范小冲：城市综合体(HOPSCA)是城市价值核心

网易财经11月22日讯 由《21世纪经济报道》主办的“21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年年会”今天在上海星河湾隆重召开。来自开发商、政府协会、零售商和金融服务机构的专业人士以“城市综合体的中国路径”为主题，展开了热烈的讨论。阳光100集团常务副总裁范小冲在论坛上表示，伴随着城市规模的扩张，城市功能会迎来不断升级，而在功能升级的过程中，城市综合体起到核心作用，孕育巨大的增长能量，决定了城市和区域之间的竞争。城市综合体HOPSCA（Hotel 酒店、Office 写字楼、Parking 停车场、Shopping mall购物、Convention 会议、Apartment住宅）是一个城市最具价值的核心。以下是范小冲的发言实录：

今天是刚刚从北京过来的，有一个课题是“城市升级与城市综合体”，实际上综合体做了一部分，但是也是到这里来学习的。我觉得综合体主要是赶上了城市升级的机会，今天中国的城市化发展得非常快，这些我就不讲了，中国的人口大量进入城市，因为有一个城市的梦想，希望能够有一个好的工作，同时城市也有它的魅力和投资的效果，所以经济都在向城市集中，城市化的进程非常快，现在国家也已经看到了城乡分隔的弊端，正在加速城乡一体化，所以对户籍制度的改革，包括社保，包括宅地的变化在很多试点地区现在已经在快速推进。

中国的城市化进程是史无前例的，我们看到从1990年的时候中国的城市化率只有28%，还有很多不是城市人口，实际上到了2009年现在的城市人口已经增加到了6.2亿，城市化率现在已经接近了46%，有的人说是46.2%，可以看到从1990年到2010年增加了一倍，这是一个什么概念呢？我们可以看到美国城市人口，不光是城市人口，全国人口只有3亿，日本只有1.3亿，俄罗斯是1.4亿，欧盟的27国只有5亿人口，法国6千万，英国6千万，德国8千万，意大利6千万，澳大利亚只有2千万人，所以大家可以看到，中国要在过去的二十年的3亿人和未来20年的3亿人，即使达到了八九亿人口的时候，那个时候的城市化率只达到了60%，而今天的美国城市化率已经是85%，欧洲90%，日本90%，澳大利亚75%，所以中国即使城市人口到了9亿以后，中国的城市还是生机勃勃，这就是今天中国房地产之所以能够得到这样的发展，这是一个最根本的原因。

那么城市化实际上不简简单单只是人口进入城市的过程，更是一个城市升级的过程，一个进度，那么我们可以看到，在今天有很多过去以工业、乡镇企业这种小的城镇，现在开始向城市升级，我们可以看到，当时的很多的，像东莞，开始有非常大的综合题，也是整个向城市发展，很多中小城市现在也在向一些大城市升级，过去有很多的城市实际上只有单中心，你可以看到现在北京是多中心，所以即使在北京，现在可以看到现在城市也都向多中心发展，因为过去是计划经济体制，过去很多城市是靠行政体系画一个大圈，今天已经开始在打破这种行政的边界，经济一体化，北京大家可以看到最近非常火爆的，像周边的河北，围着北京一圈，我们也要跟着北京一起来成长，所以看到香河几个月房价就涨了一倍，最近北京准备兴建第二机场，北京周边的区域不像过去只向石家庄靠拢了，现在经济正在趋向一体化。

从过去的这些中心城市，过去北京说是中心，天津说是中心，现在已经开始走向了城市群，现在大北京环渤海经济圈，包括现在像珠三角经济圈，特别是今天的长三角经济圈，一个经济圈现在GDP很快就赶上了欧洲，所以城市化不仅是人口进入城市，更是现在中国城市的全面升级。所以看到很多小城镇在城市发展，城市从单中心向多中心发展，一个大城市要向一个城市群发展，所以今天的城市已经是区域经济增长的增长极，已经不是过去的行政城市，形成了城市之间的经济纽带，形成了不同城市的功能，形成了城市群。

所以大家可以看到，不仅仅是刚才看到的珠三角、长三角、环渤海经济圈，还有非常多的大家可以看到的黄河经济圈，东盟经济圈，包括西部的一些经济圈，这些都会带来城市的升级，都会带来城市的发展。

