融创中国：上海市场贡献五分之一收入

凭借融绿平台，融创顺利打开上海市场，完成了“聚焦上海，深耕苏南”的战略目标，并实现了54%的业绩增长。在土地市场依然不改彪悍本色，“地王”不断。势头迅猛的融创将2014年的目标略显保守地定在了650亿元。显然融创中国董事长孙宏斌已经意识到了高速发展背后的风险。

2014年销售目标：

增长28%至650亿元

融绿平台大放异彩

融创中国公布2013年年报称，2013年融创中国销售额达547.3亿元，同比增长54%。标杆企业之中仅次于碧桂园，成为2013年业绩增速最迅猛的大中型房企之一。集团收入308.4亿元，同比增长48%。毛利增加至71.8亿元，同比增长33%。溢利达人民币34.9亿元，同比增长34%。

“2013年，无论是销售、拿地还是融资，融创的表现都超出了预期。”孙宏斌在业绩会上这样评价公司上年表现。

CRIC研究中心研究员沈晓玲将融创业绩大幅度增长归功于融绿平台的发力，尤其是上海市场的优秀表现。

先后收购盛世滨江和香溢花城两个项目，并快速投入市场取得亮丽的销售成绩。CRIC系统数据显示，融绿上海项目在“金九银十”期间销售额接连完成突破，两个月的合计销售额达到36.2亿元，几乎等同于前8个月的总销售额。而随后11月份更是完成销售额25亿元，创造了融创在上海销售业绩的新高。2013年，融创中国借助融绿平台在上海地区共计新增92.58万平方米的土地储备，占总新增土储的13.2%，销售金额121亿元，排名上海区域第三，销售收入贡献约20%。

显然融创中国借助融绿这个平台，顺利打开上海市场，并赚得“盆满钵满”，逐渐实现融创深化“聚焦上海，深耕苏南”的战略目标，成为整体业绩增长重要的砝码。

融创中国2014年前两月实现合约销售额85.6亿元，按年增长20%；合约销售面积约32.2万平方米，合约销售均价为约26630元/平方米。主要是由于上海御园项目的单价在45000元左右，因此整体拉升了2月份的合约销售均价。

拿地彪悍合作取利

融创在2013年9月和11月接连在北京、天津拿下三幅“地王”地块，其中北京农展馆地块和天津手表厂地块均因为楼板价过高受到业内一片非议。显然在土地市场，融创延续了其一贯的激进作风，3月末融创绿城以24亿元总价拿下上海宝山区顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块，折合楼板价20150元/平方米，溢价率83%。这一楼板价逼近顾村板块内1.8万-2.2万元/平方米的二手房均价上限。

融创与绿城合作深耕上海及苏南的同时，与其他企业合作拿地的力度大幅增加。融创中国在2013年还增加了世茂、天房、北京住总、杭州城开、吉利集团和四川蓝光实业等新的合作伙伴，共同获取土地，发挥所长，合作开发。

年报显示，2013年融创新增19幅地块，新增土地储备957.1万平方米。其中15幅为合作项目，共计576.5万平方米，占总量的82%。19幅地块中融创中国的权益对价仅268.62亿元，占投资总额的50%。同时通过大幅收购项目提升整体周转效率，共计收购7个项目合计185.6万平方米，其中6个项目为合作开发，且多依靠双方甚至三方合作进行运营管理。

合作拿地显然降低了取得项目的成本，使得融创的净负债率下降12个百分点，至69.7%。但合作也拉低了融创中国的毛利率水平。年报显示，其年度毛利率为23.3%，同比下降3个百分点。

沈晓玲分析，扣除合作以及与绿城合营项目的影响，融创毛利率可达37.2%的水平，表现良好。对于融创而言合作实现了资源互补，保证项目回报，虽然以合作方式开发，但融创仍是主导方，以保证企业在项目运营中的决策权。而收购项目则节省了前期运作费用，为融创一贯追求的高周转提供保障，项目亦可以迅速投入市场实现快速高效的资金回笼。

“规模太大是劣势”

融创2014年的销售目标定在650亿元，同比增长28%。业内分析，这一目标设定较为谨慎。今年预计将会有15个新项目入市，全年可售货量51个项目共计1235亿元，按照2013年单项目产能14.8亿元，去化率为53%计算，销售额可达754.8亿元。

融创方面表示会继续审慎地寻求进入新城市的机会。值得关注的是，近日杭州、常州等地由于部分区域库存存在较大压力而出现部分项目降价促销的现象，而融创在部分城市的投资亦存在一定风险。

据CRIC统计，融创在杭州、无锡和常州的存量分别占公司总量的4%、15%以及5%，共计611万平方米。

范宏华表示，无锡和常州这样的城市由于本地中高端需求较为薄弱，同时由于城市自身对外来人口的吸附能力也较为有限，未来中高端需求的增长难度较大，对于融创项目而言销售难度较大。

而对于可能面临的风险，融创中国方面已对企业管控进行了升级。在项目操作过程，集团、区域公司、项目公司实现三级管控，并进一步规范了获取项目后的操作基本指标要求。

沈晓玲表示，比起同等规模的房企，融创的业绩增长也显得更有把握，在未来加强营运管理以及成本的控制，上千亿规模指日可待。

在业界的一片看好声中，孙宏斌却很冷静，“融创没想做一千亿，也没想规模化，规模化是风险不是好事，规模太大反而会是劣势。”