大家可能注意到，两天前，国家发改委提出了《促进中部地区崛起规划》，我们可以看到，从1995年开始，国家对区域发展调整力度非常大，国家批准了天津滨海新区全国综合配套改革试验区，长株潭的城市群，珠三角改革规划，皖江城市带承接产业转移示范区规划，京津冀都市圈区域计划，我们目前正在做同城化的研究。区域调整的力度非常大，已经分为两个层面，从国家的层面，我们的产业结构在调整，按照十一五规划，对区域来进行调整，一个是优化开发区，一个是重点开发区，还有一个限制开发区。对优化开发区域主要是支持提高增长质量和效益的发展方式和提升参与全球分工与竞争的层次的产业，要引导优化开发区域转移占地多、消耗高的加工业和劳动密集型产业，提升产业结构层次。重点开发区域是支持快工业化和城镇化、承接优化开发区域的产业转移，承接限制开发区域和禁止开发区域。长三角、珠三角，京津冀，福建沿海开发区是属于优化开发区。
实际上，在每个区域规划里面，自身也面临产业结构调整，整个区域发展，和整个城市群是相关联的，城市型核心城市都在大力发展先进服务业和制造业，次城市都在承接一些一般制造业。我们看到，从城市发展的角度，城市化提高，城市发展是和经济发展水平是一致的，人均GDP的水平和城市化的水平是一致的，但是产业化结构对经济增长的水平贡献是不一样的。经济发展水平越高的地方，第三产业对促进经济增长发展水平更大，可以得出结论是，一线城市和部分沿海特大城市新建住宅职业的交易增速将下降，与产业结构升级有关，上班职业的希求增速将提高。从实际情况可以看到，中部的东部地区的一些重点城市，北京、深圳、广州、杭州、上海二手房的交易已经超过了一手房的交易，成为市场主体。新建住宅物业速度在东部下降，而二手房交易量在增长。
中国的城市发展，实际房地产发展和郊区化发展密切相关，中国的城市发展特别是速度快，速度和规模是惊人的，规模改革开放30年人，新增城镇人口4亿人，第二个特点是中国的城镇化的现象是郊区化和城市化同时并进，而国外是分两个阶段进行的，但是因为中国的体制所限制，所以郊区化和城市化同时并进。08年城市的建成区面积是3.6万平方公里，相比1991年是1.2平方公里，增长了2倍，城市的建成区面积比人口增长速度还要快。增长了两倍的建成区面积主要在有200万人口的特大城市，在08年达到了41个200万人口的城市，几乎是每年增长200万人口的城市，大城市增长速度非常快，是否意味着已经没有增长的空间，其实不是的。中国的大城市化率和百万城市人口占比还有很大的发展空间，因为和梯度发展有关系。中国是梯度化的城市化，东部的特大城市都面临梯度城市化。在这个过程中，由于发展阶段所决定，公共服务的差异化水平还是比较的，公共服务的均等还是做不到，公共服务水平最大的地方还是在大城市，建筑面积08年和09年相比增长了两倍，增长两倍以上的是道路的广场，城市的绿地，比如公共设施的增长速度都是两倍。特大城市里面的服务业、商业、绿地占比是增速的，公共服务目前的阶段仍然在大城市体现更有优势。
现实与能力就是大诚实的公共服务投入总量更大，中国梯度城镇化和公共服务水平决定了人口流动的趋势，进而决定了房地产市场增长的格局。近年来高效毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8%，来自县、镇和农村的毕业生70%选择在大重城市就业。大城市的市场空间很大，同时对住房保障的要求更加得艰巨，借这个机会，对未来中国城市发展的格局做一个简单描述，有三大因素对房地产格局影响比较大。一个是实际利率的走势，二是区域产业结构的调整，三是梯度城镇化的趋势，决定了不同城市房地产市场的增长空间。我的演讲结束，谢谢大家！
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王晓易_NE0011
