秦虹：未来一年住宅供需关系将扭转

8月28日，由中国平安和经济观察报联合主办的“中国平安财富论坛”第三站在广州顺利举行。中国住建部政策研究中心副主任秦虹在论坛上表示，今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，未来一年供求失衡的状况会扭转。

秦虹在论坛上引用数据显示房地产的供给正在高速扩张，而调控新政改变了市场预期，压制了需求，重点城市住宅成交明显下降，这意味着2005年开始的供需紧张格局将改变。由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。5-8月份本来要开工销售的楼盘延期开盘销售，也加剧了后期销售的压力。因此秦虹非常有信心的认为，今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的状况会扭转。

以下是秦虹的演讲实录：

秦虹：各位大家好！房地产这个问题非常复杂，也负责难讲，说非常负责，目前各方认识对房地产判断众说纷纭。有些指标处于历史的地位，比如重点诚实的月成交面积增速是历史的地位，世界上的看法也非常复杂。房地产形势非常难讲，因为它有巨大的风险性，对房地产市场不能讲得清楚，不然媒体界会炒作，不如说得不清楚，但是说得不清楚，有愧于各位听众，讲得既清楚又不清楚，因为媒体层面理解比较大，理解清楚能够比较表达你的意思，一些理解不强的媒体又会产生很大的差距，所以我觉得房地产不好讲，但是又不得不讲。

会议给我的题目，叫调控政策下的房地产市场，关于房地产市场的区域，指4月15日，国10号文件，政策对房地产的影响，在整个条件下，房地产的表现和趋势分两个阶段来看，一个是短期看目前的市场，一个是跳开现在所谓的调控、成交、价格来看，我们看得长远一点，因为房地产是长期的事情，既是在现在很发达的美国，每年房地产的成交量占了整个家庭总量的7%，由7%的家庭在买卖新房，和中国最大不一样，美国的成交量里面，只有15%买的是新房，85%是旧房，美国是以存量为主的交易市场，我们是以增量为主的交易市场，我们的新房交易占整个房地产市场交易比较大的份额。

我认为在新的调控政策下，房地产市场进入新一轮运行周期，为什么这么说？我有四个观点，第一，因为整个调控政策改变了调控政策出台之前单边看法的市场预期，为什么我们要遏制房价过快上涨，因为你涨得过快，所以要遏制你，房价之所以过快，和预期有很大的关系，出台之前，市场上对房价的上涨，市场各主题，开发企业，投资者，买房的人，对市场预期是很高的，不然不可能出现地王，北京两会之后的第一天，大望京地区的土地是27000元/平方米，再售的大望京土地是20000元/平方米，我们今天一季度整个房地产市场离银行杠杆不会提高10%，也就是步伐加快。我们真正需要购房者，在今年一季度会出现恐慌式购房，在整个房地产市场，我们正常开发企业，销售楼盘到开发80%的阶段，销售周期在8个月左右是非常正常的，但是我们今天一季度出现了月光盘和日光盘，这个情况说明了有很多恐慌性，大家都会枪房间，这个政策改变了单边看涨的市场预期，有一部分人认为还要涨，还有一部分人认为还有一部分会跌。

从整个情况来看，是重点城市房屋的成交量下降比较明显，统计数据表明，今年1-6月份，杭州、苏州、深圳、南京、苏州、福州等地上半年成交量相比09同期，下跌幅度均50%，北京将近46%的水平，上海已经超过了50%，这个数据是基于一到三季度整个成交量放大的情况下的下降，这些城市再1-3月份的时候，成交量是放大的。7月份前十大重点城市里面，有7个常识的成交量有7个城市成交量环比低位回升。

我们刚才讲的是同比今年上半年，和新政出台相比，同比总量下降，1-3月份整个商品房销售面积增长速度是历史新高，在35.8%，比历史最高增速还增长了28个百分点。政策出台之后，跌幅和3、4月份相比，成交面积跌幅超过80%，就是在海口。今年5-6月份环比跌幅超过了20%以上的城市将近有20个，重点城市受到比较明显的影响，在房价预期变化的影响下，重点城市成交量下降比较明确的情况下，多数重点城市房价上涨的势头可以说得到了控制。我们可以看到国家统计局的数据，今年7月份环比6月份基本上是持平的，中国指数研究院对全国100个城市全样本调查，所有在售楼盘进行实际调查，表明全国100个城市里面，房价环比上涨的有26个，环比下跌的有74个，7月份比6月份环比价格下跌达到了74个城市，整体的商品房在重点城市里面，房价快速上涨的势头得到了遏制，今天同比去年增长幅度比较大，但是环比有所下跌。

