上海新一轮旧改或大规模启动，徐汇率先放出近万张房票

近日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

与此同时，上海新一轮旧改也在推进中，徐汇区多个“老破小”社区被纳入征收范围。

新一轮旧改打响，徐汇大规模启动

事实上，关于城中村改造，今年也被高层多次提及。对于上海而言，2023年-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

7月10日下午，上海举行建设交通行业新一轮民心工程推进会，会上提到在新一轮民心工程19项任务中，“两旧一村”改造仍然是重中之重，还将持续加快推进。

图源官网

据《上海市城市更新行动方案（2023-2025年）》通知指出，2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。

尤其是近期，徐汇区频频发力，长桥、龙华、斜土路等街道都有旧改大动作。5月底，长桥新村片区旧改项目正式启动首轮征询，最终以99.41%高比例通过，目前签约即将进行，涉及居民约1362户。

据悉，长桥新村以上世纪五六十年代建造的住宅房居多，居民居住环境脏乱差，旧改意愿尤为强烈，同时龙川北路也将进行拓宽工程，长桥新城也迎来了旧改的契机。

长桥二村，网易房产实拍

7月23日，龙华西路334弄旧城区改造签约率达到100%，这也是徐汇区为数不多的零星旧改小区，受益居民225户。

接下去，最值得关注的是东安新村的旧改项目。据了解，东安新村紧邻徐汇滨江西岸金融城二期的北侧，上月已启动了旧改征询。

释放约8000张房票，徐汇滨江将扩容

徐汇区是最早完成成片旧改的城区之一，不过随着时间推移，兴建于上世纪50-60年代的老旧公房社区，居住环境差，设施老旧等问题突出。

即将启动旧改的东安新村始建于1957年，距今已经有近66年历史，是上海在建国初期兴建的两万户住宅遗存之一，在60年代、70年代又相继建成混合结构三至六层住宅53幢，80年代再增建混合结构三层、六层住宅38幢。后期社区内还增建小学、幼儿园、便利店、旅馆等。

东安二村实拍

东安一村实拍

本次旧改预征询的规模预计可达约8000户，征询活动即将展开。可以说拆迁体量是相当大，一旦征收工作完成，后期或小幅提振上海的新房和二手房市场。

拆签预征询通知，网易房产实拍

更值得一提的是，东安新村这2幅地块已经纳入到西岸金融城的开发版图中。不久前，徐汇在香港举行的招商大会上，已经将东安一村、二村所在地块列入推介名单之中，两幅出让的地块以住宅开发为主，将会极大提升西岸的豪宅开发体量。

在徐汇滨江核心段已经没有土地可开发的背景下，这也意味着旧改后，徐汇滨江核心段再次迎来一波豪宅供应，徐汇滨江豪宅天际线得以延续。

网易房产了解到，东安新村的房屋面积以小户型为主，主要为4-5层的砖瓦结构房屋。小区最小的户型只有约30多平，而最大户型有130多平，主力面积集中在约40-60平。此前东安新村二手房挂牌价格在9-10万/平上下。

东安新村实拍

据知情人士透露，东安新村的评估均价约在7-8万/平，不过这并非拆迁的最终价格。众所周知，上海拆迁除了评估房价补偿，还有巨额的奖励费，包括拆迁费，安置费，签约奖励，拆迁补贴等，最终实际补偿到手均价会远高于市场价。

被征收者可以选择本区对应的安置房源，通常他们能以低于市场的价格来购置安置房源。另外，被征收对象也可以选择货币安置，随后自行购买新房或二手房。对于同一产证下有多个户口或家庭而言，会倾向于货币安置，以便于后期财产划分。

从现场来看，东安新村南侧是建设中的西岸金融城二期，据当地中介称，这里的房源出租情况极佳，无论是租房淡季还是旺季，这里都能领跑市场。

社区内中介实拍

主要原因是周边有多所三甲医院，600米范围内有复旦大学附属肿瘤医院，中医药大学附属龙华医院，上海市精神卫生中心，复旦大学附属中山医院，堪称上海三甲医院密度最高的片区。

龙华医院实拍

上海市精神卫生中心实拍

网易房产在走访了附近中介门店后了解到，这里房租市场的换手率很高，房源一经挂出，只要价格在平均范围内很快就能租出去。据观察，这里汇聚了多所三甲医院，全国各地慕名而来的病人和家属到此汇集，他们会在医院旁就近租房，短租居多，房源供不应求，这也间接推高了整个片区的房租价格。

网易房产从贝壳找房上了解到，这里30多平的一室户月租金普遍在4500-5500元左右，而50平上下的两房租金更是在7000-8000元不等。

图源贝壳找房

随着东安一、二村即将旧改，未来这里的租房格局或被打破，租住情况甚至更为紧张。

零星旧改推进，徐汇滨江还有新供应

尽管东安新村所在的斜土路板块地处内环，但由于整个斜土街道以老旧居民区为主，并非产业和商业的聚集区，因此在上海2035规划中，这里未被划入中央活动区的范围。

不过该片区地处徐汇稀缺的内环内，地理位置极佳，交通便利，还能近享徐汇滨江的发展资源。东安一二村未来这两幅地块，或将成为上海土地市场的热门地块。

除此以外，徐汇滨江未来还有2幅待出让地块，分别为西岸金融城北xh128A-11地块，徐汇滨江南端xh297A地块。据了解，这两幅地块此前为汽车修理厂及科技园区。如今已经通过征收，地块重新规划了新的用途。

正大乐城实拍

128A-11地块地处中山南二路和枫林路交汇处，南侧就是在建中的西岸金融城。直线距与7/12号线龙华中路站约700米，西侧紧挨着正大乐城。

地块实拍

该地块是一块综合性用地，包含住宅、商业、办公等多种业态，整体容积率高达6.19，其中，各种业态的占比为：商业≥10%，办公≤60%，住宅（Rr3）≤30%。而且，此次该地块整体限高200m，住宅部分限高80m，未来新盘大概率为高层住宅。

另一宗xh297A地块的位置位于徐汇滨江南端，在建中的23号线龙瑞路站东侧、中海瀛台的南侧，距黄浦江仅约150米。

xh297A地块也是一个综合性地块，其中，xh297A-06为住宅地块，用地面积25717㎡，容积率仅约1.8，限高80米，未来至少提供441套住宅供应。值得注意的是，地块内部还有一则全国不可移动文物普查登录点——上海划船俱乐部旧址，需要予以保留保护。

xh297A地块调整后普适图则