声音
访太古地产行政总裁白德利
为什么迄今为止，太古地产在中国内地的项目只有5个，而不是50个？
不少久闻太古集团这家老牌英资财团大名，尤其是对香港的太古广场和太古城中心那样商业地标印象深刻的业界人士，都会有此一问。
现任太古地产行政总裁白德利，也必须时时回应如此棘手的“质疑”。白德利加入太古集团已达27年，担任太古地产有限公司高管也有9年了。身为英国皇家特许测量师学会和香港测量师学会会员的他，对公司在中国内地的业务运作，包括整体投资策略、项目收购计划、现有物业发展，可谓了如指掌；对庞大而复杂的中国市场的“特色”，也有一番自己的理解。
目前，太古地产于北京、上海、广州及成都共拥有5个综合发展项目，上海大中里项目仍在建设中，其他四个已相继投入运营。近日，太古地产在内地开发的第四个项目——总楼面面积约11.4万平方米的开放式、低密度街区式购物中心“成都远洋太古里”正式开业，亲临现场的白德利接受了《中国经营报》记者的专访。
投资成功“四大秘诀”
《中国经营报》：我们注意到，继京、沪、穗三大一线城市之后，成都是太古地产在中国内地进行大型商业地产投资的首座二线城市。这个新项目有何特别之处？你们会复制或移植在一线城市已开发的那些购物中心的成功经验吗？
白德利：首先它是在成都，这就很特别。我们第一次进入中国西部的政治、经济和文化重镇。地方政府极具远见，对此片区的改造提出了很高的要求，要求开发商既要尊重和保留原有的院落和建筑，又必须极富创造力，引入时尚现代的设计理念。其他开发商都觉得这不是一件轻松的事，而我们则接受了挑战。
太古地产的“太古里”系列项目有自己的DNA，或者用中国人的话来说，有自己的“中心思想”。但每座城市都有其独特的个性，每个地段的特点也都不一样，因此，我们并不是简单复制诸如北京三里屯太古里等项目的成功，而是根据成都的城市个性及所在片区的实际情况，去重新定义和创新。比如引入独特的“快里”“慢里”的零售概念。我们提出了“快耍慢活”的全新生活理念，你不觉得这四个字跟成都整座城市的气质很贴近吗？
《中国经营报》：成都远洋太古里是太古地产与远洋地产的第二次合作，选择有央企背景的内地公司合作开发，主要出于哪些方面的考虑？在合作过程中是否存在磨合问题以及管理风格、企业文化上的冲突？
白德利：要成为合作伙伴，必须“看对眼”，或者叫有“缘分”，就像两个人谈恋爱，总得彼此先有感觉，才能发生化学反应。我们跟远洋地产首次合作的颐堤港，位于北京城区东北部酒仙桥区域。我可以透露一下，颐堤港是远洋地产邀请太古地产共同开发的，而成都远洋太古里则是我们的规划设计方案先打动了地方政府，再邀请远洋地产携手打造的。两次合作，双方均优势互补，最大程度地发挥了各自的专长，远洋地产主要负责工程建造，我们负责前期规划设计和招商运营。
坦率地说，在北京项目之前，我们对远洋地产不是很了解，此后在合作过程中才逐渐熟悉起来。远洋地产在中国各地开发商业地产有近20年经验，积累了广泛而深入的地方关系和建设经验，这是我们所需要的。总之，我们双方都有值得对方学习的强项，能充分激活彼此的创造力。
《中国经营报》：类似这种与有实力的大型国企合作的方式，会不会成为你们在内地发展的常例？
白德利：我刚从大连过来，大连是中国东北地区经济最发达的城市之一，消费潜力很大。作为一家外资开发商，我们对中国本土市场的了解如此深入，是得到大连市政府高度认可的。2014年年初，我们和中信地产、大连港置地达成了一个三方合作的“框架协议”，计划共同开发位于大连港的项目。我们和中信曾有过合作，他们是值得尊重的伙伴，这次可以说是再续前缘了，而大连港置地也是当地一家优秀的企业。从这个角度说，此次也可称“强强联手”了，这是太古地产在内地发展的一种模式，它对参与各方都是有利的。
无论选择跟谁进行合作，我们对项目选址有很强的原则性，如果没有好的地段，不会为了合作而降低原则要求去迁就。在项目股权上，我们始终保持灵活开放的态度，既有100%自持的项目，如北京三里屯太古里，也有不同持股比例的合资项目。我们会根据具体情况来选择合适的伙伴和模式，类似成都远洋太古里这样双方50:50的持股比例，只是其中的一种方式。
《中国经营报》：据说成都远洋太古里总投资高达人民币80亿元，而你们在内地其他开发项目的投资也相当庞大，又长期持有物业不出售，请问在近年来国内各大中城市各种购物中心竞相开发，市场渐趋饱和的情况下，如此规模的投资预期何时才能收回？
白德利：如你所提到的，太古地产在成都远洋太古里的投资相当庞大，任何一项投资肯定会有预期的回报目标，但我们的投资决策分财务和非财务评价两方面，除了利润的硬指标，还有很多软性指标来评价。