对房价上涨预期影响较大的地王现象已经开始大量减少，今年上半年，全国103个城市，住宅建设用地的楼面价比去年下半年的下降了9%，5月份以来，像北京、杭州、重庆、南京、大连等等这些重点城市，土地的溢价率从4月份以来，平均超过80%恩，跌到5、6月份溢价率不足40%，这是平均水平。有很多城市的个别地块可能溢价还高一点，但是很多土地溢价率已经大幅度降低，甚至已经开始出现土地的流拍。影响房价上涨的地王现象在新政出现之后大大减少。这是预期，表现市场上的成交量和价格已经出现明显的变化。

第二点就是新政促使房地产市场供求失衡状态将会得到改变，对今天来说，中国房价贵，涨得快，房价高，我们做研究的时候，发现中国房地产市场的格局从05年开始已经变了，变成了供不应求的市场，把商品房的竣工比上销售面积，04年大致是1：1，04年之前，竣工略大于销售，竣工多，销售少，从05年开始，供求关系发生的变化，竣工和销售比例是1：1.2，09年去年所有人感觉房价涨得特别快，竣工：销售达到1：1.5，达到历史新高，目前价格的上涨和供求失衡有很大的关系，尽管中央政府说里面有很多不合理的需求，要合理控制，供需制衡状态在加剧，通过比例可以判断，房地产价格是很难控制的。今年失衡状况会有一定程度的改变，我们对投资性需求，特别是重点城市，特别是北京，严格限制三套房贷，北京人或者外地人在北京只能买一套房子，严格工质房贷数量，购房数量，提高了房贷成本，从供给的角度来看，今年1-7月份，全国完成的房地产开发投资一共是2.4万亿，同比增长37.2%，是历史高位。1-7月份，全国商品房新开工面积累计达到9.2亿平方米，同比增长67.7%，也是最高位。1-7月份，全国在建商品住宅面积25亿平方米已达去年全年水平，今年上半年103个城市住宅用地累计供应量同比增长了100%，我们今年上半年的重点城市，北京不足20%，大家知道，今年的土地指标计划是在18.5万公顷的计划坛子里面算的比例，今年上半年总住宅量比去年相比是增长的，我们完成率不高，但是绝对量和去年相比，懂得土地供应已经很高了，因为去年一共才7万公顷，今年上半年的供应已经超过了7万公顷，我们发现，今年和去年的今天，我们在讨论中国房地产市场，发生了完全不同的格局，去年1-7月份，房地产市场的情况是，整个房地产成交量和成交额是快速增长的态势，开发市场是处于低迷的，新开发面积是负增长，在建舌施工面积也在徘徊，今年看房地产市场，出现了完全相反的格局，整个房地产末端市场出现了明确的下滑，所有房地产指标都在历史的高位，增长速度完全是相反的格局。

这里可以判断，今年无论是已开工的商品房和在建的商品房，很多在今年下半年  和明年下半年都要实现销售，因年新增商品房供应主要是在下半年，去年12月里面有8个月是在负增长，导致今年供应量在增大。由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。8月份北京市预计开盘36个，实际上只开了5个，和5月份差不多，6、7、8月份预计开盘数和实际开盘数有明显的差别。5-8月份，这几个月里面，有相当一部分，本来要开工销售的楼盘也会延期，加剧了后期销售的压力，我个人非常有信心的认为，今下半年房地产市场的供应是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的状况会扭转，我们坚持调控，政府不变投资需求不改变，我们已经开工，已经在建，已经在施工的商品房将来都要推，据我了解，有一个开发企业，现在对信托融资年利率18%已经愿意接受，这个在年初的时候只有9%，说明开发商对资金的需求非常强烈，因为房子总要卖。这是我的第二个依据。

第三个依据，促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变，具体有三个方面来验证我的观点，从区域来看，调控政策对一线城市和东部地区影响比较明显，对不同地区影响是不一样的，前20个城市成交量在20%以上，今年1-7月份，达到了5.4%，全国总得销售面积比去年是增长15%，全国有667个城市，除了前20个城市的成交量受到影响外，中西部地区的城市是比较稳定的。1-7月份，成交量负增长的省市主要是在东部地区，一线城市比较明显，一线城市成交量萎缩的程度比二线城市高了20%。东部地区和中西部地区相对来说，要稳定很多。

一线城市中的高档住宅受到影响比较到，在北京整体高端住宅的降幅大于整体市场的降幅，北京1-4月份，单价在3万元以上的住宅，成交量在今年4月份同比增幅达到了11.7倍，5月份，成交同比减少26%，环比下降90.5%，为什么高端城市会下降，因为北京一线城市对购房贷款约束要求比较严格，北京房价已经比较贵了，在北京要3万元/平方米，要一次性付款是有点困难的。中小户型住宅在一线城市销售量比较好，我们注意到，在今年政策出台之后，7月份出现了两个日光盘，万科在北京的长岛项目，850套20几个小时当天全部售空，为什么能够出现日光盘，是开盘价和市场预期价下降了15%，其次是以小户型为主。

