新望：经济适用房从本世纪初就开始做，我个人的直觉判断，我觉得没有北京的经济适用房这件事失败的成份是很大的，您这样的学者住在里面都有，包括一些企业家，第一批买的经济适用房基本上是有钱人。政府在房地产市场中发挥作用，我是持悲观的态度。
秦虹：我觉得巴曙松教授讲了一个很重要的观点，保障性住房要从历史来讲,话就长了，第一批经济适用房是90年代开始做，大幅度做是98年进行改革，这是一个配套政策，当时经济适用房政策是有承接转换的功能，以前是依靠分房，现在是大家买房，大家就不愿意，收入低，能够买得起经济适用房的很少，当时有能够买起经济适用房的收入是比较高的，当时经济适用房能卖出去就不错了。经济适用房到2001年以前都很难卖出去，所以之前经济适用房有一个转换功能，我们在07年确立把经济适用房是低收入的家庭来买的，廉租房针对有户籍的低收入家庭有保进保，大城市要加强公共租赁的建设，我个人认为，今后的发展方向是要放开户头，因为以前是针对本地的居民，现在是针对外地进来的，帮助他渡过艰难的时期，通过公共住房租赁使他以后能有租赁的能力，经济适用房可以减少政府的投资，也可以避免投资性需求。我觉得政府对体制也在逐渐改革。
巴曙松：保障性住房分配被不合适的人拿到了，结果取消他的分配资格，这叫什么惩罚，本来是该你拿的。至于你提供虚假的法律文件，骗取了不该得的资源，在新加坡里面，这种现象是很少见的，因此我们后续的机制怎么建立，如果保障性住房建在三亚，整个部委都保障过去了。目前的约束太软了，我们只能要公众的监督。
主持人：三位共同的理论就是仅靠技术性的调控解决不了现在的问题，无论是户籍、金融配套措施不到位,我们还可能陷入调控的怪圈，接下来是提问。
提问：秦虹老师我有一个问题，现在住宅物业的增长率不超过2%以上，这对我们的投资者来说，是长期持有还是短期呢？
秦虹：商业地产内的投资与住宅物业投资难度要复杂很多，住宅物业投资很简单，就是住，无论你住多少套都可以，还是你自己租出去，都是投资。但是商业的投资是否有回报，取决于后期的投入，取决于商业地产投资的成败，这是比较复杂的，专业化程度非常高。投资商业地产不是一般的投资者能够去做的，一是有足够的经验，二是要有足够的财力。还有商业住宅比住宅物业有一个更高的要求是，要选择好的一个商圈，选择后期好的一个业态。
主持人：简单就是商圈、业态、地段。
巴曙松：我补充一点，甚至我给万达做一个广告，还有就是好的开发管理运营的企业，因为万科走到今天，也是经过了诚实的积累，到长春，到沈阳，长期积累经验，在什么地段，请什么样的人才，确实需要很多专业知识，说起来很简单，但是做起来很不容易。除了刚刚几个因素之外，商业地产卖出来可能也只是一部分，统一管理方面，自己还要留一部分，还要靠管理运营能力。比如金融化运作，有30、40家之前统一发行，统一在一个店里面消费，统一打折扣，租金下浮一点，在经营方面要动一些脑筋。
主持人：房地产是我关注的项目，我想提一个问题，想了解一下高层对房地产调控。经过我的观察，中央针对地产调控的政策，我们梳理了一遍，有一个权宜之计，比如供给方面增大保障房建设，抑制三套房的投资性需求，中央是否在考虑在房地产上出现比较大的转变，以前是计划分配，现在是否是由计划分配转化为计划和市场综合的制度，是不是讨论中的二次房改，政府有没有形成一个共识，如果有，将来还会出台什么样的政策？
巴曙松：大家都想了解，我也非常想了解。你如果有渠道了解到，麻烦你转告我一下。我们三个不具备国务院新闻发言人，或是住建部发言人的戏说，我们怎么考虑，他们怎么考虑，更高领导怎么考虑，不是新闻发布会，我们是讲平安财富论坛，是讲逻辑，政策不完全按照逻辑来走，有时候会讲成本收益平衡，理论上该做的事情，不具备条件就不给。有些可能有副作用，但是收益比较到，风险他就能承担，他也愿意做。所以政策和逻辑之间有很大的不一样。
主持人：在我们今天讨论的问题中，来源与人们对市场的担心，房地产处于两难境地，通胀和房价，就像联体婴儿，一方面要消化通胀压力，一方面要房价回归合理水平，时间已经走到8月，地产调整政策的走向，应该如何判断，是依然从紧，还是适度宽松，紧和松的标准是什么？请三位嘉宾回答。
新望：很难对下半年有判断，刚才秦虹老师讲到购房者有一个比较艰难的时期，就是年轻人，住房市场的理性化也是一个非常重要的话题。无论任志强讲什么，后面都是骂他的，他在哪里发言，下面就有多少人骂他。我觉得有些是房地产非理性的因素，住房者要买自己的住房，确实是一个艰苦的过程，年轻人要有所准备，问题是投机性需求这块，我觉得这个问题的一致，需要综合的政策，包括巴曙松教授讲到，放开金融等等方面，要把投资渠道打开，不要让有钱人在房子前套房子，包括新36条等等国家一系列的政策，是大家所熟悉的。
秦虹：我觉得就是两天前国家发改委张庭主任关于未来的房地产调整，有一个非常的描述，下半年要保持房地产政策稳定，继续贯彻落实国务院关于坚决贯彻抑制房价上涨的政策。
巴曙松：不仅是张庭主人，李克强这段时间也在讲，现在处于政策的落实期。今天我刚看到，正在跟我们同步召开的，中国企业家峰会，我关心那个会是为什么呢？会上讨论的主题也是房地产，可见都是大家非常关心的，其中一个家电企业的负责人，跟房地产界的人说，你们房地产界真奇怪，我们家电人家买不起，我们就降价，提高自己的效应，推出新产品，房地产有意思，买不起还一直涨。
新望：因为家电市场是充分竞争的市场，因为充分竞争完全商品化，家电产业是中国制造业，房地产市场没有走出中国市场化，我认为这是一个问题。
巴曙松：这是我要引出来的结论，结果新望院长抢着说了。
主持人：把这段话作出结尾，满足了各位听众的要求，也反应了三位专家的心声。今天三位专家为我们分享了自己的看法和判断，同时也梳理了各位的思路。中国平安财富论坛到此结束，谢谢！
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