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上市近一月 朗诗绿色生活走向“破发”临界点

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朗诗绿色生活的股价在7月8日上市首日以41.5%的惊人涨幅收盘后,就开始了一路下跌的模式,8月5日该股以每股3.18港元收盘,较首日开盘价累计跌幅47%,已经跌至与发行价持平。

或许是由于上市首日出人意料的高调走势,朗诗绿色生活上市以来一直受到多方关注,其随后不断扩大的跌幅也成为诸多媒体与机构报道分析的对象。

规模成为朗诗绿色生活绕不过去的坎儿

目前来看,对于朗诗绿色生活在港股的表现,比较一致的观点是其主要的短板还是在于规模滞后,截止2020年年末的1730万平方米在管面积,与头部物企3亿平方米以上的规模差距巨大。有数据显示,在已经上市的50余家物企中,在管面积超过1亿平方米的也已有16家。

并且,作为朗诗绿色生活的母公司,朗诗地产2020年的签约建筑面积也仅233万平方米,而2020年销售额排名前25位的房企全年销售面积都已经达到1000万平方米以上的规模,这意味着如果这些房企也拥有自己的物业品牌,那么等到新房交付时其一年新增的物业管理面积也将十分可观。

尽管朗诗控股集团董事长、朗诗绿色生活董事长田明多次在公开场合表示朗诗绿色生活主打“绿色”创新,走的是差异化道路,上市首日朗诗绿色生活的高开局面也被业内推测多是与其与众不同的“绿色”概念有关,一定程度上借助了绿色环保的热度。甚至,在其上市宣发稿件中也着重指出“截至2020年底,在管绿色项目占物业总在管面积34.4%,远高于物业百强平均水平4.3%。”

不过,即便未来绿色项目有望成为市场主流,但就目前而言,朗诗绿色生活也并未显示已经掌握了真正难以复制或无可取代的绿色项目服务技术或方案,绿色项目的增加与朗诗绿色生活未来的规模增长并无十分密切的正向的联系。

事实上,朗诗应该也意识到了“规模”已经成为其绕不过去的一道坎儿,在招股文件中,朗诗绿色生活表示此次上市总募集资金净额约为2.586亿港元,在其全球发售所得款项净额中,约56.8%所得款项净额将用于多渠道扩大业务规模。只是,在头部物企的强势镇守下,朗诗绿色生活想要虎口夺食恐怕也并非易事。

朗诗“4+2”版图逐渐落地 理想到现实究竟有多远

朗诗绿色生活上市后,田明在一次媒体采访中展露了目前朗诗已经初步形成的“4+2”业务版图——4个上市平台,即三大服务公司(地产服务、生活服务、科技服务<朗绿>),1个美国重资产公司;2个创新业务公司,分别做TO B和TO C的存量改造业务。

“做难而正确的事”,是田明流传最广的一句话,不过,目前来看很难说这些业务版块是否真的方向正确。

最早上市的朗诗地产,从2014年已经开始重点发展轻资产的项目,即逐渐从传统主流的拿地开发模式,改以股权合作、输出代建业务和品牌为主的模式。但实际情况却是,在市场上,“朗诗”的声量正日渐削弱,尤其在上海,由于近几年拿地规则发生巨大的变化,自主拿地难度不断加大,朗诗已经多年未出现在一级市场,另一方面朗诗在上海的品牌根基不够坚实,与仁恒、金茂、绿城等自带拥趸的品牌无力一搏,导致上海的购房者几乎已经不太认识“朗诗”这块牌子。

从业绩来看,其2020年报告期内实现收入89.9亿元,同比增5.1%。期内毛利17.08亿元,同比减少29.37%。年内利润3259万元,同比下降97.82%。实现核心净利润人民币2.5亿元,同比下降82.2%。归属股东净亏损1.00亿元。报告期内,“朗诗出品”的签约销售额仅约为人民币411.9亿元,与千亿俱乐部之间的鸿沟巨大。

而其业绩报告中,也带出了其在美国重资产业务的部分现状。朗诗地产在报告中称“净利润下滑的主要原因是美国地区疫情影响严重,工程建设和房屋交付延期,致使相当部分收入未能在2020年内确认。”疫情是今年全球经济最大的黑天鹅,过去朗诗在美国的布局或许是其平衡风险的手段,如今却成为其最不可控的潜在隐患。

至于刚刚上市的生活服务业务,濒临破发的股价也似乎表明朗诗绿色生活和今年其他在证券市场表现不佳的上市物企相比并没有太大的“特殊”之处。

强调“每项业务做足差异化”的朗诗,下一个寄予厚望的,也许就是脱胎于朗诗“绿色科技”业务,直击碳减排方向的“朗诗绿建科技有限公司”了。有消息表明,朗绿科技正筹备在国内的科创板挂牌,已进入上市辅导阶段。

不过,当你努力的时候,你的对手也并未懈怠。

还记得当年朗诗以科技住宅闯入上海市场,凭借差异化的产品特色迅速收获了一批拥趸,但随着时间推移,越来越多的房企已经把成本更低的新风系统做成了装修房标配,个别头部房企甚至推出了自己的科技住宅系统并且开始对外做品牌输出,而当初带来这股科技住宅风尚的朗诗却逐渐埋没在大众的记忆里。

接下来,关于生活服务和碳减排的故事,朗诗要怎么说,如何说得更久,从理想跨向现实的距离有多远,恐怕都需要朗诗自己去逐一摸索了。

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