从业务来看，调控政策针对住宅，但是整个房地产的业态还是比较丰富的，还有些工业地产，有旅游地产，从整个住宅楼商业用房的销售额来看，办公楼1-6月份达到了91.5%，商业用房达到了57.1%，增长速度比住宅在明显加快。北京今年上半年写字楼租金在明显回升，写字楼空置率降到了11%的水平，租金上涨和空置率下降已经有明显的回升，万达是商业地产中的龙头企业，今年上半年实现销售额达到了362亿，仅次于万科，万科今年上半年实现销售额是367.7亿元，万达再见和已开业和已获得土地等持有职业面积超过了1200万平方米，有两个原因，我们对房地产的投资住宅，二套方以上大幅度提高了贷款率，三套房基本上不贷款。第二个原因是和中国城市发展有很大关系，中国大城市增长速度非常快，大城市在城市建设方面正在努力改变，以企业以工厂在发展的模式，开始大幅度提升它的城市功能，提升它的产业结构，很多大城市，对第三产业的发展，政府给予极大的支持和热情，使得商业住宅上升。

第四个依据是，新政促使房地产企业盈利模式的转变，这是毫无疑问的，客观上来讲，房地产是暴利行业，房地产挣大钱，过去房地产企业，盈利的主要模式靠什么？我觉得是两条，一条是土地盈利为主，很多企业看准了土地的各种因素下，土地增长速度比较快，是大规模拿地，慢速的开发。很多大的上市公司，为了拿地王，很多企业拿一块地王怎么算都挣不了钱，怎么才去拿呢？拿了以后，就可以融得很多的资金，实现扩张。土地政策对土地模式给予了很大的限制，现在招拍挂开始严格，政府不支持你拿高利润地王，这次国十条说，过去土地招拍挂主要是拍卖，今后要探索新的方式，一种叫综合招标，第二种叫一次竞价，第三种叫双向竞价，综合招标都是招标，以价高着得，考虑各方面的因素来确定谁来拿到土地，一次性竞价，过去土地拍是价高着得，现在要求开发企业可以采取一次竞价，只能举一次拍，另外就是双向定价，这是国十条里面说的，不是我说的，请媒体朋友说说的。

另外一种模式就是缩小出让土地的规模，提高土地出让价款首次交纳比例，缩短支付尾款时间，把开工时间和竣工时间严格约定，同时大大提高了土地缴款的一次性付款时间，今年国土资源部在严格清查土地和囤地行为，过去预交1%，现在要2%，严格加大土地增值税征缴力度。另外就是控制房地产企业融资，在目前的环节下，看土地融资获利方式难以持续，过去看土地，现在靠产品竞争。大家都去抢面粉，我们要做优秀的面包师，因为有产品，实行差异化竞争，有实力的企业，有好产品的企业，将会得到市场的认可，占有率会提高，品牌就是竞争力，品牌就是生产力，很多大的企业依靠自己的竞争优势在扩大盈利规模。还有一种模式是靠市场机遇给予轻松活力的机会，房价不能够过快上涨，开发企业这方面的盈利是怎样的？我想很多开发企业目前的选择就是依靠规模增长来获利，对开发企业来讲，我觉得在开发规模一定的情况下，开发越多，获利越多，在一定情况下，开发的规模越大，同样也能够维持一定的业绩，特别是对上市公司来讲，今年很多公司借助土地总量比较大，18.5万公顷和今年的机遇给未来房地产市场长期预期也在积极增持土地，依靠规模来维持企业的业绩也是另外一个很好的途径。

我刚才讲的四个变化，都是和09年完全不同，我们认为房地产进入新的运行周期，总体概括来讲，我认为，今年房地产销售，到年底还有几个月，我怎么看呢？我认为销售总量即使不下滑，总规模还是比较大，保持在8亿平方米的水平，也是我比较有信心的看法。房地产市场从05年开始加速增长，去年是成交量最多的一年，卖了5亿平米房商品房，比08年增长了将近50个百分点，08年受金融危机的影响，是6.2亿平方米，今年房地产市场在大城市的带动下，成交量如果略有下降，仍然会保持8亿平方米左右的水平，仅次于09年成交量最高的年份，随着房地产的低迷，调整价格战略，只要价格出现了回落，成交还是能够回升的。我们看到价格下降，成交回升还是比较明显的。

