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中央连出重拳 房地产政策拐点已至

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4月19日,楼市新政公布后首日工作日,地产金融领衔下跌,沪指收盘暴跌150点,跌破3000大关。整个地产板块中20多只个股跌停。

同时,媒体纷纷爆出“楼市现降价抛售”。据一家国内财经媒体的调查,今天北京市二手房房源放量,通州区出现楼盘降价优惠,其余楼盘则停止了上调价格;与此相对,购房者则减少了近八成,同时,购房毁约现象增多。

股市,楼市双双震动,是否预示着楼市拐点已经到来?

对此,中原地产预测,北京房价很可能在年内出现20%-30%的下调,成交量将出现30%以上的下降。中国房地产产业协会副秘书长何琦的看法显得较为理性,他表示,“我对下跌30%的说法不认可,如果政策出台能把去年11月底到今年3月份这段时间的恐慌性上涨的价格泡沫挤出去此次调控就达到了预期效果。”

相对于楼市后期的走势的难以预测,房地产政策的拐点已至更为显而易见,中央对于楼市调控的决心也比以往更为坚定。

在无数次提出“遏制房价上涨过快”后,政府此次终于动了真格。4月14日召开的国务院常务会议要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1 。对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的,贷款首付比例不得低于30%。

当市场还未完全消化这个政策影响,并还在怀疑中央调控决心时,上周六(4月17日),国务院再出重拳,叫停部分房价上涨过快城市三套房贷,并提出稳定房价不力将追责地方政府。

紧随楼市紧缩政策而来的,是土地放量供应。日前,国土部公布了2010年住房供地计划,称今年拟住房用地的供应总量将达18万公顷,同比增长超过130%,中小户型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量。

“政府此次调控的手段非常老道,比之以前非常有进步。”何琦表示。

抑制投资性需求 对楼市调控效果有限

此次的调控政策,包括上调二套房首付比例,叫停部分城市三套房贷,都直接指向房地产投资性需求。“短期效应肯定是有的,有一定的冲击效应,但是市场的角度,对于供求关系的影响有限。”北京大学经济学院教授李庆云指出,如果不从根本上来解决问题,中国的住房问题是解决不了的。

毕竟,中国楼市疯狂上涨,投资性需求并不是主因。

当前,中国经济正在发展过程中,城市化进程正在加速过程中,由此带来巨大的房地产市场刚性需求。 何琦表示,“在城市化迅速发展的时期,房价不是今年一年两年控制住就行了的,在今后25到30年这期间,我们仍然面临房价上涨的压力。”

针对住房供求关系的调整,李庆云教授提出“政府+市场”的房地产制度。他指出“政府应当把保障性住房做大,做到50%、60%,现在看政府的保障性住房建设,各个地方做的也不够,譬如现在三年做到1500万套保障性住房,今年要做580万套,对比每年需要保障性住房的人,这个量是绝对不够的。”

从国际来看,美国采取市场化的政策。因为美国经济高度发达,人民收入高,贫富差距低;而新加坡基本是政府起保障作用的,经济虽然比较发达,但收入差距很大,土地资源短缺,大部分人买不起房。对比中国的情况来看,以目前的房价来说,大部分人难以承受,包括在城市化进程中走进城市的农民工,大量的外出的年轻打工族统统被推向市场。因此,针对房地产市场的供需关系直接做出调整,对房价的抑制效果恐怕更为明显和持久。

控制房价 地方政府恐难担当

值得注意的是,此次中央还首次提出“控制房价不力将追责”。但是地方政府真的能够承担起抑制房价的重担吗?

自分税制改革以后,土地出让金成为地方政府财政收入的最主要来源。近几年,地方政府的债务水平一度大幅上升,根据财政部财政科学研究所提供的数据显示,目前地方政府的负债总额目前已达到6万亿元。因此,在没有其它财政来源的时候,寄望于地方政府抑制房价恐怕只是中央的一厢情愿。

针对这个问题,李庆云提出“物业税征收或许是一个堵疏并举的做法。”他指出,物业税可以给地方增加一个财政来源,另外允许地方政府发债也不失为一个增加地方政府收入的办法。

从目前看来,中央对于调控楼市决心已下,但是要达到理想的效果,市场还期待更大力度的改革。

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