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庄太量:香港楼巿为何疯狂

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香港政府的措施是以简单经济学思维,以压抑需求,増加供应为主导思想,看起来没有甚麽错误,其实副作用很大。
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张帆

作者简介:庄太量 香港中文大学全球经济及金融研究所常务所长及南京大学思源讲座教授

最近香港楼市又创新高,为何香港特区政府实施了这麽多调控楼市措施,楼巿还是停不下来?

其实香港政府的措施是以简单经济学思维,以压抑需求,増加供应为主导思想,看起来没有甚麽错误,其实副作用很大。例如政府规定新购物业三年内转让要交额外的印花税,这意味着如果换了房子,三年内如果楼市大跌,要离场便要付额外成本。这一措施令二手业主换房子意欲大减,二手业要麽把这三年转让的印花税转嫁给买方,令二手物业成交价上升,要麽就不换房子,令二手物业供应大减,要知道二手物业市场才是香港楼市的主导,二手放盘源少了也间接令房价上升。此外,政府也规定买第二套房子要额外的印花税,令买第二套物业作出租用途的业主大减,出租盘源在没有新竞争者加入的情况下,租金节节上升。

在増加供应方面,香港特区政府也不遗余力地觅地建公营房子,但因为香港没有大量输入建筑工人,而年青一代又不肯干建筑地盘的粗活,房屋供应的増加,导致建筑工人需求大増,在建筑工人的供应没有大量増加的情况下,他们的工资便大幅上升,导致建筑成本也大幅上升,在经济学上这叫上升成本工业(increasing cost industry),

即长期供应曲线随着産量上升而上升,意味着就算发展商不赚钱,生産房子的成本价也会不断上升,这领房价易升难跌。

另外一个支持房价的因素是内地自费硕士生大量涌港,支持香港的租务市场。近年本内地学生人数大幅增加,过去十年,来港留学或工作的「港漂」,人数超过十五万。除了在校的本科生及资助课程研究生可住在大学学生宿舍外,离校的学生及自资课程的硕士生,一般都会租住香港的房子,而且这批人士的数量正在不断上升,对香港的租务巿场造成刚性的需求。高企的租金回报是高楼价背后的实质支持。

除了内地学生,流动人口从十年前的约一千多万上升到目前的五千万,亦上房价上升的主要原因。虽说香港房价高是因为地少人多,但香港的常住人口和土地过去十年没有大变化,而房价则于过去五年大幅上升。所以造成房价的原不是常住人口的变化,而是流动人口的激増,令土地不够用。楼下餐厅的客人激增,令租金及铺价上升,楼上的住宅也自然水涨船高。

以上因素除非有大变化,又或者美国加息,否则香港的房价仍会维持高企。

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