嘉宾论坛：调控未触及房地产深层次问题

8月28日，由中国平安和经济观察报联合主办的“中国平安财富论坛”第三站在广州顺利举行。在论坛的讨论和听众交流环节，嘉宾认为，房地产市场“调控-泡沫”反复循环，说明调控未能触及行业发展的深层次问题。此外，经济观察报研究院院长新望对政府回归房地产市场持谨慎态度，认为政府提供的住房存在很大的分配不公的问题。巴曙松建议加大对于保障性住房欺诈的处罚力度。

以下为圆桌讨论的文字实录：

参与嘉宾：

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

中国住建部政策研究中心副主任秦虹

经济观察报研究院院长新望

主持人：秦虹女士，您刚才的演讲当中，拿出非常多数据来对市场进行判断和说明，目前从数据分析来看，在今年上半年会出现有一个意思的现象，无论是土地还是商品房的供应商都出现了大幅度的增加，但是销售出现了逐渐下滑的状态，一增一减，您是否可以再帮我们进一步说明，为什么会出现和09年完全不同的趋势。

秦虹：从供给来讲，今年的大幅度增加和去年有关系，08年面临金融危机，各个开发商实施缩量保价，我们是缩量保命，导致了09年全年土地购置面积负增长，去年下半年房地产市场的快速回升和今年大幅度上升给了我们非常大的信心，按照惯性到了现在，房地产投和开发都是历史的新高位，需求萎缩是被动的，国家控制投资性需求的政策产生的影响，需求在萎缩的。

主持人：我们会发现，人们在观察市场的时候，无论是发展商还是购房者都依旧保持着自己的观望状态，改变一增一减的形状手段最直接就是价格，您认同吗？

新望：我觉得不是这样的。可能房地产市场的调控还没有触及到更多的问题，我觉得最根本的问题就是土地问题，既然承认住房要商品化，和土地有关的资金要求应该更进一步实体化，土地一级市场是垄断市场，土地的持有者和受益者会隔开的市场。不仅从价格上来来判断房地产市场未来的发展，还应当从综合配套的改革来看这个问题。这是我的观点。

主持人：您的观点是国十条的调控手段是技术性手段，没有触及到问题的根本。

新望：我基本上同意您的总结。

主持人：巴曙松先生，我手中有这样的数据，虽然7月份的M2增速已经回落至17.6%左右，但是今年前7个月的5.2万亿元的新增贷款和去年同期相比差距不大，有观点认为，目前中国的货币环境超级宽松，天量货币涌出，将会支撑房地产市场泡沫扩大，巴曙松先生，如何看待？

巴曙松：去年和今年的数据相差很大，去年比今年紧缩力度大很多。去年投放了2.2万亿，今年下半年比去年下半年相对增速超过了30%，下半年同比增长的速度也是少见的。这个数据可能有些偏差，但是不影响你的结论，如果房地产的投资性还很强，是消费者的特性，信贷的投放和它之间的相互关系始终还是比较明显，比较强烈。

主持人：您说我们的调整会有循环的怪圈，信贷规模在增大，打破这个怪圈关键在哪里？

巴曙松：以银根、地本为切入点可能有余地，因为是顺周期调控。我们为什么要调整房地产，目标是什么？是为了控制房价还是其他的原因，如果是为了调控价格，改革开放30年，广东的繁荣证明价格还是很难控制的。我们只能说，房地产制度上有些缺陷。我们最近比较日本、英国、德国、美国，他们在房地产发展不同时期主流的产品，日本工业化推进的阶段主导的产品是地价的保障性住房，廉租房，他们维持工业的竞争力。这块我们是要补的，我们从99年房产推向市场，这一步缺的两条腿走路时，保障轨是缺乏的，不能老是打压房价，为什么？你仔细做一个划分，把不同的收入阶层做一个对照，一年收入，5万、10万、1千万，买房子是不同的，最艰苦的是中低层这一部分，可能需要10年或者20年，高薪阶层买的房子要付的款可能只要4、5年就可以了，我们是否要补上课，不要老是在怪圈里面，在香港涨这么多，还是比较平稳的，有一半人住在保障性住房里面，社会是稳定的。既然反复出现的问题，肯定是有深层次的原因，而不能老是继续，走老路

主持人：虽然我们要看供求关系，但是在投资属性的商品面前，资产的作用，包括利率，通胀预期有时候会强于简单的供求关系，您觉得这个调控的怪圈会打破？

秦虹：利率的调整不是依据房地产价格来进行，是国民经济总量的体现，包括汇率、经济总需求的评估关系来确定的。我们在看房地产中，要跳出房地产本身来看，对实际利率的变化，不是房地产自身影响的变化，房地产反而要服从它，从长远来看，还是要看实际的利率高低变化，我相信实际利率是在变的，而不可能保持一个状态。

巴曙松：日本在保障性住房建设，工业厂房，普通的住宅推进，基本上做到了每个家庭有一个房子，差不多每人有一间房，我们差不多是0.8左右，跟他们是有差距的。日本的房价大幅度上涨，是在实际需求比较好的满足之后的80年代后期，整个利率很低，流动性充足，升值导致推出来很多资金没有出路，实际需求是一个推动力，但是可能不是影响房价上涨的因素。我在新浪微博上看到一个教授在讲，不要讲预期，还是要改革，实际需求解决不了，日本在持续满足之后，房价才大幅度增长的。

主持人：新望院长，您如何看待呢？

新望：巴署长讲到日本的经验是两条腿走路，一个是保障性住房的建设，一个是商品住宅的建设。我对政府主导的保障性住房，我有点怀疑。不是感觉很放心，如果说住房市场的发展，中国住房的改善，这三十年，中国在世界上的经验也是可以拿得出手的，变化非常大。对中国房地产基本的趋向和基本经验我们还是应该肯定的。如果要做一个保障性市场，这个市场政府来主导，配置相关资源，谁去做，这些保障性土地给谁，谁买了保障性住房，经济观察报头版头条的文章就是神秘的保障住房买主，是谁把这些房子给买走的，我觉得政府在房地产市场中起的作为中非常慎重。政府不但要发挥作用，而是要好好研究，亿什么样的手段来把保障性住房做好。

巴曙松：保障性住房和商品房之间一定要有非常严格的防火墙，目前讨论保障性住房，一个是看到其中的缺陷，第二是想对冲商品经济房所带来的影响，如果引发一系列的问题，实际上带来的对发展不满，可能对房价的影响会更大。我发现微博是一个很重要的信息渠道，有一个细心的网友从网上切了某上海的保障性住房的画片，说感谢党，感谢什么，上来有一块劳力士的表，我觉得保障性住房的结构要考虑，可能更多是廉租房，以低的租金，不是太奢华的，不是四室两厅的经济适用房，不能养成腐败，不能养成依赖的心态，依据国家的发展状况，还养不起，让人家住就可以了。