金岩石：区域经济发展的新探索（二）

一个工厂两头在外，大宗商品价格制约着成本，这就是刚才德培讲的高成本时代。欧美的消费制约着出口，这就是今天我们看到发展的瓶颈。在铁矿石谈判的背后，中国作为全球最大的产能，在铁矿石涨价超过100%的背景下，这个行业平均利润2.7%到3%。说明人家给你留一个零头，养着你，让你明天继续在这个网里生活。当我们一再讲，要坚决淘汰落后产能，真实的背景就是要想尽一切办法跳出这张网，我们才能找到自主创新、自主发展的道路。于是这条路在哪里呢？我们不知道自己创造什么东西，历史上只有一个国家，那就是日本曾经完成过一条道路，那就是从发展中国家在60年中变成了发达国家。在这个过程中，日本从战后战败国、农业国，在20年内变成了工业国。50到70年代，日本形成了太平洋工业带，68年越居世界第二大经济体。所以在这个过程中，73年石油危机和我们今天一样，大宗商品价格急剧上升，欧美经济陷入滞胀，消费品市场急剧萎缩，两头受挤，很多和日本同时起步的工业化国家，经济增长戛然而止，掉头而下，在这个阶段，日本启动了城市化。特别是大东京的崛起，带动整个日本经济从开放型的工业化国家迅速转变为内需型驱动的国家这就是日本经济成长的秘诀。这个过程中，我们也不得不看到高成长和转型的另一面，就是在这个转型的过程中，日本吹起了两大超级泡沫，股市从1万到4万点，最后落到6000点，三个月前再次站到万点以上。楼市，从平均每年20恩%最高50%的增长，大东京的房价最高吹到了70平米200万美金，92年飞扑直下，掉到30多万，现在40多万50万。两大泡沫成就了日本，也带来痛苦，20年的颓废。我们看到20年的颓废，但是我们把二战之后和我们现在正在起步的一模一样。但是到今天，才被中国超越。中国超越日本，事实上是我们走上了一条路，一条不归路。就是在工业化面临着瓶颈的背景下，我们只能选择城市化。用城市化推动经济转型，并不是我们谁能规划这条路，而是因为人口的流动和货币的流动开始推动我们走向了这条路。很多人没有意识到，各城市的高房价是和人口流动直接关联的。我把全中国若干各城市做了一个研究，当这个城市80恩%都是本地人的时候，房价一定低，而且均价和天价之比是在一倍之内。当这个城市本地人和外来人口达到五五的时候，房价一定高企，均价和天价之比从1：2提高到1：3。当一个城市80%或者接近80%成为外来人口时，城市的房价必然飙升，均价和天价之比从1：3达到1：5，基于这样的公式，我给中国的各城市都在划线。上海均价将达到5、6万，天价将超过30万。北京均价达到3、4万，天价超过20万。广州均价2、3万，天价超过10万。今天，谁能告诉我南通的均价，我现在就告诉你南通的天价，这就是我们看问题的方式。有人认为，房地产是一个消费品，刚刚王德培讲，房地产在中国不是消费品，而是投资品，这仅仅对了一半，房地产是城市化的驱动器。城市化的驱动器，决定了城市房地产发展的方向，而房地产的背后是两个流动性，一个是人口的流动，另一个是货币的流动。我们研究中国的问题，要立足与两个第一，第一是人口第一大国，第二是货币第一大国，所以在中国正在吹起一个超级泡沫，一定会震撼世界，这就是中国目前的阶段。超级泡沫正在升腾，升腾的过程中既蕴含着机会，又带来的风险。把中国经济理解为亚洲模式，我们就会看到亚洲发展中国家绝大多数都在复制着东京模式，都在复制着当年的日本。很多人以为日本大东京崛起创造了一个世界第二大都市圈、大东京都市圈，这是一个欧洲的现象。你们看看今天的南韩，南汉人均GDP达到2万美金，但这个国家60%的人口住在一个城市群，就是大汉城。有很多人担心印度会超越中国，如果你们把印度的大新德里、大孟买拿走，印度是什么情况？80%的人随地大小便，因为这个国家只有30%的人有厕所，90%的厕所都在两大超级都市。离开这两大超级都市，人们在随地大小便，街头公开叫卖，叫卖什么？老婆，均价100元一个。城市化、亚洲模式，都在不断重复着超级都市。中国能否走出这个恶梦？这是一个迷局。超级都市的效应带来的结果就是财富项城市集中，人口项城市进攻，人口的流动加货币的流动驱动城市的房价居高不下。在全球最贵10个城市、房价最高10个城市当中，5个是亚洲国家。全球房价最贵的城市当中，7个是发展中国家。所以，高房价、超级都市变成了亚洲发展中国家的标准模式。这就是中国目前在工业化遇到瓶颈，城市化已经启动而城市化发展的方向，我们几乎难以避免走向超级都市模式。以超级都市模式作为重点，我们就可以把城市化完成的阶段，也就是2025、2030年中国的版图给大家画一张地图，就是现在房地产界流传很多的金氏地图，金岩石地图。2025、2030年，城市人口超过10亿人的时候，他们会选择在哪里居住？这就是我们思考今天发展的关键。当你理解了未来的终点，你就可以理解今天的起点，这不是我们能规划的。我们规划的必然，不可能脱离现代的省市区县。当我们把所有的省市区县都拿开，当中法观念、户籍制度、交通运输和财富的流动开始推动人们走出自己的家乡，人们开始流动、开始背井离乡的时候，他们会选择在哪里居住，这就给我们另外一个重要的概念，就是未来中国三流社会。三流，人流、钱流加水流。如果我们把1949年到2009年中国十大城市的变迁拿出来看，我们可以看到一个明显的趋势，49年的十大城市，现在还留着的是哪些，被挤出去、又进来的是哪些。