当然，中国的城市化也绝不仅仅只有北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，和第一轮城市化实际上是一线城市得到了快速的成长，已经从过去的城市化率，40%、50%，现在已经超过了70%，而今天中国的城市化的主干在二三线城市，所以可以看到二三线城市的一些成长的机会，那么城市化也绝不仅仅是住宅楼，大家到城市找个地方住，或者城市规模的扩张，更多地也迎来了城市功能的升级，而这种功能的升级，城市综合体在这个功能升级中起到着核心的作用，也孕育着巨大的增长能量，也决定了城市和区域之间的竞争。

城市综合体HOPSCA，Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Parking（停车场），Shopping  mall（购物），Convention（会议），Apartment（住宅），是一个城市最具价值的核心。转了一圈，把本金、利润全部收回，现在面粉都已经变成面包了，所以这个玩法是越玩越小，最后会退出整个市场，所以像过去的住宅开发要不断加快周转率，要不断扩大规模，而今天宏观调控和现在金融紧缩都使得现在加快周转和扩大规模这条路也越来越难走，而且现在土地要一次性付款，在通胀背景下靠过去的玩法是玩不下去了，过去用大规模的土地进行开发，现在这个也已经玩不下去了，所以过去实际上很多住宅的利润来自于土地，并不来源于这个产品的增值，像如果把你的土地的增值这一部分控制住，生财的模式没有了，这种住宅技术门槛的开发，现在大家都杀出了一片血海，所以现在如何来寻找这些更具开发价值，未来综合体应该是这样。

建筑综合体是真真正正靠开发商自己的专业能力创造价值，是通过打造城市的功能来提升城市中心的价值，靠着复合物业，通过持有物业分享未来的增值收益，住宅全卖掉，会发现买房的，炒房的获得收益，开发商实际只能获得土地增值和一部分微薄的利润，那么靠城市综合体，提升这个城市的价值，改变这个地段价值的提升，因为这些东西不能持有，它本身的占有资金，它的回报实际上是很低的，实际上就是一个大配套，所以现在需要住宅来平衡现金流，通过商业持有和部分的销售来获得超额收益，综合体在考验开发商更综合的能力，因为这种规划需要多种业态，需要是正向的而不是互相干扰，所以在规划上需要很好的专业能力，而且如何把这种人流用好，如何把人流混乱能够更好地在24小时不停地运营中，这些工农业提升最高价值，降低成本。需要开发商有很高的能力，因为涉及到多种物业的开发，然后就是招商，因为等你开发完了再去招商会有很大的冲突，包括开发不像住宅，有的简单的物业管理可以维持，需要使你的运营，使你的综合体变成一个活的综合体，变成一个能够带来价值，能够具有凝聚力和吸引力的，能够为商业创造价值的综合体，所以运营要求非常高，当然这个综合题对于融资和资本要求也是非常高的，因为要建设，不像住宅可以主动开发，分期建设，这种综合体都是高容积率，很多物业需要连通，各种物业需要架成，所以很多物业刚开始租金回报很低，所以一定要在资本市场上，在资金平衡上要有非常高的运作，所以为什么现在做这些综合体必须配备一定量的住宅，就是要靠住宅的销售快速回笼资金。

这种综合体持有一定的物业，可以分享这个城市的增长未来价值的提升，所以就把现金流向过去住宅快速的快法，快速现金流回笼的开发，把这个收益带到很多持有物业的增值，同时通过打造这个城市的功能，在这样的地段来打造出来的住宅是一种具有商务功能的住宅，具有酒店、写字楼、商业很好配套的住宅，所以住宅就非常贵，虽然容积率是高的，也可能有户型之差，但是在这样的综合体里就更加具有商务功能，具有配套的价值，在这里也有未来出租的更多的机会，所以住宅也就有了更多的价值，带来了项目的增值与未来的物业增值。

