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上海新一轮旧改或大规模启动,徐汇率先放出近万张房票

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近日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与。

与此同时,上海新一轮旧改也在推进中,徐汇区多个“老破小”社区被纳入征收范围。

新一轮旧改打响,徐汇大规模启动

事实上,关于城中村改造,今年也被高层多次提及。对于上海而言,2023年-2025年,上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目,每年新启动10个改造项目。

7月10日下午,上海举行建设交通行业新一轮民心工程推进会,会上提到在新一轮民心工程19项任务中,“两旧一村”改造仍然是重中之重,还将持续加快推进。

图源官网

据《上海市城市更新行动方案(2023-2025年)》通知指出,2025年之前,上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造,基本完成小梁薄板房屋改造。

尤其是近期,徐汇区频频发力,长桥、龙华、斜土路等街道都有旧改大动作。5月底,长桥新村片区旧改项目正式启动首轮征询,最终以99.41%高比例通过,目前签约即将进行,涉及居民约1362户。

据悉,长桥新村以上世纪五六十年代建造的住宅房居多,居民居住环境脏乱差,旧改意愿尤为强烈,同时龙川北路也将进行拓宽工程,长桥新城也迎来了旧改的契机。

长桥二村,网易房产实拍

7月23日,龙华西路334弄旧城区改造签约率达到100%,这也是徐汇区为数不多的零星旧改小区,受益居民225户。

接下去,最值得关注的是东安新村的旧改项目。据了解,东安新村紧邻徐汇滨江西岸金融城二期的北侧,上月已启动了旧改征询。

释放约8000张房票,徐汇滨江将扩容

徐汇区是最早完成成片旧改的城区之一,不过随着时间推移,兴建于上世纪50-60年代的老旧公房社区,居住环境差,设施老旧等问题突出。

即将启动旧改的东安新村始建于1957年,距今已经有近66年历史,是上海在建国初期兴建的两万户住宅遗存之一,在60年代、70年代又相继建成混合结构三至六层住宅53幢,80年代再增建混合结构三层、六层住宅38幢。后期社区内还增建小学、幼儿园、便利店、旅馆等。

东安二村实拍

东安一村实拍

本次旧改预征询的规模预计可达约8000户,征询活动即将展开。可以说拆迁体量是相当大,一旦征收工作完成,后期或小幅提振上海的新房和二手房市场。

拆签预征询通知,网易房产实拍

更值得一提的是,东安新村这2幅地块已经纳入到西岸金融城的开发版图中。不久前,徐汇在香港举行的招商大会上,已经将东安一村、二村所在地块列入推介名单之中,两幅出让的地块以住宅开发为主,将会极大提升西岸的豪宅开发体量。

在徐汇滨江核心段已经没有土地可开发的背景下,这也意味着旧改后,徐汇滨江核心段再次迎来一波豪宅供应,徐汇滨江豪宅天际线得以延续。

网易房产了解到,东安新村的房屋面积以小户型为主,主要为4-5层的砖瓦结构房屋。小区最小的户型只有约30多平,而最大户型有130多平,主力面积集中在约40-60平。此前东安新村二手房挂牌价格在9-10万/平上下。

东安新村实拍

据知情人士透露,东安新村的评估均价约在7-8万/平,不过这并非拆迁的最终价格。众所周知,上海拆迁除了评估房价补偿,还有巨额的奖励费,包括拆迁费,安置费,签约奖励,拆迁补贴等,最终实际补偿到手均价会远高于市场价。

被征收者可以选择本区对应的安置房源,通常他们能以低于市场的价格来购置安置房源。另外,被征收对象也可以选择货币安置,随后自行购买新房或二手房。对于同一产证下有多个户口或家庭而言,会倾向于货币安置,以便于后期财产划分。

从现场来看,东安新村南侧是建设中的西岸金融城二期,据当地中介称,这里的房源出租情况极佳,无论是租房淡季还是旺季,这里都能领跑市场。

社区内中介实拍

主要原因是周边有多所三甲医院,600米范围内有复旦大学附属肿瘤医院,中医药大学附属龙华医院,上海市精神卫生中心,复旦大学附属中山医院,堪称上海三甲医院密度最高的片区。

龙华医院实拍

上海市精神卫生中心实拍

网易房产在走访了附近中介门店后了解到,这里房租市场的换手率很高,房源一经挂出,只要价格在平均范围内很快就能租出去。据观察,这里汇聚了多所三甲医院,全国各地慕名而来的病人和家属到此汇集,他们会在医院旁就近租房,短租居多,房源供不应求,这也间接推高了整个片区的房租价格。

网易房产从贝壳找房上了解到,这里30多平的一室户月租金普遍在4500-5500元左右,而50平上下的两房租金更是在7000-8000元不等。

图源贝壳找房

随着东安一、二村即将旧改,未来这里的租房格局或被打破,租住情况甚至更为紧张。

零星旧改推进,徐汇滨江还有新供应

尽管东安新村所在的斜土路板块地处内环,但由于整个斜土街道以老旧居民区为主,并非产业和商业的聚集区,因此在上海2035规划中,这里未被划入中央活动区的范围。

不过该片区地处徐汇稀缺的内环内,地理位置极佳,交通便利,还能近享徐汇滨江的发展资源。东安一二村未来这两幅地块,或将成为上海土地市场的热门地块。

除此以外,徐汇滨江未来还有2幅待出让地块,分别为西岸金融城北xh128A-11地块,徐汇滨江南端xh297A地块。据了解,这两幅地块此前为汽车修理厂及科技园区。如今已经通过征收,地块重新规划了新的用途。

正大乐城实拍

128A-11地块地处中山南二路和枫林路交汇处,南侧就是在建中的西岸金融城。直线距与7/12号线龙华中路站约700米,西侧紧挨着正大乐城。

地块实拍

该地块是一块综合性用地,包含住宅、商业、办公等多种业态,整体容积率高达6.19,其中,各种业态的占比为:商业≥10%,办公≤60%,住宅(Rr3)≤30%。而且,此次该地块整体限高200m,住宅部分限高80m,未来新盘大概率为高层住宅。

另一宗xh297A地块的位置位于徐汇滨江南端,在建中的23号线龙瑞路站东侧、中海瀛台的南侧,距黄浦江仅约150米。

xh297A地块也是一个综合性地块,其中,xh297A-06为住宅地块,用地面积25717㎡,容积率仅约1.8,限高80米,未来至少提供441套住宅供应。值得注意的是,地块内部还有一则全国不可移动文物普查登录点——上海划船俱乐部旧址,需要予以保留保护。

xh297A地块调整后普适图则

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