嘉宾论坛：调控未触及房地产深层次问题

8月28日，由中国平安和经济观察报联合主办的“中国平安财富论坛”第三站在广州顺利举行。在论坛的讨论和听众交流环节，嘉宾认为，房地产市场“调控-泡沫”反复循环，说明调控未能触及行业发展的深层次问题。此外，经济观察报研究院院长新望对政府回归房地产市场持谨慎态度，认为政府提供的住房存在很大的分配不公的问题。巴曙松建议加大对于保障性住房欺诈的处罚力度。

以下为圆桌讨论的文字实录：

参与嘉宾：

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

中国住建部政策研究中心副主任秦虹

经济观察报研究院院长新望

主持人：秦虹女士，您刚才的演讲当中，拿出非常多数据来对市场进行判断和说明，目前从数据分析来看，在今年上半年会出现有一个意思的现象，无论是土地还是商品房的供应商都出现了大幅度的增加，但是销售出现了逐渐下滑的状态，一增一减，您是否可以再帮我们进一步说明，为什么会出现和09年完全不同的趋势。

秦虹：从供给来讲，今年的大幅度增加和去年有关系，08年面临金融危机，各个开发商实施缩量保价，我们是缩量保命，导致了09年全年土地购置面积负增长，去年下半年房地产市场的快速回升和今年大幅度上升给了我们非常大的信心，按照惯性到了现在，房地产投和开发都是历史的新高位，需求萎缩是被动的，国家控制投资性需求的政策产生的影响，需求在萎缩的。

主持人：我们会发现，人们在观察市场的时候，无论是发展商还是购房者都依旧保持着自己的观望状态，改变一增一减的形状手段最直接就是价格，您认同吗？

新望：我觉得不是这样的。可能房地产市场的调控还没有触及到更多的问题，我觉得最根本的问题就是土地问题，既然承认住房要商品化，和土地有关的资金要求应该更进一步实体化，土地一级市场是垄断市场，土地的持有者和受益者会隔开的市场。不仅从价格上来来判断房地产市场未来的发展，还应当从综合配套的改革来看这个问题。这是我的观点。

主持人：您的观点是国十条的调控手段是技术性手段，没有触及到问题的根本。

新望：我基本上同意您的总结。

主持人：巴曙松先生，我手中有这样的数据，虽然7月份的M2增速已经回落至17.6%左右，但是今年前7个月的5.2万亿元的新增贷款和去年同期相比差距不大，有观点认为，目前中国的货币环境超级宽松，天量货币涌出，将会支撑房地产市场泡沫扩大，巴曙松先生，如何看待？

巴曙松：去年和今年的数据相差很大，去年比今年紧缩力度大很多。去年投放了2.2万亿，今年下半年比去年下半年相对增速超过了30%，下半年同比增长的速度也是少见的。这个数据可能有些偏差，但是不影响你的结论，如果房地产的投资性还很强，是消费者的特性，信贷的投放和它之间的相互关系始终还是比较明显，比较强烈。

主持人：您说我们的调整会有循环的怪圈，信贷规模在增大，打破这个怪圈关键在哪里？

巴曙松：以银根、地本为切入点可能有余地，因为是顺周期调控。我们为什么要调整房地产，目标是什么？是为了控制房价还是其他的原因，如果是为了调控价格，改革开放30年，广东的繁荣证明价格还是很难控制的。我们只能说，房地产制度上有些缺陷。我们最近比较日本、英国、德国、美国，他们在房地产发展不同时期主流的产品，日本工业化推进的阶段主导的产品是地价的保障性住房，廉租房，他们维持工业的竞争力。这块我们是要补的，我们从99年房产推向市场，这一步缺的两条腿走路时，保障轨是缺乏的，不能老是打压房价，为什么？你仔细做一个划分，把不同的收入阶层做一个对照，一年收入，5万、10万、1千万，买房子是不同的，最艰苦的是中低层这一部分，可能需要10年或者20年，高薪阶层买的房子要付的款可能只要4、5年就可以了，我们是否要补上课，不要老是在怪圈里面，在香港涨这么多，还是比较平稳的，有一半人住在保障性住房里面，社会是稳定的。既然反复出现的问题，肯定是有深层次的原因，而不能老是继续，走老路

