11月3日，由中国领先的出国服务机构-侨外集团联袂美国权威地产媒体《The Real Deal》、美国移民基金U.S. Immigration Fund主办的“第三届美国地产高峰论坛暨2017美国EB-5投资移民行业盛典”在上海成功举办。
Greystone睿石集团总法律顾问Allison Berman接受网易专访：
Greystone睿石EB-5集团是唯一一家大型金融企业规模的独立EB-5发起人，拥有近30年综合房地产企业的运营能力、资源和经验，可自行开发并管理房地产项目，进行大型金融机构级别的尽职调查及房地产项目财务测算
主持人：如何运营一个项目确保EB-5资金的安全？
Allison Berman： EB-5贷款本身大部分情况下是一个夹层贷款，所以我们会从两个不同方面谈论如何管理EB-5项目投资。第一方面就是需要EB-5贷款的这些合同本身是否有非常强有力保护投资人的条款，这些条款是否可以使得开发商按时间进行施工，并且按时间归还投资人的资金。我们睿石集团在房地产贷款的业务已经接近三十年的历史了，一直在对房地产项目进行借贷的工作。
去年，我们在房地产领域的贷款达到了70亿美元。我本人就是一个专门从事房地产投资领域的房地产律师，已经代表房地产机构投资相关的法律工作近二十五年。所以在我们选择一个EB-5项目的时候，我们所有的贷款合同条款都会保护投资人，确保开发商会按时、按预算完成项目，并且合理合法保护投资人的贷款资金安全。在这里特别要说明的就是如果这个借款人，本身就是EB-5项目里面，他们是这项利益是相关方。那么这个时候，请投资人一定要注意，如果出现这样的情况，不要去选择开发商和EB-5的借款人是有利益的这种项目。
第二个部分大家要注意的是在贷款发生之后，贷款本身的管理和维护，开发商必须按照贷款合同严格的执行支付利息或者归还本金的工作。在这里我想说的是我们睿石集团已经有25年的房地产贷款管理的经验，并且我们服务了超过250亿美金的贷款资产规模。因为有这么好的后续贷款的管理服务，所以我们可以保证EB-5项目的完工，创造就业并且能够归还本金。
主持人：您是如何看待高收益、高回报的项目的呢？
Allison Berman：所有的EB-5项目都值得投资人非常谨慎、认真的对待，但是这种给予特别高回报的项目，尤其值得认真调查。这个原因是首先为什么开发商会使用EB-5资金呢？就是因为对开发商而言，它是相对比较低廉的债务。一旦一个开发商确定使用EB-5资金，那这个开发商就需要准备EB-5相关的政府规定的法律文件，所以这些都会增加到开发商的工作量，正是因为这些相关的工作，才能确保投资人顺利的拿到他们最终的绿卡。所以在一个开发商给予过高的投资收益的时候，你就要问一个问题，为什么他们可以给予这么高的投资汇报，而且把它给予想要获得绿卡的EB-5的投资人，而不是美国自己的资本市场呢?另外一个大家值得注意的问题就是，很多人可能只关心简单的所谓高回报的数字，但是事实上，我们需要认真地去看这个数字所代表的法律文件细节的规定是什么。
作为一个专业的房地产律师，我建议你看到高回报的项目，要去仔细研究它的法律文件到底是怎么规定的，细节什么时候开发商会支付这个利息，然后这个支付期有多久。
主持人：作为投资人应该如何挑选EB-5项目，对此您有何建议呢？
Allison Berman：关于选择一个正确的好的EB-5项目，我认为有三个方面。
第一个方面就是区域中心的资质，就是这个项目的发行方是谁。第二EB-5项目本身的资产类型，这个资产会不会在五年以后，能够获得足够的再融资或者出售资金获得投资人的投资款。最后一项因为现在的排期很长，所以投资人要关心一下，你的钱在再投资的阶段会用做什么用途。
我会接下来详细讲一下这三个点。第一个问题是关于区域中心的，今天美国超过了九百多个所谓注册的区域中心，但其中有一些，他们完全没有专业的房地产经验和能力，他们成立这个区域中心只是为了募集EB-5的资金。一个区域中心本来应该做自己份内的事情，像撰写EB-5商业计划书或者去做一些调研工作，但是由于这些区域中心规模太小了，他们都把这些分配给别人来承担。
之前我们提到了去年一年对房地产项目的放款额是70亿美金，那这些放款项目参与的分析投资人员，这些专业人士也会参与我们EB-5项目的选择，所以他们在投资分析方面，可以提供非常专业的意见，以确保项目可以在以后通过再融资出售、归还投资人的钱。具体到房地产的各种资产类型的话，睿石集团是出租型公寓以及养老地产方面的专家了。
另外一点我想强调，虽然我们自己也做开发业务，但是我们作为一个区域中心是完全独立的，不会为我们自己的项目来融EB-5资金。关于区域中心最后一个可以考虑的点，就是他们和借款人，就是企业的关系。因为EB-5贷款是一个夹层贷款，所以如果这个贷款出现了问题，需要借款人，区域中心这一方进行相关的处理，但是对大部分区域中心来说，他们完全没有这个经验和能力。基于睿石集团在房地产投资借款方面有非常丰富的经验，所以很多高级借贷人，允许我们进行拯救的工作，使项目进行顺利的施工、完工，并且创造就业，到最后归还投资人的投资款。
