宣传语，同样格拉斯小镇也不例外。但业内人士提出，一般情况下，购房者买到的房子的产权都不到70年。

“房屋产权年限起始日是从开发商取得土地使用权之日起开始计算的。”业内人士表示，70年大产权房，这是开发商做宣传的时候，通常会高调告诉购房者的，但很少提醒消费者房子的产权还剩多少年，也就是房屋的土地使用权还剩多少年。一般情况下，从拿地到开工到最后交房，时间在两三年左右，购房者拿到房子之后，实际的产权是67到68年。

如若上述人士所述，2004年拿地的格拉斯小镇目前正在销售和在规划当中的产品产权或已缩水10年。

有业内人士认为，所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。如果开发商拿到地多年而开发进展缓慢，或者闲置多年再开发、捂地捂盘，又或者是一些烂尾楼换装重新入市等，这些情况会直接导致产权缩水更多，影响购房者利益。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

同时，我国《土地管理法》明确，住宅建设用地使用权期限届满的，应按照国家有关规定自动续期。

对此，中国政法大学国土资源法律研究中心主任李显冬曾表示，自动续期不等于免费续期。物权法、土地管理法都没有规定过免费续期，没有任何一项法律、法规规定说住宅用地使用权到期后可免费续期。

易居智库研究总监严跃进分析称，如果购房者比较看重产权等因素，此类拿地多年的在售项目的吸引力自然就会下降。

“一般情况下，售楼方不会主动告诉购房者产权剩余年限，购房者可以通过 五证 上的相关信息，推算出产权剩余年数，然后综合考虑，决定愿不愿意为此买单。”受访业内人士指出。

本报记者 郭少丹 北京报道

买房，小心还没住进去产权就已经缩水！

一般情况下，买房者到售楼处了解情况时，关心的是房子的地段、户型、价格、配套甚至是近期有没有搞活动价钱有无优惠，而往往会忽略一个很重要的问题——房子的产权还剩多少年？

“70年大产权房，这是开发商做宣传的时候，通常会高调告诉购房者的，但很少提醒消费者房子的产权还剩多少年，也就是房屋的土地使用权还剩多少年。”业内人士表示，普通商品房项目的实际使用年限是从开发商拿到地开始计算，共70年。一般情况下，从拿地到开工再到最后交房，时间要两三年左右，购房者拿到房子之后，实际的产权是67到68年。如果开发商拿地多年而开发进展缓慢，或者闲置多年再开发、捂地捂盘，又或者是一些烂尾楼换装重新入市等情况都会直接导致产权严重缩水，影响购房者利益。

《中国经营报》记者调查发现，拿地10余年目前还在开发销售的项目也不在少数。位于通州区宋庄镇的鲁能格拉斯小镇项目便列其中，如若上述人士所述，2004年拿地的鲁能格拉斯小镇目前正在销售和规划当中的产品产权或已经缩水10年。

记者查询北京市住建委网站及公开资料获悉，10年间格拉斯小镇共推出产品272套，目前格拉斯小镇还有近90套拿到预售证的房子未售出。由于去化能力差、“挤牙膏式开发”，鲁能格拉斯小镇项目多次被指“土地闲置”“囤地捂盘”。

格拉斯小镇项目位于通州区宋庄镇东海花园，总占地面积3400亩，容积率仅为0.3，大大低于国家住宅项目容积率不得低于1的标准。

“这里住的人不多，倒是有些来这里拍婚纱照的。”实地探访时格拉斯小镇工作人员告诉记者，四期正在建设当中。随后，记者沿途在位于格拉斯小镇项目大门左边的别墅看到，工人正在为部分别墅顶部施工，别墅旁边是部分空地和长满草的小树林。

记者从格拉斯小镇工作人员处获悉，格拉斯小镇拿地时间是在2004年，分多期开发，目前正在销售三期，今后会陆续开发四期、五期、六期等产品。

然而，近十年仅开发三期的慢进度一直备受业内和媒体诟病。从拿地至今这十余年里，格拉斯小镇多次被媒体报道“土地闲置”“囤地捂盘”“挤牙膏式开发”“去化能力差”。

早在2010年，格拉斯小镇项目的东海花园二期B地块就出现在了国土资源部发布的1457宗闲置土地“黑名单”中。《有关房地产开发企业土地闲置情况表二》北京市辖区的第120项，项目名称为东海花园二期B地块，建筑面积约32万平方米，受让人为鲁能地产旗下的北京海港房地产开发有限公司，合同签订时间为2005年8月23日，约定开工时间和约定竣工时间分别为 2006年2月19日和2007年7月1日，被闲置原因为“由政府原因而形成”。

2012年格拉斯小镇因开发进度缓慢，被媒体报道捂盘。而捂盘原因，有业内人士将价格列为首要因素。“如今独栋别墅用地日益减少，相关产品被视为稀缺资源，在这样的背景下，放缓开盘速度，坐等地皮升值已成为格拉斯小镇开发商最现实的选择。”据了解，格拉斯小镇2009年开盘时均价在每平方米两万元左右，到2012年价格已经涨到每平方米35000元，3年时间其价格上涨近80%。据悉，目前该项目在售产品均价已涨至52000元每平方米。

受访业内人士分析称，房企若是在开发环节上节奏比较慢，可能是因为资金方面有问题，也有可能是故意放慢开发节奏，待地价上涨后再继续销售，此时的性价比是比较高的。但是此类做法严格来说是不符合目前房地产市场开发相关管理规定的。

2014年6月，媒体曾在《京城高端市场系列调查（一）：历数京城那些10年还未清盘的别墅》一文中提及，鲁能格拉斯小镇、园墅、北京湾、天鹅堡、瑞景花苑这些项目的别墅卖了10年仍然在卖。

上述报道特别提到，在房地产领域起步非常早的鲁能集团，近年来发展速度却比较慢。困扰鲁能的，除了资产在逐步整合与剥离过程中遇到的问题以及地产资源分散之外，第三个方面的原因则是存货去化能力差。

记者统计发现，从拿地至今10年间，格拉斯小镇仍有近90套房子未卖出。

2015年7月9日记者查询北京市住建委网站及公开资料获悉，10年间格拉斯小镇共推出产品272套，目前格拉斯小镇还有近90套拿到预售证的房子未售出。其中，格拉斯小镇的榆滨花苑项目共82套，目前仅售出2套。格拉斯小镇的东海花园项目共有11套产品未售出，该项目曾在2006年取得预售许可证，2008年转现房再次获证销售。

针对上述涉及的问题，记者致函鲁能集团并多次致电相关负责人，但截至发稿，未收到任何回复。