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周江:调控政策将在1至3个月内显现效果

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网易财经4月19日讯 4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)下发后,引发业内强烈震动,“新版国十条”对房地产市场带来哪些影响。建设部政策研究中心的副研究员、办公室副主任兼战略研究处的副处长周江博士做客《北京观察》时对该政策产生的作用有信心。

周江认为,信贷调整减少了市面上的钱,对于购房者来说,提高了首付比率,对于第二套、第三套房实行更高的利率,在一定程度上对需求进行了控制,特别是投资投机性的需求。对于改善市场供需关系有较好的作用。

一至三个月效果将显现

“从理论上分析,这对供需关系会有改善,特别是对投资投机需求的抑制,但这个作用到底至少还要观察一个月到三个月才能看到效果。”

而对于政策实施的目的,周江从涉及的两个层面进行分析表示,首先是住房长期制度的安排,既要坚持住房商品化、市场化的大方向,同时也要强调政府住房保障的作用,在政策文件里也得到了明确的体现,今年提出了“580万套”的任务,就是从长期制度安排来看的。而从短期来看,这个政策主要解决了当前“部分城市房价过快上涨,投机性需求过猛”的问题。

“下一步的政策,肯定要根据市场的反应来,如果市场的反应比较好,达到了政策调控的预期,那么可能就会没有新政出台,如果出现了新的情况和新的问题,政府还会根据有关情况对政策进行相应调整,因为这个政策本身就是针对问题而来的。”对于该政策若不能有效遏制房价上涨是否还会出台新的政策周江如是表示。

推动物业税的节奏会更快

虽然此次的10号文件没有具体说明物业税的出台时间,但周江认为,“在上次常务会议上用了“加快研究”这四个字,说明在推动力度上相比之前的节奏肯定是会更快。”

“物业税讨论了很久,从学术上讲,其实“物业税”叫“房地产税”更准确一点。物业税在西方国家是地方政府主要的收入来源,和我国相对比而言,中国的地方政府主要的财政来源就是土地收入,”周江表示。

周江指出实行物业税、房地产税的两条根本意义,一条是改变目前地方政府的收入构成,让它逐步由依靠出让土地转为依靠房地产税;另一个则有利于从根本上改变目前房地产税制的结构,即从目前的重流转、轻持有逐步转向减轻流转环节的税负,增加保有、持有环节的税负,实现房地产税制的调整。

招拍挂制度仍符合市场化

在周江看来,备受争议的招拍挂制度较之前的招标和挂牌更具有进步性,“第一是解决了腐败的问题;第二保证了土地收益归国家所有,没有流失‘第三,相比之前的协议出让它是更加市场化的操作方式。”

周江认为,从历史的角度来看,土地出让由协议出让转为招拍挂出让是一个进步。之所以受到这么多争议与我国的土地出让市场有关系。

“我国的土地出让市场是一个垄断竞争市场,从土地需求方来说,有很多房地产企业要买地,但土地供应方只有政府一家,在供应方处于垄断地位、需求方有多家竞争的情况下,现在的招拍挂制度实际就造成了现有地价单边上涨的机制,致使地价不断上涨。”周江表示。

但周江指出,“要进一步完善招拍挂制度是完全必要的。”他认为,地价上涨对于房地产来说是个信号,对消费者来说也是一个信号,地价一方面使某个地方房价上涨,另一方面它改变了大众对于房地产价格的预期,使大家更加看涨。

“在我看来,这要从两方面来看,要从根本上解决地价过高的问题还是要解决地方政府依靠土地出让这个问题上,也就是要解决现在地方政府财权和事权不统一的问题。要给它开辟一个相应的地方财政资金的来源渠道。

周江建议,如果能有一个长期的物业税或房地产税的制度安排,地方政府可以以房地产税、物业税作为它的地方税种,作为它的一种收入来源,它就可以减少对于土地出让收入的依赖,从根本上解决靠拍卖土地获取收益的问题。而从近的层面来说,如果能够完善综合评标的方式,对于一些地块多应用招标的方式,减少拍卖的应用,将有利于减少地王的出现。

周江指出,招标时能否有一个封顶、最佳限价,应当从技术层面上对这些制度进行完善。

慎重集体建设用地流转

“而在集体建设用地流转这方面一定要慎重慎重再慎重。”周江强调,集体土地里有农用地和建设用地,对于农用地,按照我国的土地管制,是严格限制农用地转为建设用地的,特别是要确保18亿亩的红线。而在建设用地里,怎样把集体建设用地作为城镇建设用地的补充来源可以挖掘,但前提一定要慎重,绝对不能一下子放开。

此外,“在城市化的方向上,要更加重视中小城市对于解决劳动力就业的作用,”周江表示,如果我们能够发挥中小城市吸纳人口就业、解决住房的问题,避免这些人口都涌入大城市,这对于缓解特大城市的住房供求矛盾是有非常重要的意义的。

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