第二个关于项目很重要的点就是具体的房地产项目的资产类型。尽管美国经济现在非常强劲，但是房地产领域，这个市场总是有涨有落。所以选择项目的时候，五年或者更长时间，要考虑这个项目是不是能够融资、出售、归还投资人的投资呢？那么酒店以及这种出售型的公寓就会受到经济形势的影响，会更加的重，为什么呢？因为在经济形势不好的时候，大家不会花特别多的钱住好的酒店，或者愿意投资好的资金去购买出租型公寓了。但是相对而言，出租型公寓这一个资产类型就非常的稳定，事实上，上一次金融危机的时候，纽约的出租型公寓反而提升得更加好了。
因为大家永远都需要一个地方来住，所以过去十年，纽约热门市场的控制力一直在5%以下。睿石集团对于出租型公寓这个资产类型无论是运营、投资、借贷有28年的历史了，所以我们非常熟悉这一资产类型。这里还要大家注意一点，看一看这个项目的资金结构，如果这个EB-5融资发生了问题，那开发商是否有足够的钱完成这个项目。我们现在正在和侨外合作的公寓项目，就已经有过桥资金在了，所以无论有没有足够的EB-5项目，开发商都可以用这个过桥资金进行建设，顺利的完成项目。所以对投资人最关心的项目能不能顺利完工创造就业，我们这个项目就不会有这个担心，因为开发商有足够的租金顺利建设这个项目。
最后我想简单讲一下再投资的问题，因为现在排期非常长，如果你的EB-5贷款到期之后，区域中心怎么打算你的EB-5资金成了一个关键问题。美国国土安全局近期说可能EB-5投资会在大约十年左右的时间，那投资人首先选择的EB-5项目，它的投资期可能只有五年的时间。但是移民局规定了，整个EB-5投资在大约十年左右的时间内，必须处于在风险状态。所以对EB-5投资而言，他们得知道，大约五年之后，他们的钱会做什么处理，如果这些钱投进了全新开发房地产项目，但是这些投资人完全没有机会去调研这些项目，而是完全由区域中心或者开发商选择这样的项目，那这样对EB-5投资人，他们承担了非常不公平的风险。
如果投入一个新的开发项目的另外一个风险，就是这个项目资金的流动性，当客人的I829通过以后，开发项目可能不能及时退还资金，因为开发周期一般是两到三年或者更久。那么在睿石集团，我们特意为投资人关注了这个问题，成立了再投资基金。那这个投资资金本质是一个过桥资金，我们2004年已经成功运营这个资金。
那我们这个基金所投资的项目都是让投资人的资金处于第一顺位的房地产抵押平台保障，并且这些项目都是已经建成的，拥有很好现金流的高出租率项目。这些资产类型就是我之前强调的，作为资产领域内最安全的出租型公寓项目，事实上2004年我们开展这个基金之后，我们只有0.07%的失误率，并且2011年开始，从来没有项目出现过任何问题。
尽管我们过去的表现特别的优异，但是为了更加让投资人有安全感，睿石集团会出资承担所有的损失，如果发生任何损失的话。另外作为一个没有绑定于任何房地产资金，这个资金有很大流动性，只要客人三个月提前给我们书面通知，我们就会在九个月内归还客人的投资款，也就是说客人获得了移民局的批准之内的六个月内，我们会全额退还投资款。
主持人：您对于投资人选择移民中介服务机构有何建议呢？
Allison Berman：我们觉得投资人选择移民中介是他们最最重要的一个决定，为什么呢？因为对一个移民中介是否有专业的知识，是否值得他们信任，尤其现在EB-5投资是一个非常长期的过程，这个将取决于他们整个投资是否会成功。作为合作方，我们发现了侨外集团的总裁丁颖女士以及她整个团队都非常的专业，并且是我们非常尊敬的合作伙伴。
主持人：您认为让EB-5市场变得更好，应从哪些方面继续提升呢？
Allison Berman：首先我当然想说的就是我们EB-5移民计划需要更多签证数量，我们从政府那里获得更多签证数量，才能让市场变得更好。另外一点，我们认为很关键的就是诚信立法，成为以后EB-5改革行业的重点方向。大家知道，在EB-5的历史上，过去出现了一些欺诈投资人的行为，那我们觉得其中缺失的就是信息的透明化，所以我们要为投资人争取利益，让投资人清楚的知道每个项目的信息以及利益的相关点。EB-5投资本身在美国证券公司，是由美国证券委员会管理的，下署有一个豁免条款，叫做S条款。因为刚才提到了S条款的豁免性，所以现在EB-5投资本身没有通过证券承销商来进行，但是睿石集团为了进一步维护投资人利益，我们自愿主动地取得了证券承销商的资质。我们之所以愿意让我们被主动要求自己被更严格的要求规定的原因，就是我们知道如果投资人不能获得更全面、透明的信息，那将不利于这个行业健康长远的发展。
本文来源：网易教育频道专稿
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