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REICO工作室介绍2008年中国房地产市场的分析

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以下内容为21博鳌房地产论坛上的发言。

刘琳:各位来宾上午好,下午我代表REICO工作室所有研究员简要的介绍2008年中国房地产市场的分析。

首先介绍的内容包括两个方面:

第一部分,2008年1—5月房地产的运行状况,这一部分我要告诉大家,我们的市场到底发生了什么。

第二部分,房地产市场运行趋势的统计和分析,今天主要介绍这两部分的内容。

在房地产市场运行状况中,我讲四个方面,供给、需求、价格和区域市场的变化。

首先,我先看供给的方面,从2008年1—5月房地产企业购置面积的情况,企业购置土地的面积仍然同比增加,房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年的负增长的情况下,2007年出现了大幅度的上涨,达到了11%。2008年1—5月继续延续了同比增加的局面,1—5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%,增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看,企业购置土地面积和土地活动的景气逐月的下降。

前五个月房地产企业购置土地面积的情况,我们看到1—5月累计的数字当轴,1—2月包括3月份的数据,都比去年同期的增幅是增加的,四月份出现了比较大幅度的下降,五月份也比去年同期是下降的。

投资

房地产开发投资在2007年的增幅达到了30.2%,2007年的增幅是近三年来房地产开发投资最高的增幅,在2008年1—5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面,1—5月份开发投资同比增长了31.9%。

房地产开发商的投资在1、2月份是最高的,3—5月份是小幅度的下降,1月份最高的增幅是32.9%。房地产开发完成投资中,究竟那一种类型的物业带动了投资的高位增长,从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在前五个月的增幅是逐月增加的,1—2月的增幅是30.7%,到了1—5月达到了35%,这说明是逐月的增加。

商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%,比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中,商品住宅投资贡献了76.5%。

从商品住宅投资当中我们看到,什么样类型的住宅拉动了商品住宅的投资的增长,90平方米以下的商品住宅大幅度的增长,带动了商品住宅投资总额的增长,1—5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%,投资比重达到了18%,比去年同期增加了5.2%,对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。

从资金来源的情况来看,本年新增来源的情况是逐月下降的。2008年前五个月最高增长是1、2月份,由1—2月的39%,下降到1—5月的24.3%,同时受市场需求增长减缓的影响,房地产资金来源中,订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况,订金和预收宽的23.5%,下降到1—5月的21.1%,个人贷款由1—2月的31.1%,下降到17.5%,累计增幅比去年同期减少了54%,从这个数字可以看得出,市场的需求下降的非常的,同时受货币政策的影响,国内贷款的影响也是逐步下降的,1—2月份下降36.9%,下降到1—5月的21.5%,银行的贷款由1—2月份38.3%,下降到的1—5月的20.6%,同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降的非常快,国内贷款的增幅也是下降的,企业感受到了资金链条的紧张。

从商品房建设的指标来看,前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的,无论是施工面积还是新开工面积还是竣工的面积来看,这些指标增长的幅度都是逐月下降的。从4月份开始,商品房新开工面积增幅下降,这说明房地产开工景气的下降。

从所有的累计指标来看,1—5月份,累计是同比增加的,逐月的指标来看,前期的指标和购置开工面积出现了比去年同期增长下降的局面,从需求来看,我们的需求是从2008年前五个月的情况都维持负增长的状况,跟去年年比相比,前五个月都比去年同期都是下降的,要比一季度更加的严重。1—5月商品房同比相比是减少了7.2%,商品住宅办公楼和商业用房的销售面积都是同比持续下降的,而且下降的程度都高于一季度的幅度。

二手房交易的情况来看,我们发现一些城市的数据都是同比的负增长,4、5月份的时候,部分的城市交易数额比3月份增加,但是比去年同期是负增长的,这是从需求来看的。

由于土地价格是一季度发布一次,一季度的土地价格同比来看仍然保持了比较高的增幅,一季度土地价格上涨了16.5%,其中居民住宅用地上涨了26.7%,但是地价的变化各地的差别是很大的。