今年的情况就是四个转变，我不知道是否说得清楚，你们自己判断。从长期来看，我个人认为，有三大因素对房地产市场格局影响比较大，第一是实际利率的走势，实际利率对房地产价格的走势会有直接的影响，我非常清楚地记得，去年巴所长参加住建部的会议，他当时说，过去谁都没有看清楚房地产的金融属性，经过两年的变化，我们看到房地产的金融属性是非常强的。抛开房地产自身的政策调整之外，整个房地产价格的走势和CPI综合之后的实际利率相比，有一个相对应的关系。在美国，911事件之后，我们看到美国连续11次降低了基本利率，从5%降到1%。这是香港的情况，我们可以看到非常清晰的关系。（PPT）。

中国房地产市场房价的变化和真实利率的变化也有同样的对应关系，04年和07年，05年和08年，我们经历了两次实际负利率，通胀比较高，持续宽松的利率，货币供应量的扩张，通胀预期的强化，这些条件和房地产价格是有关系的，房地产因金融属性的存在，长期看房地产的变化是，受到宏观因素的影响，一个是实际利率，一个盈余利率。长期宽松的利率和货币供应量上升，会导致房地产上涨。除了供求本身以外，实际利率关系很大，是因为房地产的金融属性所决定的。

大家可能注意到，两天前，国家发改委提出了《促进中部地区崛起规划》，我们可以看到，从1995年开始，国家对区域发展调整力度非常大，国家批准了天津滨海新区全国综合配套改革试验区，长株潭的城市群，珠三角改革规划，皖江城市带承接产业转移示范区规划，京津冀都市圈区域计划，我们目前正在做同城化的研究。区域调整的力度非常大，已经分为两个层面，从国家的层面，我们的产业结构在调整，按照十一五规划，对区域来进行调整，一个是优化开发区，一个是重点开发区，还有一个限制开发区。对优化开发区域主要是支持提高增长质量和效益的发展方式和提升参与全球分工与竞争的层次的产业，要引导优化开发区域转移占地多、消耗高的加工业和劳动密集型产业，提升产业结构层次。重点开发区域是支持快工业化和城镇化、承接优化开发区域的产业转移，承接限制开发区域和禁止开发区域。长三角、珠三角，京津冀，福建沿海开发区是属于优化开发区。

实际上，在每个区域规划里面，自身也面临产业结构调整，整个区域发展，和整个城市群是相关联的，城市型核心城市都在大力发展先进服务业和制造业，次城市都在承接一些一般制造业。我们看到，从城市发展的角度，城市化提高，城市发展是和经济发展水平是一致的，人均GDP的水平和城市化的水平是一致的，但是产业化结构对经济增长的水平贡献是不一样的。经济发展水平越高的地方，第三产业对促进经济增长发展水平更大，可以得出结论是，一线城市和部分沿海特大城市新建住宅职业的交易增速将下降，与产业结构升级有关，上班职业的希求增速将提高。从实际情况可以看到，中部的东部地区的一些重点城市，北京、深圳、广州、杭州、上海二手房的交易已经超过了一手房的交易，成为市场主体。新建住宅物业速度在东部下降，而二手房交易量在增长。

中国的城市发展，实际房地产发展和郊区化发展密切相关，中国的城市发展特别是速度快，速度和规模是惊人的，规模改革开放30年人，新增城镇人口4亿人，第二个特点是中国的城镇化的现象是郊区化和城市化同时并进，而国外是分两个阶段进行的，但是因为中国的体制所限制，所以郊区化和城市化同时并进。08年城市的建成区面积是3.6万平方公里，相比1991年是1.2平方公里，增长了2倍，城市的建成区面积比人口增长速度还要快。增长了两倍的建成区面积主要在有200万人口的特大城市，在08年达到了41个200万人口的城市，几乎是每年增长200万人口的城市，大城市增长速度非常快，是否意味着已经没有增长的空间，其实不是的。中国的大城市化率和百万城市人口占比还有很大的发展空间，因为和梯度发展有关系。中国是梯度化的城市化，东部的特大城市都面临梯度城市化。在这个过程中，由于发展阶段所决定，公共服务的差异化水平还是比较的，公共服务的均等还是做不到，公共服务水平最大的地方还是在大城市，建筑面积08年和09年相比增长了两倍，增长两倍以上的是道路的广场，城市的绿地，比如公共设施的增长速度都是两倍。特大城市里面的服务业、商业、绿地占比是增速的，公共服务目前的阶段仍然在大城市体现更有优势。

现实与能力就是大诚实的公共服务投入总量更大，中国梯度城镇化和公共服务水平决定了人口流动的趋势，进而决定了房地产市场增长的格局。近年来高效毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8%，来自县、镇和农村的毕业生70%选择在大重城市就业。大城市的市场空间很大，同时对住房保障的要求更加得艰巨，借这个机会，对未来中国城市发展的格局做一个简单描述，有三大因素对房地产格局影响比较大。一个是实际利率的走势，二是区域产业结构的调整，三是梯度城镇化的趋势，决定了不同城市房地产市场的增长空间。我的演讲结束，谢谢大家！