刚才说的是综合体为什么高效，就是因为是一种高效的，聚集的，所以降低了很多商务成本，为什么北京在国贸租金那么高，你会发现那里的写字楼，包括那里的酒店都是最火爆，最满的，就是因为大家觉得效率高，而不是简单的房价低，房价再高，他觉得可以提高自己的商务形象，增加商务机会，各种配套都很完善，所以实际上是降低了商务成本，多种物业实际上成为了一个有生命的，是一个有机体，是起了一个化学作用，不是简单的一堆工具在堆砌，把商业人流，包括本地居住的消费力，怎么在24小时当中很好地组合在一起，所以形成了一个有机整体大于局部的价值的作用。而且这种综合体实际上是一个城市时尚的东西，所以它的影响力和辐射范围有可能超过一个大卖场，酒店或者写字楼。

综合体不是什么地方都能建的，综合体对它的地段、交通，对客户群的定位要求都是非常高的，一旦做好就可以爆发一个内生的巨大能量，如果弄不好这个东西救都没法救，因为占有着大量的资金，而且一旦调乱，应该说如果不适合综合体的地方，你希望在这里把这些商务人流引过来，把酒店的人引过来，有可能事与愿违。

在今天，特别是在一些品牌地产也都纷纷地向建筑综合体转型，商务听说万科已经开始建了，也在研究城市综合体，因为今天地产开发商们也面临着生存和转型，刚才说了，住宅地产越做越小，房价的上涨赶不上地价，所以做得再好的项目都很难可持续地开发下去，现在资本市场又在紧缩，所以光靠狗熊掰棒子这种简单的住宅开发不足以支撑企业的发展，所以现在也在纷纷走向商业地产，也在纷纷转向二三线城市，刚才说大盘的开发模式受到挑战，所以这种多功能综合的物业，这样能够创造出多元化的收益，也会降低单一的调控的风险。同时今天特别是二三线城市对于建综合体的项目是非常关心的，因为要提高城市的竞争力，要创造城市的价值，要使这个城市生存，所以今天上午我看钟伟教授也谈到，有很多专门做综合体项目的公司他们可以拿到非常便宜的土地，可以在很多市中心有非常好的条件，在他们的开发过程中也给予了非常多的支持，变成了政府的工程，像北京当年的万达，在北京石景山做这样一个大型建筑的综合体，不仅在地价上有很多优惠，在这个奥运期间，在冬季能够14个月完成40万平米的整个建筑工程的建设，包括整个星级酒店开业，包括商业招商、开业，这些都是不可想象的，所以对于建筑综合体政府会给予非常多的支持，因为它是在为一个城市创造价值，企业也是通过打造本身的价值来创造自己的价值，而不是简单地靠土地的价值来分享，去占政府的便宜，当然建筑综合体在这个城市的核心地段做了一个富有影响力的项目也会有巨大的影响。

建筑综合体今天上午也谈到要进入大城市，实际上今天建筑综合体在二三线城市拥有着更大的潜力，比如说万达，万达最后总结了一点，在一线城市实际上都没有赚到钱，在二三线城市，甚至现在进入四线城市，在那些地方获得了暴利。也就是说他感到城市升级的情况下创造了一些城市品牌和带来的巨大城市升级的价值，当然一线城市确实有综合体的优势，包括各种区县，因为现在是多中心，多中心所带来的城市升级的机会，而二三线城市实际上只有一个中心，而这一个中心对这个城市的辐射力和影响力远远超过了在一个城市，在大城市做再优秀的东西大家都见得多了，所以在二三线城市变成了一个唯一，变成了首位，不仅仅拉动了这个城市的吸引力，有可能拉动整个区域的吸引力，所以影响半径更大，它所带来的价值反而更高。所以实际上二三线惩治更具潜力，处于刚刚起步，而且是低价，相对而言也可控，现在的一线城市达到这样的效果大家都早已经知道了，那么多人一起争也摊薄了盈利。

这是第一段的选择和比例，包括规划定位，团队伙伴，要有商业的管理公司，那么第三部分城市综合体为城市创造价值，综合体是一个地表性的建筑，大家非常注重这个建筑的形象，代表的城市今天时代的精神也是一张城市的名片，对于公共空间的创造，对商业功能的符合，这些都决定了城市的未来发展和城市的实力，城市的吸引力，它在提升功能的高效意识，当然这种专业开发为城市创造价值。

这就是重庆的两江齐聚CBD，这是一个标志性的建筑，周边还有大量的写字楼，这是从大连到烟台，这是它的码头、火车站和长途汽车站，当年卖得非常便宜，只有3000多块钱。