首先,我们看在70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠三角地区主要城市,广州、深圳、惠州、湛江,2007年四季度开始到今年一季度地价没有上涨,而且是零增长,长三角主要的城市,2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度,其他城市2008年1季度的土地交易价格指数均低于上季度。这是同比数字的变化,一季度做了专栏给大家解释了同比指数和换比指数的变化,是因为有一些因素在同比指数中有所反应,今天就不介绍同比和换比的区别,因为去年下半年房价和地价的快速上涨带动了今年上半年的同比的指数,都保持比较高的幅度,我们看房价和地价的变化,短期来看,主要是看换比指数的变化。

房屋租赁价格的变化

房屋租赁的价格在去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨,涨幅达到了3.1%,尤其是住宅租赁的价格今年在1%的水平,今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降,仍然比往年同期的价格指数高了1%,仍然保持较高的水平。

从销售价格来看,房屋销售价格我们看上面的两张图(PPT)都是换比指数的图,为什么在这里没有强调同比指数,因为受去年影响比较大,大概是10%左右,1—5月大概是11%左右,但是我们的还比指数下降的是非常厉害的,还比指数在2007年末就出现了大幅度的下降,到了2008年1—5月维持小幅度增长的态势,从逐月的数字来看,四、五月份的还比涨幅是略有下降的局面。

区域市场的变化,从供给来看,全国的房地产供给开发景气下降,这里不仔细的讲,实际上从全国范围来看,所有的区域来看,一季度的报告中讲到,房地产供给的增长比去年同期增加,1—5月仍然是增加,但是所有的景气都下降了,发生在全国范围内所有的地区和所有的城市。

从需求来看,增长态势是下降的,这个态势从珠三角逐步蔓延到全国的现象。一季度,在全国的八大区域曾经有四个区域是增长的,所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价的下降部分城市的房价出现了绝对值的下降。

到了今年五月份市场所有的需求增长都比去年同期下降了,市场的需求的下降是有蔓延的态势,蔓延到全国的,下面我讲市场运行形势的分析。

我们的报告在去年二季度的发布会上就介绍了,希望大家关注宏观经济层面的变化,关注CPI的变化,去年年度报告中,同样提出来了,2008年的形势不乐观,预见了宏观经济形势要发生变化,大的形势发生变化的情况下,房地产行业不能独善其身。1—5月房地产经济发生了怎样的变化,首先是经济的变换,回落了1%—5%,1—5月进出口同比减少,城镇的固定资产的投资比上年同期回落了0.3%,因为价格指数比较高,实际的增速是低于2007年同期的增速,从工业的增加值来看,工业实现利润同比增长16.5%,比上年同期回落了27%,城乡居民收入是提高的,但是扣除价格因素后,实际价格是下降的。

房地产市场的变化,实际上是受预期回报的影响是比较大的,变动主要是受未来回报,包括未来经济景气变化通货膨胀的影响,经济高速增长都会伴随通货膨胀,受预期通货膨胀的影响,房地产价格要先于消费品价格的上升的,通货膨胀来临的时候,政府就会采取紧缩的政策,也会降临未来经济景气的预期,房价会减缓甚至出现房价的下降,这是理论上的解释。

当前,通货膨胀的压力仍然是比较高的,1—5月CPI的增幅是7%以上,压力最大的是PPI,已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下,住房需求很难得到刺激和鼓励,房地产的供给也会出现下降的。从短期趋势来看,反通胀为目的的宏观调控下,继续保持三季度对经济景气下降,从紧货币政策的预期,在这种预期的情况下,因为房地产企业开发资金的来源渠道单一,三季度我们的企业继续面临资金链条紧张,打折降价销售会成为市场的主要现象。

从房价来看,全国的房价仍然会以基本的平稳为主,因为翘尾因素的减少,房价同比减少将继续下降。

从未来的趋势来看,我们建议企业密切的关注宏五五未来只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解,从紧政策才可能会有所放松,房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。未来是对房地产长期相好的态势,目前的市场是长期上涨的驱使下的短期的波动,我的介绍完了,谢谢大家。

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