11月13日晚间，中储股份发布公告称，公司决定挂牌转让南京中储房地产开发有限公司100%股权及相关债权，挂牌底价为13.4912亿元。按挂牌底价测算，本次转让将产生3.6亿投资收益。
与此同时，中储股份称，公司决定设立京中储国际广场投资开发有限公司，经营服务暂定为房地产开发、销售等，注册资本3亿。
在今年1月份刚刚成立的南京中储为何经营不到一年，就匆忙转手？这一速度不仅让投资者无法看懂，连持续关注中储股份的行业分析师也觉得“超出预期”了，而更让市场不解的是，一边是挂牌转让，一边又新设公司，中储股份究竟在走一步什么样的棋呢？
3.6亿甩卖南京中储
按照11月13日中储股份的公告，为加快项目资金回笼速度，经研究，公司决定挂牌转让南京中储房地产开发有限公司（下简称“南京中储”）100%股权及相关债权，挂牌底价为1,349,120,000 元人民币。
目前该转让事宜已经公司六届十五次董事会审议通过，转让尚需获得公司2013年第四次临时股东大会的批准。其中，公司控股股东中国物资储运总公司（持股51.33%）已同意公司在2013年第四次临时股东大会召开之前启动本次挂牌转让事宜。
网易财经注意到，在今年1月，为开发南京市鼓楼区中央北路河路道1号N0.2012G54地块，中储股份在南京市独资注册成立了南京中储，负责中储国际广场一期项目。
其中，南京中储的注册资本为2.4亿人民币，经营范围为房地产的开发与销售，财务数据显示，截至2013年9月30日，南京中储资产总计9.86亿元，净资产2.37亿元。今年前三季度公司营业收入为0，净利润-245.7万元。
根据北京中同华资产评估有限公司以2013年9月30日为基准日出具的项目资产评估报告书，南京中储流动资产为9.85亿，评估价值为13.34亿，增值3.47亿，增值率为35.28%。净资产为2.37亿，评估价值为5.85亿，评估增值为3.47亿，评估增值率为146.46%。
中储股份解释，存货评估增值3.47亿元，主要是因为，近一年来南京市商业办公发展较为迅速，委估宗地的地上容积为3.6，并处于鼓楼区中央门商务商贸核心发展区域，有一定的发展潜力，因此，评估出现了增值。
此外，因南京中储房地产开发有限公司成立不久，其主要债务为前期运作与土地购置需要借款，均由南京中储代垫，金额为746,235,709.38元，经研究,公司拟决定将该项债权与该公司股权一起挂牌转让。
中储股份提醒，由于本次交易成交价格存在不确定性，若能成功摘牌售出，按目前挂牌底价测算，本次股权转让扣除公司初始投资成本后将实现投资收益约3.6亿元。
现金流紧张逼近
“这个项目这么快被卖出也超过了我们之前的预期”，长期跟踪中储股份的某券商分析师告诉网易财经。
据网易财经了解，南京中储房地产开发公司负责南京中储一期全部建设,项目预计地上建筑面积20.2万平,地下建筑面积14.5万平,总投资25.3亿元。
目前旗下主要资产只有N0.2012G54的地块，其总用地面积85,241平米，出让面积56,189平米，此次评估增值主要在该地块，评估价值13.34亿，增值约3.48亿元,增值率越35.28%。
“如果在这个时间点卖出，这个项目后续的开发收益公司将无法享受”，上述分析师指出。
该分析师向网易财经分析道，此次转让只享受了土地增值的3.48亿元,而后续近35万平建筑面积(地上20万平)的开发收益无法享受,预计此次投资收益3.6亿影响14年业绩,对应EPS0.29元,整体收益略低于预期。
至于如此快速转让的原因，该分析师认为，主要则是中储股份目前资金状况较为紧张。
上市分析师也指出，项目一期投资约25.3亿，投资额度较大，而公司目前在手现金只有13个亿，重大在建工程后续仍需7个亿资金，短期借款仍有4个亿，公司前三季度经营净现金流比去年减少5个多亿至1.86亿，现金状况处于相对紧张状况。