主持人：虽然我们要看供求关系，但是在投资属性的商品面前，资产的作用，包括利率，通胀预期有时候会强于简单的供求关系，您觉得这个调控的怪圈会打破？

秦虹：利率的调整不是依据房地产价格来进行，是国民经济总量的体现，包括汇率、经济总需求的评估关系来确定的。我们在看房地产中，要跳出房地产本身来看，对实际利率的变化，不是房地产自身影响的变化，房地产反而要服从它，从长远来看，还是要看实际的利率高低变化，我相信实际利率是在变的，而不可能保持一个状态。

巴曙松：日本在保障性住房建设，工业厂房，普通的住宅推进，基本上做到了每个家庭有一个房子，差不多每人有一间房，我们差不多是0.8左右，跟他们是有差距的。日本的房价大幅度上涨，是在实际需求比较好的满足之后的80年代后期，整个利率很低，流动性充足，升值导致推出来很多资金没有出路，实际需求是一个推动力，但是可能不是影响房价上涨的因素。我在新浪微博上看到一个教授在讲，不要讲预期，还是要改革，实际需求解决不了，日本在持续满足之后，房价才大幅度增长的。

主持人：新望院长，您如何看待呢？

新望：巴署长讲到日本的经验是两条腿走路，一个是保障性住房的建设，一个是商品住宅的建设。我对政府主导的保障性住房，我有点怀疑。不是感觉很放心，如果说住房市场的发展，中国住房的改善，这三十年，中国在世界上的经验也是可以拿得出手的，变化非常大。对中国房地产基本的趋向和基本经验我们还是应该肯定的。如果要做一个保障性市场，这个市场政府来主导，配置相关资源，谁去做，这些保障性土地给谁，谁买了保障性住房，经济观察报头版头条的文章就是神秘的保障住房买主，是谁把这些房子给买走的，我觉得政府在房地产市场中起的作为中非常慎重。政府不但要发挥作用，而是要好好研究，亿什么样的手段来把保障性住房做好。

巴曙松：保障性住房和商品房之间一定要有非常严格的防火墙，目前讨论保障性住房，一个是看到其中的缺陷，第二是想对冲商品经济房所带来的影响，如果引发一系列的问题，实际上带来的对发展不满，可能对房价的影响会更大。我发现微博是一个很重要的信息渠道，有一个细心的网友从网上切了某上海的保障性住房的画片，说感谢党，感谢什么，上来有一块劳力士的表，我觉得保障性住房的结构要考虑，可能更多是廉租房，以低的租金，不是太奢华的，不是四室两厅的经济适用房，不能养成腐败，不能养成依赖的心态，依据国家的发展状况，还养不起，让人家住就可以了。

新望：经济适用房从本世纪初就开始做，我个人的直觉判断，我觉得没有北京的经济适用房这件事失败的成份是很大的，您这样的学者住在里面都有，包括一些企业家，第一批买的经济适用房基本上是有钱人。政府在房地产市场中发挥作用，我是持悲观的态度。

秦虹：我觉得巴曙松教授讲了一个很重要的观点，保障性住房要从历史来讲,话就长了，第一批经济适用房是90年代开始做，大幅度做是98年进行改革，这是一个配套政策，当时经济适用房政策是有承接转换的功能，以前是依靠分房，现在是大家买房，大家就不愿意，收入低，能够买得起经济适用房的很少，当时有能够买起经济适用房的收入是比较高的，当时经济适用房能卖出去就不错了。经济适用房到2001年以前都很难卖出去，所以之前经济适用房有一个转换功能，我们在07年确立把经济适用房是低收入的家庭来买的，廉租房针对有户籍的低收入家庭有保进保，大城市要加强公共租赁的建设，我个人认为，今后的发展方向是要放开户头，因为以前是针对本地的居民，现在是针对外地进来的，帮助他渡过艰难的时期，通过公共住房租赁使他以后能有租赁的能力，经济适用房可以减少政府的投资，也可以避免投资性需求。我觉得政府对体制也在逐渐改革。

巴曙松：保障性住房分配被不合适的人拿到了，结果取消他的分配资格，这叫什么惩罚，本来是该你拿的。至于你提供虚假的法律文件，骗取了不该得的资源，在新加坡里面，这种现象是很少见的，因此我们后续的机制怎么建立，如果保障性住房建在三亚，整个部委都保障过去了。目前的约束太软了，我们只能要公众的监督。

