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2011年中小房企生存现状调研

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编者按:2011年,楼市政策出现前所未有的收紧。资金链上,银行房地产开发贷款较上年减半,信托融资渠道亦被严厉监管;市场方面,限购之下,全国各大城市成交量急剧萎缩,房地产企业并未能感受到金九银十的喜悦。中小房企将如何应对提前到来的冬天?对未来的楼市政策又做何判断?这些问题都直接关系到他们明年的投资意向。网易财经特联合链家地产对20家中小房企从销售、融资、价格等方面进行问卷调查,以期展现中小房企在这个非常时期的生存现状。


专访全国房地产经理人联合会秘书长王子晨

样本范围:2011年1—8月全国商品房情况,20家中小房企

一.全国房地产市场运行情况综述

1)2011年全国商品房销售情况

2011年全国商品房销售额同比增加26%。增速已经明显放缓,8月份涨幅已经回落到26.1%,成交额也处于低位。


2)2011年全国商品房新开工情况

今年全国商品房新开工面积依旧保持同比增长,不过8月份同比涨幅出现明显下降。预计年底将会迎来供应高峰。


3.2011年中小房企开工规模

通过调研显示,年开工超过10万平米以上的中小房企占比达到45%。在调控下,部分中小房企仍然保持一定的开工量。


总结:2011年,全国房地产进入深度调控阶段,全国受限购等政策影响销售速度明显放缓,商品房销售压力持续增加,而在供应持续增长的情况下,预计全国商品房库存量或在年底达到高峰。

二.房企业绩

1)大型房企业绩

2011年,大型房企业绩依然保持着同比大幅增长,不过随着调控深入,其中龙头企业万科仍然保持着同比超过40%的高速增长。


2)中小房企业绩

通过调研显示,有56%的中小房企2011销售业绩同比出现下降,超过84%的企业销售业绩同比低于10%。


总结:大型房企在逆市情况下依旧保持着良好的业绩,房企分化也逐渐加剧

二.房企资金情况

1)房地产资金来源

今年全国房地产开发资金来源中,企业自筹资金占比明显上升,达到40.7%。受货币政策影响,国内贷款占比下降了2.8%。而其他资金中按揭贷款下降了2.9%。


2)房地产信托情况

2011年全国房地产信托规模大幅增加,仅8个月就已经超过去年全年的15%。房地产信托融资逐渐成为房企融资的主要方式。


3)中小房企融资方式

通过调研显示,主要通过银行贷款融资的中小房企仅占19%,信托和项目融资成为目前中小房企融资的主要途径。


总结:2011年国家紧缩的货币政策影响了房企的资金情况。在国内贷款收,各房企也扩大了融资的渠道,例如房地产信托、海外融资、股市及民间借贷等。而在市场上流动资金趋紧的情况下,中小房企融资的压力也越来越大。

三.房企预期

1)房地产开发景气指数

从去年开始,房地产开发景气指数持续走低,随着调控政策的深入,房地产景气指数屡创新低,开发商对于未来市场预期走低也从一定程度上反映出房地产市场的低迷程度。


2)中小房企对四季度政策的预期

通过调研显示,中小房企对于四季度的政策预期依旧不乐观,有38%的企业认为政策仍会趋严,大部分企业认为政策已经相当严厉,会维持现状。


3)中小房企对于收购的看法

通过调研显示,有58%的企业排斥被收购。目前大部分中小房企仍可以维持,并没有退出行业的想法。不过也有34%的房企并不排斥并购。在调控压力持续的情况下,中小房企业面临了极大的生存压力。


4)目前中小房企面临的问题

通过调研显示,资金问题及需求问题是中小房企目前面临的最大困难,二者占比高达90%。在市场不好的情况下,中小房企面临的竞争压力也较大。


总结:长达1年多的房地产调控对于房企造成了持续的压力,尤其是中小房企,无论是资金状况还是项目开发都面临巨大的困难。在市场竞争压力逐渐增大的情况下,中小房企的生存压力也凸显出来。

(本报告由网易财经与链家地产合作完成,报告执笔:链家地产市场研究部)

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