网易财经注意到，在今年前三季度，中储股份的资产负债率基本为止在55%到58%之间，而在2013年上半年，存款12.88亿增加到20.64亿,增加幅度为60.20%，主要则是因土地开发成本增加所致。因债券、短期借款等原因，2013年上半年，公司的应付利息从4254.41万增加到7418.2万元，增幅达到74.36%。
11月13日，中储股份证券部工作人员告诉网易财经，本次转让主要的原因即是为了回笼资金，缓解目前的资金压力。
至于是否考虑通过借款、发债等其他融资渠道获得资金，该工作人员表示，这些途径公司均有考虑，但综合而言，挂牌整体出让是最为理想的选择。
该工作人员表示，目前地块的转让，按前挂牌底价测算，本次股权转让扣除公司初始投资成本后将实现投资收益约 3.6 亿。因此，转让的价格公平合理。
转型商业地产
与此同时，值得注意的是，拟投资3亿元（公司占股100%）人民币设立南京中储国际广场投资开发有限公司。
中储股份表示，本次投资设立南京中储国际广场投资开发有限公司符合公司做大做强的发展战略，对优化资源配置，提升企业价值具有重要意义。
上市分析师表示，成立南京中储国际广场投资公司来运作项目的二期工程，至于二期工程是否会开发之后像一期一样整体挂牌，中储股份证券部工作人员称，具体要看二期项目的运作情况。
根据中储股份2013年半年报，公司上半年收入138.85亿元，同比增7.66% ；营业利润2.44亿元，同比降15.73%；归属于上市公司股东的净利润1.95亿元，同比下滑11.22%；扣非后归属于净利润1.58亿元，同比下滑 16.99%
作为老牌仓储企业，中储股份主业经历“寒冬”，海通证券交通运输行业首席分析师黄金香为此指出，消费增长和消费模式的变革正引领物流行业的品种结构和业务结构逐步发生转变，中储股份物流品类面临结构上的调整。
到今年三季度，中储股份实现营收207 亿元，同比增长8%，实现毛利7.3 亿元，同比下滑 12.2% ；实现归属上市公司股东的净利润 2.96 亿元，同比增长8.7%，公司主业略显好转。
而本次挂牌的南京中储，成立于今年年初，彼时，市场认为，公司拥有唯一的南京中储房地产开发有限公司，配套首个标杆性的南京中储国际广场项目，是中储股份转型商业地产的标志性动作。
到今年10月9日，中储股份召开董事会审议通过了《关于投资设立中储实业投资开发有限公司的议案》，决定投资 3 亿元（公司占股 100% ）在天津河东区设立中储实业投资开发有限公司，主营房地产开发、销售；实业投资；房屋租赁和物业管理等。
此举，市场认为，公司投资设立中储实业投资开发有限公司为公司第二家主营房地产开发的子公司，预期可能配套天津地区的商业地产项目，也可能覆盖更大范围，整体来看公司正在逐步推进其商业地产转型的战略。
而对于本次挂牌转让的3.6亿投资收益，中储股份证券部工作人员称，这笔收益将用于公司更好的项目投资，是否关涉天津中储的项目投资，该工作人员并未正面回应，称自己尚不知情。
当然，对于中储股份在天津地区的布局，市场认为天津地区的商业开发呼之欲出，宏源证券交运行业分析师瞿永忠指出，天津事业部8家，公司合计占地面积约150万平，库房面积约23万平，货场面积约95万平，能够同时满足100 万吨货物储存能力，年进出库吞吐量2800万吨，为公司最大事业部。
“我们认为目前公司在天津地区最具开发潜力和价值的分公司则是位于河东区东兴立交桥的唐家口分公司，目前唐家口公司占地面积6.4万平，目前该地区红星国际广场（城市综合体）商铺售价4万/平以上，住宅亦在1万/平以上，开发价值较大”，瞿永忠表示。（网易财经 徐国允）
本文来源：网易财经
责任编辑：
王晓易_NE0011