主持人：三位共同的理论就是仅靠技术性的调控解决不了现在的问题，无论是户籍、金融配套措施不到位,我们还可能陷入调控的怪圈，接下来是提问。

提问：秦虹老师我有一个问题，现在住宅物业的增长率不超过2%以上，这对我们的投资者来说，是长期持有还是短期呢？

秦虹：商业地产内的投资与住宅物业投资难度要复杂很多，住宅物业投资很简单，就是住，无论你住多少套都可以，还是你自己租出去，都是投资。但是商业的投资是否有回报，取决于后期的投入，取决于商业地产投资的成败，这是比较复杂的，专业化程度非常高。投资商业地产不是一般的投资者能够去做的，一是有足够的经验，二是要有足够的财力。还有商业住宅比住宅物业有一个更高的要求是，要选择好的一个商圈，选择后期好的一个业态。

主持人：简单就是商圈、业态、地段。

巴曙松：我补充一点，甚至我给万达做一个广告，还有就是好的开发管理运营的企业，因为万科走到今天，也是经过了诚实的积累，到长春，到沈阳，长期积累经验，在什么地段，请什么样的人才，确实需要很多专业知识，说起来很简单，但是做起来很不容易。除了刚刚几个因素之外，商业地产卖出来可能也只是一部分，统一管理方面，自己还要留一部分，还要靠管理运营能力。比如金融化运作，有30、40家之前统一发行，统一在一个店里面消费，统一打折扣，租金下浮一点，在经营方面要动一些脑筋。

主持人：房地产是我关注的项目，我想提一个问题，想了解一下高层对房地产调控。经过我的观察，中央针对地产调控的政策，我们梳理了一遍，有一个权宜之计，比如供给方面增大保障房建设，抑制三套房的投资性需求，中央是否在考虑在房地产上出现比较大的转变，以前是计划分配，现在是否是由计划分配转化为计划和市场综合的制度，是不是讨论中的二次房改，政府有没有形成一个共识，如果有，将来还会出台什么样的政策？

巴曙松：大家都想了解，我也非常想了解。你如果有渠道了解到，麻烦你转告我一下。我们三个不具备国务院新闻发言人，或是住建部发言人的戏说，我们怎么考虑，他们怎么考虑，更高领导怎么考虑，不是新闻发布会，我们是讲平安财富论坛，是讲逻辑，政策不完全按照逻辑来走，有时候会讲成本收益平衡，理论上该做的事情，不具备条件就不给。有些可能有副作用，但是收益比较到，风险他就能承担，他也愿意做。所以政策和逻辑之间有很大的不一样。

主持人：在我们今天讨论的问题中，来源与人们对市场的担心，房地产处于两难境地，通胀和房价，就像联体婴儿，一方面要消化通胀压力，一方面要房价回归合理水平，时间已经走到8月，地产调整政策的走向，应该如何判断，是依然从紧，还是适度宽松，紧和松的标准是什么？请三位嘉宾回答。

新望：很难对下半年有判断，刚才秦虹老师讲到购房者有一个比较艰难的时期，就是年轻人，住房市场的理性化也是一个非常重要的话题。无论任志强讲什么，后面都是骂他的，他在哪里发言，下面就有多少人骂他。我觉得有些是房地产非理性的因素，住房者要买自己的住房，确实是一个艰苦的过程，年轻人要有所准备，问题是投机性需求这块，我觉得这个问题的一致，需要综合的政策，包括巴曙松教授讲到，放开金融等等方面，要把投资渠道打开，不要让有钱人在房子前套房子，包括新36条等等国家一系列的政策，是大家所熟悉的。

秦虹：我觉得就是两天前国家发改委张庭主任关于未来的房地产调整，有一个非常的描述，下半年要保持房地产政策稳定，继续贯彻落实国务院关于坚决贯彻抑制房价上涨的政策。

巴曙松：不仅是张庭主人，李克强这段时间也在讲，现在处于政策的落实期。今天我刚看到，正在跟我们同步召开的，中国企业家峰会，我关心那个会是为什么呢？会上讨论的主题也是房地产，可见都是大家非常关心的，其中一个家电企业的负责人，跟房地产界的人说，你们房地产界真奇怪，我们家电人家买不起，我们就降价，提高自己的效应，推出新产品，房地产有意思，买不起还一直涨。

新望：因为家电市场是充分竞争的市场，因为充分竞争完全商品化，家电产业是中国制造业，房地产市场没有走出中国市场化，我认为这是一个问题。

巴曙松：这是我要引出来的结论，结果新望院长抢着说了。

主持人：把这段话作出结尾，满足了各位听众的要求，也反应了三位专家的心声。今天三位专家为我们分享了自己的看法和判断，同时也梳理了各位的思路。中国平安财富论坛到此结束，谢谢！