拿成都远洋太古里来说，像这样有深厚历史文化积淀的黄金地段，在成都乃至全国都极为少见，只要悉心打造好，它未来的升值空间肯定很大。今天的项目开业只意味着刚刚起步，很难作出十分具体的财务估算，明确回答需要多少年回本。太古地产是一家有着长远投资愿景的公司，最重要的是投资方向是否正确？所选择的城市和地段未来前景是否看好？项目的业态和运营管理能不能做好？项目与周边社区乃至整个城市的长期关系是否和谐？相比之下，短期的租金回报并不是我们首要关心的问题。
我们明白中国内地市场竞争很激烈，但也相信商业地产的成功有四条法则：首先是优越的地段，其次是优秀的团队，第三是到位的管理，第四是合理的租户配置。这四条缺一不可，我们的目标就是充分发掘优越地段的潜力，打造高品质的商业物业。
发展快慢“相对论”
《中国经营报》：与其他进入内地的港资或外资同行相比，太古地产给人的强烈印象是投资布点谨慎，稳健固然可降低风险，但也可能错过重大的发展机遇，对此你们是怎么考虑的？
白德利：我认为我们的发展速度并不慢。当然，有时候会受到各种因素的影响。比如我们在内地的首个综合发展项目广州太古汇，由于一些不可抗力，前期筹备时间较长，但一旦进入工程建设阶段，一切就正常了。这只是特殊情况，并不是我们的开发模式有问题。2015年是广州太古汇开业的第三年，目前我们正在陆续进行商户调整，开始新一轮的强劲发展。
又如成都远洋太古里，除购物中心外，还包括由太古酒店管理的拥有100间客房及42间酒店式公寓的精品酒店——博舍，以及一栋47层的甲级办公楼——睿东中心。这么大规模的综合项目，我们和合作伙伴远洋地产从拿地到开业前后只花了四年半时间，速度也不慢。
说到投资决策，每个城市的地块情况和项目环境都不一样，而投资成本和收益很大程度上取决于地价及综合因素。我们的基本标准是，项目是否能达到门槛收益率，如果无法达到，我们就不会投资。
总体上说，我们在内地开发的项目还比较年轻，最长的不过七年，只要沿着正确的轨道良性发展，将来一定会更好。
《中国经营报》：你们花四年时间做一个项目，自信速度并不慢，但你们的竞争对手，尤其是内地的开发商们都在飞速奔跑，可能同时做十个、二十个项目，你们就一点不担心吗？
白德利：我想发展速度的快慢没有对错，只代表着不同的理念和模式。中国有句话叫“欲速则不达”，太快了容易犯错误。我们在北京、上海、广州以及成都五个项目，都坐落在非常好的地段，这样极具商业潜力的地段，在全中国能找到几个呢？我们坚持长期自持，着眼于长远回报，重质量不重数量，这是让我们觉得非常舒服的模式，我们对此很有信心。
大约十年前，中国内地的购物中心都在比拼能引进多少个知名品牌，其中又有多少国际大牌，从最近几年中国内地商业地产的变化趋势看，消费者更注重的是，你能否提供更有质量的购物环境以及更棒的整体生活体验。我们必须想象未来消费者的需求，鼓励创意，走在社会需求的前面，这才是一个高品质购物中心真正的生命力所在。这也是为什么至今我们在中国内地只做了5个项目而没有做50个的根本原因。
《中国经营报》：未来五年，太古地产在内地有何发展计划？作为公司总裁，你的主要精力和心思又放在哪些方面？
白德利：明年上海大中里综合发展项目落成后，我们在中国内地的物业组合，将占太古地产旗下所有项目总楼面面积近40%。尽管到现在为止，内地项目对公司利润率的贡献还没到40%的比例，但我们对未来非常乐观。我们不会对未来五年设定一个很具体的计划，但相信会稳步增长。
身为公司总裁，我最关注的，自然首先是项目的财务数据，但同时，我也非常重视细节，有时候为了细节会睡不着觉。以成都远洋太古里为例，大家今日所见，其实代表着我们四年前就有的商业业态理念，如何引领未来10~20年的潮流，则是现在要考虑的事情。总之，我们要与时俱进，富有前瞻性和创造力。
《中国经营报》：最后一个问题，加入太古这么多年来，你在亚太不同区域的市场都有过业务管理经历，同时又长期负责中国内地市场的项目投资和管理，你认为与其他地方相比，中国市场最大的特色是什么？让你最操心的事情是什么？
白德利：我觉得没法拿不同时段的不同市场放在一起比较。中国市场的最大特色是体量大、变化快，这在当今世界上很难找到第二个。你们不都说美国人花了100年才做成的事，中国人只花30年就做到了吗？当然，这也是我们感到特别兴奋的地方。
中国的政策不断变化，市场环境不断变化，各种趋势也在快速地变化。我们最大的挑战是，如何很好地驾驭和管理这样的变化。因此，还是回到那个问题上，不论开发5个还是50个项目，最重要的是，我们能不能更准确把握中国市场明天的脉搏。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