从49年到今天，中国的人口流动，伴随两大趋势，第一是由北向南，第二是由内地向沿海。这两大趋势，背后的力量是什么呢？就是粮食、淡水、咸水。中国是一个水资源极度稀缺的国家。15年中，将有超过100个城市死为断水，这就是中国城市化背后的人命之争，为争水，人们不得不流动。于是超级都市就是组团抢水，能通过政治和财富的力量去掠夺他人的生命资源。于是，我们看到城市化的背后是一个巨大的人口流动，人口流动中，会重新规划中国的版图。刚才我们讨论的很多问题都开始触及到一个问题，一些城市开始本能的反抗，用各种政策来阻碍着城市化的进程，当这个城市人口流出了，这个城市就会变成死城。美国的底特律，美国第八大城市，当年三大汽车公司总部，加现代艺术中心，形成了一个200万人的超级都市，但现在人口急剧下降，降到了91万人。去年我一个朋友用1000美金在这座城市买了363座房子，平均2.5一个。不要以为房子真值钱，背后是人，没有人口、没有货币，房子就是一堆废物。当你们看到一个衰落的城市，像美国的底特律，你还可以看到美国欧洲很多地方都存在一个公司的崛起，城市繁荣，一个公司衰亡，城市衰亡。人口流动、货币流动才是城市化背后的力量，人和钱的流动，是伴随着水的流动。现在已经是世界第三大都市群。第二，大上海，第三大北京。大北京、大上海、大珠三角容纳的人口都会超过2亿人，这就是未来中国。在未来中国发生这种分化的时候，我们每一个城市，你都要看到你是在哪个都市群中，如果你在这个都市群中，你就可能被同城化，或者被边缘化。同城化或者边缘化，这就是未来中国城市与城市间一场无形的战争。

我们用长三角地区给大家做一个分析，来研究南通地区未来的发展。我们可以看到，在1949年中国十大城市当中，南京排第四位。2009年中国十大城市当中，南京早被羁出了这个名单，在全中国10大衰落城市当中，南京排第二位。当南通把自己定义为江苏省的卫星城，你会伴随着南京的衰落而衰落。但我们看伴随着大上海的崛起，江苏的无锡和苏州，GDP总额相继超越了南京，于是苏锡常事实上脱离了南京板块，进入了大上海板块。在这个过程中，大上海的未来版图决定着江苏和浙江一个新的城市群。